ברקת בטקס ההריסה // צילום: אלול ריפמן

מסכמים שנה: תחום ההתחדשות העירונית במגמת עלייה מתמדת

צח ברקי, מנהל אגף כלכלה, מידע ומחקר בדן אנד ברדסטריט: "התחום מגלגל כ-8.5 מיליארד ₪ בשנה ובשנת 2018 הוא כבר מגרד את ה-10% מסך התחלות הבניה, כ -15 אחוזים מקבלני הביצוע ברמת סיכון גבוהה מאוד"

רונן דמארי 01.01.2019

תמונה: ברקת בטקס ההריסה // צילום: אלול ריפמן

על פי נתוני החברה המתפרסמים לרגל סוף שנת 2018 חלקן של התחלות הבניה בהתחדשות עירונית, מהסך הכולל של התחלות הבניה, נמצא במגמת עלייה מתמדת. בשנת 2018 הוא כבר מגרד את ה-10% מסך התחלות הבניה, מה שהופך אותו לתחום כלכלי משמעותי שמגלגל כ-8.5 מיליארד ₪ בשנה. מספר הפרויקטים בביצוע כעת עומד על – 1,784. באותם פרויקטים בהתחדשות עירונית, פעילים כיום 419 קבלני ביצוע, אבל 15% מהם ברמת סיכון גבוהה מאוד. לכ-25% מהקבלנים בפרויקטים של התחדשות עירונית, רמת הסיכון עלתה בחצי השנה האחרונה, וב-15% מהפרויקטים בביצוע הוחלף קבלן ביצוע לפחות פעם אחת.

המספרים האלו מבטאים בעיות קשות של אי וודאות במסגרת הפרויקטים, ואפשר לתת דוגמה לחוסר הוודאות לגבי מועד קבלת טופס 4, שיכול להתעכב באופן משמעותי, מצב המכביד על קבלן הביצוע שלא יכול להשלים את הפרויקט ולקבל את יתרת התשלום.

התחלות בניה, גמר בניה ומלאי דירות בבניה
הירידה בהתחלות הבניה כבר מראה אותותיה על הצמיחה במשק, נתוני הצמיחה שפורסמו לרבעון השלישי של 2018, מראים שקצב הצמיחה הואט מ-3.2% ל-2.3% בחישוב שנתי, כאשר את ההאטה ניתן לייחס ברובה להאטה בהשקעה בבנייה למגורים. בשנת 2016 ו-2017, שוק הנדל"ן היה אחראי באופן ישיר ועקיף לכ-1.2% מהצמיחה השנתית, כלומר הוא היה אחד ממנועי הצמיחה המשמעותיים בתקופה האחרונה וכדי לשמור על זה, צריך ליצור תנאי ודאות טובים יותר בשוק.

התחלות בניה, גמר בניה ומלאי דירות בבניה
התחלות בניה, גמר בניה ומלאי דירות בבניה

בבדיקת התפתחות מלאי הדירות המוכנות, המיועדות למכירה, ואת חודשי ההיצע לפי שיעורי מכירה, וראינו שהם במגמת ירידה, כך שלא נראה שיש היצע גדול תקוע. כל התפישה של הממשלה, שאם הקבלנים יתקעו עם מלאי דירות, הם יהיו חייבים להוריד את המחירים, עדיין לא מתקיימת. זה נכון שקצב השיווק בשוק החופשי ירד דרמטית, אבל המרווחים עדיין נשמרים.

ההאטה בהתחלות הבניה, החל משנת 2017, מראה את אותותיה על היציבות הפיננסית של קבלני הביצוע. החל מהרבעון השני של 2018, חלה עלייה דרמטית בהיקף כשלי הפירעון בקרב הקבלנים. מגמת התחלות הבניה משפיעה על כמות כשלי הפירעון באיחור של רבעון עד שני רבעונים, כך שההאטה בהתחלות הבניה מביאה לעלייה ברמת הסיכון של הקבלנים ועלייה בהתחלות הבניה מביאה לירידה ברמת הסיכון של הקבלנים. הירידה בהתחלות הבניה מייצרת לחץ מחירים על קבלני ביצוע בקבלת עבודות, וכך הרווחיות מביצוע עבודות נפגעת. נוסף על כך, ככל שמשך שיווק ארוך יותר, כך קבלנים עלולים להיפגע תזרימית, כך שצרכי ההון החוזר שלהם עולים ומנגד הנגישות שלהם למקורות מימון היא נמוכה.

חוץ מהירידה בהתחלות הבניה, קבלני הביצוע מתמודדים עם עוד דרישות רגולטוריות כגון הצבת מנהלי עבודה בכל אתר, קנסות על עבירות בטיחות ועלויות נוספות להבטחת בטיחות העובדים שלה.

הקשר בין מספר הקבלנים שנכנסו לקשיים להתחלות הבניה

בשנתיים האחרונות ישנה התארכות משמעותית בימי האשראי בענף, והיא נבעה מהמשך הירידה של קבלני ביצוע, בנגישות למימון מהבנקים, ובעליה בהסתמכות על אשראי מספקים וזה מעיב על היכולת של קבלנים לשרוד. אנחנו מעריכים שהמגמה הזו תימשך לתוך 2019, בגלל הירידה בהיקף התחלות הבניה והתארכות משך השיווק.

ימי האשראי בענף הבניה

הממשלה הבאה תהיה חייבת להתמקד בהגברת היצע הדירות בשוק ולהתמקד פחות בהגבלת הביקושים. כך היא תוכל להשיג יעד של הורדת מחירים, תוך דרבון הצמיחה והגברת מרכיב הוודאות בשוק שמגלגל כ-100 מיליארד ₪ בשנה.

ימי האשראי בענף הבניה
ימי האשראי בענף הבניה

צח ברקי סמנכ"ל בכיר מנהל אגף כלכלה מידע ומחקר בדן אנד ברדסטריט ישראל מציין: "כבר שנתיים וחצי שיש לנו שני שוקי נדל"ן למגורים – שוק הדיור החופשי ושוק הדיור במחיר למשתכן. הממשלה הנוכחית התערבה באופן חסר תקדים בביקושים בשוק הדיור, מתוך מטרה להוריד את מחירי הדיור, אבל מאז שהחלה תכנית מחיר למשתכן ועד היום, מדד מחירי הדיור עלה בכ-4.3%. זה הזמן לשאול מה קרה?, למה תכנית כלכלית ממשלתית, שהתכלית שלה היתה להוריד מחירים, העלתה עד עכשיו את המחירים, אגב גם בהתאם להערכות של גופים כמו בנק ישראל שהעריכו שמחיר למשתכן עשויה להעלות את המחירים? כי הממשלה פעלה ופועלת בעיקר כדי להוריד את הביקושים בשוק הדיור מתוך מחשבה שאם הביקושים יצטננו, מחירי השוק יירדו בהכרח. אז קצב שיווק הדירות ירד באופן משמעותי ועדיין המחירים עלו".

עוד מוסיף ברקי: "שוק הנדל"ן היה אחראי, להערכתנו, באופן ישיר ועקיף לכ-1.2% מהצמיחה השנתית, כלומר הוא אחד ממנוע הצמיחה המשמעותיים כיום. ההאטה בשוק הנדל"ן משפיעה על ענפים רבים במשק, החל מנותני שירותים בפרויקטי בינוי וכלה בספקי ריהוט, מטבחים ומוצרי חשמל. בחודשים האחרונים היקף העסקאות הוא נמוך באופן משמעותי ממה שהורגלנו אליו בשנים האחרונות, אך רמת המחירים לא פחתה ואף עלתה מעט בחלק מהאזורים.

מאמצע 2017, השוק הגיב לירידות בביקושים בשוק הנדל"ן למגורים, בכך שהוא הקטין את היצע הדירות – אנחנו רואים שהתחלות הבניה נמוכות באופן עקבי ומלאי הדירות בבנייה במגמת ירידה, והבניה מתרכזת בעיקר במקומות שקיימים בהם ביקושים, אם זה באזור המרכז ובתכנית מחיר למשתכן ובהתחדשות עירונית".

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות