הרשות הממשלתית נגד תקן 21 - מבקשת לעלות את הרווח יזמי: "רווח נמוך יותר אינו מספיק לכדאיות"

לאחר שהצהיר בכנס "מגדילים" בשבוע שעבר כי יש לאשר תכניות עם שיעור רווח יזמי גבוה יותר, הורה  גורי נדלר, מנהל אגף בכיר לתכנון ברשות להתחדשות, לצוותי התכנון בדרישה להגיע לרווח יזמי של 18-20 אחוז בתכניות פינוי בינוי המקודמות על ידם במטרה לשפר את סיכויי ההיתכנות של התכניות. מכתבו של נדלר נשלח ימים ספורים לאחר שהצהיר בכנס "מגדילים" כי יש לחשוב מחדש על נושא התמורות ולאשר תכניות ברווח גדול יותר, כדי להגדיל את סיכויי התכניות להתממש.

עם זאת, יש לציין כי שמאי ועדות התכנון והרשויות המקומיות מתייחסות לתקן 21 , וכי לא מדובר בהנחייה מחייבת אלא בגישה של הרשות הממשלתית, וזו לא הפעם הראשונה שהיא חולקת על השמאי הממשלתי הראשי. מחלוקת קודמת בין הרשות לשמאי גיל בלולו, היתה על רקע קביעתו של שכר המארגנים.

נזכיר גם את פס"ד של השופט גלעד הס שהתייחס לתמורות לדירות גדולות ועורר סערה. בלולו עצמו התנגד להחלטה, ואמר בכנס "מגדילים" כי היא "מסרבלת את השוק, ויכולה לפגוע בהתחדשות העירונית".

במכתב לצוותי התכנון ברשות כותב נדלר: "לאחרונה אנחנו פוגשים תכניות פינוי בינוי רבות שקודמו בשנים האחרונות ואושרו בהנחה שעליית המחירים תמשך ויישומן יהיה כלכלי. אלא שלאור השינויים במציאות הכלכלית, תכניות אלו נתקלות כיום בקשיי מימוש משמעותיים". לפיכך, נדלר מציין כי ברשות להתחדשות מבקשים לייצר כלים ומנגנונים לשיפור ישימותן של תכניות מאושרות, מבלי לפגוע באיכות התכנון, לצד הגברת המאמץ המתמשך ליצור תכניות ברות מימוש גם בתנאים כלכליים משתנים.

נדלר הנחה את הצוותים המקדמים תכניות עבור הרשות לפעול במטרה להשיג את המטרות הללו. ההנחיות כוללות את האצת תהליך התכנון. "ככל שנצליח לקדם את התכניות בלוח זמנים קצר, כך יגדל הסיכוי שבמועד אישורן התכניות יהיו מעודכנות, רלוונטיות וכלכליות", כותב נדלר. בנוסף, הוא כותב כי בתוכניות המקודמות על ידי הרשות, השאיפה היא לרווח יזמי של לפחות 18-20 אחוז,  וזאת בניגוד להנחיות השמאי הממשלתי לרווח של 16-17 אחוזים בהתבסס על תקן 21 המעודכן. "זו ברירת המחדל ואין להניח מראש שרווח יזמי נמוך יותר מספיק ליצירת כדאיות", כך נכתב.

נדלר אף הורה לעובדים לעדכן אותו בכל מקרה שבו רשויות המקומיות ו-וועדות התכנון )מקומיות ומחוזיות) דורשים לחרוג מדרישה זו. "יש להביא לידיעתי ולהבהיר כי הדרישה אינה תואמת למדיניות", הוא כתב.

כמו כן, הוא הורה להטמיע בתכנון מנגנוני גמישות שיאפשרו שיפור כלכלת התכנית בשלב ההיתר ללא פגיעה מהותית בעקרונות התכנון. "יש לתת דגש מיוחד למנגנונים השומרים על נפח הבינוי המוצע ומאפשרים גמישות בפרמטרים אחרים לרבות תמהיל גדלי הדירות, תמהיל השימושים, טווח תקני החניה, היקף שילוב דיור מיוחד, וכדומה", נכתב. לסיום הוא כותב כי "במסגרת תקן 21,  יש לוודא שהדוחות נערכים בהתאם להנחות העבודה המקובלות על הרשות להתחדשות עירונית. יש להציג במסגרת התקן בדיקות רגישות לנושאי תמורות, תקן חניה, שינויים במחירי מכירה ועלויות בניה (עליות וירידות) על מנת לאפשר קבלת החלטות מיטביות".

המכתב הוא חלק ממאמצי הרשות להתחדשות לאפשר לכמה שיותר תכניות התחדשות לצאת לפועל, על רקע השחיקה ברווחיות היזמים, דבר שגורם לכך שתכניות לא יוצאות לפועל. בכנס מגדילים שנערך בשבוע שעבר התייחס נדלר לסוגיה, ואמר: "מה שצריך לעשות זה לתכנן יותר מהר. ככל שנצליח לאשר תכניות תוך שנתיים-שלוש, כמו ביוזמת המסלול המהיר, כך גדל הסיכוי של התכניות להתממש. יש גם מה לעשות כדי להתאים תכניות למציאות משתנה. אני תומך בשינוי בתמהילים, לא בנפחי בנייה. למשל, אם ניתן לייצר הסטה מסוימת מתעסוקה למגורים ולהפך, תלוי מה יעיל יותר".

נדלר אף הבהיר כי יש מקום לחשוב על התמורות, ואמר: "צריך יותר תשומת לב לשיעור הרווח שאנחנו מאשרים בתכניות, בעיקר באזורי ביקוש. צריך לעשות עוד מאמץ לאשר תכניות עם שיעור רווח גבוה יותר. הייתי מתחיל בתמורות, במיוחד בתכניות שאושרו ונקלעות לקשיים. דיון מחודש בתמורות, בין אם בתקן 21 או בחוזים מול הדיירים, צריך לבצע אם זה שווה את חוסר היכולת לממש. אם ניקח מכפיל 3, אז תוספת של 12 מ"ר לשליש מהדירות היא מאוד משמעותית לכלכלת הפרויקט. יש מקום לשינוי בגישה לתמורות. אנחנו חושבים על זה ברשות. יש מקום לחשוב על התמורות מחדש".

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן