הרצליה // צילום: מגדילים

הוועדה המקומית הרצליה צמצמה יח"ד במסלול תמ"א 38/2

היזם טען כי הפחתת יחידות הדיור תפגע בכדאיות הכלכלית, הוועדה המקומית הרצליה התעקשה כי מדובר בחבילת זכויות נרחבת ובתוך כך התקבלה החלטת ועדת ערר: "כבר קבענו לא פעם כי אכן שיקול כלכלי הוא שיקול לגיטימי אך אין הוא אלא אחד מיני שיקולים רבים אשר יש לאזן ביניהם"

רונן דמארי 30.09.2018

ועדת ערר המחוזית תל אביב דחתה לאחרונה ערר שהגישה החברה היזמית "קבוצת הירדן חביבה 14 על הנהר בע"מ", בגין החלטתה של הוועדה המקומית הרצליה לתכנון ובנייה להקטין את מספר יחידות הדיור בפרויקט פינוי בינוי אותו היא מקדמת.

המדובר בבקשה מכוח תמ"א 38 והר/2213 להריסה של בניין מגורים קיים בן 3 קומות ו – 12 יחידות דיור והקמת בניין בן 8 קומות (ברוטו) מעל קומת מרתף ובו 31 יחידות דיור ברחוב אבטליון בהרצליה. ועדת המשנה החליטה בין היתר לצמצם את כמות היחידות ל -29 בלבד.

היזם טען כי בתנאי הוועדה המקומית הפרויקט איננו כלכלי
החברה היזמית טענה בערר כי התנאים שנקבעו בהחלטתה של הוועדה המקומית מאיינים את האפשרות לבצע את הפרויקט, מטעמים כלכליים. לטענתה, לא הייתה הצדקה לצמצם את מספר יחידות הדיור לא מבחינה תנועתית ולא מבחינת מקומות החנייה גם בגלל שהסביבה הקרובה תואמת באופן מובהק מופע של 9 קומות, שכן הבניינים הסמוכים הינם בני 7 קומות מעל קומת עמודים וקומת גג חלקית.

באשר לדרישת הועדה המקומית שלא להפנות דירות גן לחזית הראשית, טוענת החברה היזמית כי דרישה זו אינה מאפשרת חצר אפקטיבית, שכן במקום גינה בעומק של 4.5 מטר תיווצר גינה ברוחב של 2 מטר בלבד.
בין היתר, מתייחסת החברה בערר להחלטת ועדת המשנה, לפיה יש לתכנן את מסתורי הכביסה בתוך קווי הבניין. לטענת העוררת הכנסת המסתורים לחדרי האמבטיה אינה אפשרית ותדרוש תכנון מחדש של המבנה.

הוועדה המקומית: חבילת זכויות נרחבת
הוועדה המקומית לתכנון ובנייה השיבה לערר וציינה כי תוכנית הר/2213 קובעת כי במקרה של הריסה ובניה מחדש רשאית הוועדה המקומית לאשר ניצול של הזכויות מכוח תכניות תקפות בתוספת הזכויות מכוח תמ"א 38 – שתיים וחצי קומות ובתוספת זכויות לקומה נוספת בשטח קומה טיפוסית (היינו – סה"כ תוספת של 3.5 קומות), בתחום קווי הבניין התב"עיים. עוד נקבע כי מספר יחידות הדיור המותר בקומה החלקית יהיה עד מחצית ממספר הדירות בקומה הטיפוסית. לטענת הוועדה המקומית מדובר בחבילת זכויות נרחבת שמיושמת בפועל ברחבי העיר והדבר מעיד על כדאיותה הכלכלית. הפחתת הדירות בהחלטה לא נבעה מבעיות תנועה, אלא מהוראות תכנית הר/2213 בכל הנוגע למספר יחידות הדיור בקומה העליונה החלקית.

עוד ציינה הוועדה המקומית כי  אין מקום לאשר את ההקלה שהתבקשה בתכסית הקומה העליונה. לטענתה, ההשוואה לשני המבנים בצדו האחר של הרחוב אינה במקומה – מדובר במבנים בייעוד קרקע שונה שלהם זכויות מוקנות של 8.5 קומות. באשר לדירות הגן – השיבה הוועדה המקומית כי העוררת הגישה בקשה לתיק מידע בחודש נובמבר 2015 וקיבלה את המידע ביום 23.11.2015 אך הגישה את הבקשה רק ביום 25.12.2016 במועד שבו ההנחיות המרחביות כבר אושרו ופורסמו להתנגדויות הציבור.

עוד צוין כי יתרה מזאת, עוד קודם להנחיות המרחביות אחזה הוועדה המקומית במדיניות ארוכת שנים לפיה לא תותר הקמת דירת גן בחזית הפונה לרחוב, אלא תישמר חצר משותפת לטובת בעלי הזכויות בבניין ולטובת הציבור בכללותו תוך מניעת מופע של חומות כלפי הרחוב.

בכל הנוגע למסתורי הכביסה, הוועדה המקומית טענה כי תכנית הר/2213 קובעת בסעיף 4.1.17(א) הוראה בדבר הגשת תכנית עיצוב ופיתוח הנלווית לבקשה להיתר, וכי במסגרת תכנית כאמור נתון לשיקול דעת אדריכל העיר האם לאשר את חזיתות המבנה כפי שהוצעו או להכניס בהן שינוי.

לאחר ששמעה את טענות הצדדים החליטה ועדת הערר לדחות את הערר על כל רכיביו. בהחלטה קובעים חברי הוועדה: "לא השתכנענו כי קיימת הצדקה תכנונית להקלה המבוקשת. איננו סבורים כי הטענה להעדר כלכליות מצדיקה תוספת של יחידות דיור והגדלת תכסית קומת הגג באופן שהופך אותה למלאה במקום קומה שאמורה להיות קומה חלקית לפי תכנית הר/2213.

"כבר קבענו לא פעם כי אכן שיקול כלכלי הוא שיקול לגיטימי אך אין הוא אלא אחד מיני שיקולים רבים אשר יש לאזן ביניהם ואינו שיקול בלבדי. כאשר מדובר בבקשות מכוח תמ"א 38, הבחינה הכלכלית הרלוונטית הינה בחינה כלכלית כוללת, אשר בוחנת את הרווח הכלכלי ליזם ולבעלי הדירות יחדיו. ככלל, פרויקט מכוח תמ"א 38 הוא פרויקט רווחי ומבחינה תכנונית, אין כל משמעות לחלוקת הרווח בין היזם לבעלי הזכויות. אין הצדקה לבחון רק את הרווחיות של היזם. הנכון הוא לראות את הרווחיות הכוללת, של היזם ושל בעלי הזכויות. לכן, גם אם החלוקה הפנימית בין היזם לבין הדיירים מביאה לצמצום הרווחים עבור אחד הצדדים, אין בכך כדי לקבוע כי הפרויקט אינו כלכלי באופן המצדיק שינוי של התוצאה התכנונית – ובענייננו הקלות מתכנית הר/2213".

עוד נאמר בהחלטה: "בעלי הזכויות מקבלים בסופו של יום דירות מרווחות, חדשות, בבניין חדש הבנוי על פי תקן עדכני (לרבות חניות). אין ספק כי שווי הדירות במצב החדש גבוה בהרבה משווי הדירות בבניין המקורי, בניין ישן שאינו מחוזק ואינו ממוגן. כאשר לוקחים בחשבון את הרווח של בעלי הזכויות ביחד עם הרווח של היזם מגיעים ככל הנראה לתוצאה לפיה הפרויקט כלכלי, וככל שיזם הגיע לחלוקת רווח שאינה טובה לו עם בעלי הזכויות, אין בכך לחייב את מוסדות התכנון לאשר תוצאה תכנונית שאינה ראויה לטעמם. לכן, גם אילו היינו משתכנעים כי גובה המבנה ויחידות הדיור שאושרו, אשר הועדה המקומית סברה כי ראוי תכנונית לאשרם, באופן שתואם את הוראות תכנית הר/2213, אין די בהם כדי לממן באופן מלא את הבניה ולהותיר רווח מספיק בידי היזם, לא מן הנמנע שבעלי הזכויות אשר ערך דירותיהם עלה, ישתתפו במימון הפרויקט".

באשר לטענת החברה היזמית  כי קיימת הצדקה למתן ההקלה, שכן ברחוב קיימים מבנים שגובהם 8.5 קומות (ברוטו) קבעה ועדת הערר: "אנו איננו סבורים כי יש מקום להתערב בהחלטתה של הועדה המקומית שלא להתיר חריגה מהוראות תכנית הר/2213. לטעמנו אין מדובר במקרה מיוחד שמצדיק אישור של תוספת יחידות דיור מעבר ליחידות הדיור שניתן להתיר מכוחה של תכנית הר/2213. מאחר שיש מבנים רבים בעיר הזקוקים לחיזוק, הרי שכל תוספת של יחידת דיור מכבידה על התשתיות ונדרשת הצדקה מיוחדת להוסיף יחידות דיור מעבר לאלו שניתן לאשר מכוחה של תכנית הר/2213.

נזכיר כי הזכויות מכוחה של תכנית הר/2213 הינן בשיקול דעתה של הועדה המקומית. הועדה המקומית ראתה לנכון לאשר תוספת של 3.5 קומות כפי שקובעת התכנית, אך היא לא הייתה מוכנה לסטות מהוראה זו ולאפשר הקלה בתכסית הקומה העליונה באופן שיהפוך אותה לקומה מלאה ולאפשר תוספת של יחידות דיור נוספות. אנו סבורים כי מדובר בהחלטה נכונה וראויה. איננו סבורים כי העובדה שקיימים ברחוב שני מבנים בני 8.5 קומות מצדיקה להתיר מבנה שכל קומותיו מלאות. מעבר לתוספת יחידות הדיור שלא מצאנו נסיבות מיוחדות שמצדיקות את אישורה, מדובר אף בשיקול אדריכלי שהועדה המקומית מוסמכת לשקול ולא השתכנענו שקיימות סיבות מיוחדות שמצדיקות כי נתערב בשיקול זה".

הועדה הוסיפה בהחלטתה: "גם אם אכן לא ניתן לנצל את מלוא הזכויות במסגרת תוספת של 3.5 קומות, אין בכך כדי להצדיק תוספת של מחצית קומה ולהפוך את המבנה למבנה בן 8 קומות מלאות. תכנית הר/2213 מביאה בחשבון את העובדה שישנם מצבים שבהם לא ניתן יהיה לנצל את מלוא הזכויות מכוחה במסגרת תוספת של 3.5 קומות במסגרת קווי הבניין התב"עיים ובכל זאת נקבע בה כלל לפיו הקומה העליונה תהיה קומה חלקית בתכסית של 50 אחוזים מאחר שמדובר בזכויות שאינן זכויות מוקנות, אלא בזכויות שבשיקול דעת מוסד התכנון, אין באי ניצול מלוא הזכויות משום הצדקה תכנונית לאשר קומה עליונה מלאה".

באשר לתכנון דירות הגן קבעו חברי ועדת הערר: "אנו סבורים כי מדיניותה של הועדה המקומית שלא לאשר דירות גן בחזית הבניין היא מדיניות ראויה אשר בבסיסה חשיבות תכנון גינות משותפות בחזית הבניין, באופן ששומר על המרחב הציבורי". ועדת הערר ציינה כי היא אינה מוצאת מקום להתערב בהחלטתה של הועדה המקומית גם בסוגיית בליטת מסתורי הכביסה, איננו רואים לנכון להתערב שכן מדובר במגרש רחב ידיים, ותוספת של 3.5 קומות מוסיפה נפח רב מאד לבניין.

סוף דבר, ועדת הערר החליטה כאמור לדחות את הערר על כל רכיביו אולם החליטה שלא לפסוק צו להוצאות.

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות