הצהרות השמאי הממשלתי על מארגנים ותמורות לדיירים: "צריך לקבוע מדיניות תמורות ממשלתית"

"את מדיניות התמורות בפרויקטים של התחדשות עירונית צריך לקבוע, וברגע שהמדיניות תיקבע על ידי המדינה כמדיניות ממשלתית יהיה קשה יותר להתווכח עם זה". כך אמר גיל בלולו, השמאי הממשלתי הראשי במשרד המשפטים. בלולו התייחס בדבריו לפסק הדין הדרמטי של השופט גלעד הס מבית המשפט המחוזי בתל אביב, שקבע כי מתן תמורות אחידות לדיירים, בלי להתחשב בשטח הדירה הקיימת מהווה פגיעה בשוויון. "ההחלטה מסרבלת את השוק, ויכולה לפגוע בהתחדשות העירונית".

בלולו אמר את דבריו במהלך פאנל "החשבונית הסופית: מסים, היטלים ומה שביניהם", שהתקיים במהלך כנס "מגדילים", בהנחיית איתמר מינמר, כתב חדשות 12. הפאנל התמקד בשאלה אחת: איך מייצרים כללי משחק שמאפשרים גם הכנסות לרשות וגם פרויקטים כלכליים, בלי להפוך כל פרויקט למלחמת שומות. בקרב משתתפי הכנס שררה הסכמה אחת: יש צורך בוודאות ויציבות, שיאפשרו ליזמים לפעול. 

"אנחנו כיזמים מחפשים ודאות", אמר נתי גלבוע, מנכ"ל שותף בגפן מגורים והתחדשות. "אבל אין ודאות בשום דבר, גם לא בתחום היטלי ההשבחה. הניסיון לקבוע רווח ליזם ולהיכנס לכל תכנית זה ניסיון עקר שיגרום לתכניות לא לצאת לפועל. כיזם אני מנהל את הסיכון. אם אתה רוצה ודאות, צריך להסתכל לא רק מה הרווח בתכנית. צריך לוודא שולי רווח. צריך לזכור שמי שנפגע בסופו של דבר זה הדיירים. פתאום עירייה משנה מכפיל, וככה הגעת למצב שפרויקט לא יוצא לדרך".

גם  עו"ד אורית קוך – מייסדת קוך ברזילי משרד עורכי דין, התייחסה למצב חוסר הוודאות: "היום אתה נכנס לפרויקט ולא יודע איך תצא ממנו. תתחיל כהתחדשות בניינית ותעבור למתחמי. יש חוקים שונים להתחדשות בניינית ופינוי בינוי, ואז איך אפשר לעמוד מול דיירים? יש לזה משמעות מבחינת תקרת פטור, כמות הדירות שניתן לקבל עליהן פטור".

עוד אומרת קוך כי אחד הקשיים מולם מתמודדים יזמים נוגע לדיירים קשישים: "כיום בחוק ניתן לתת לדייר קשיש כסף כדי שיוכל לקנות דירה, ואולי צריך שיפוץ, אבל ליזם לא תמיד יהיה כסף לתת לדייר הקשיש. אם יש קשיש אחד או שניים, ניחא. אבל יש מתחמים עם הרבה קשישים, שאין לה פתרון ואולי המדינה צריכה ליזום מנגנון שיעזור כאן".

אחד מהגורמים המשמעותיים ביותר לאי הוודאות הוא עולם המשפט ופסקי הדין, שמטלטלים את הענף. הפסיקה הדרמטית ביותר נכתבה רק לפני חודש על ידי השופט גלעד הס מבית המשפט המחוזי בתל אביב, שקבע כי מתן תמורות אחידות וזהות לבעלי דירות, ללא התחשבות בגודלן השונה של הדירות במצב הקיים, פוגעת בעקרון השוויון, ומהווה עילה לסירוב סביר לחתום על ההסכם. גיל בלולו, השמאי הממשלתי הראשי, מבקר את ההחלטה: "הוא קורא לזה שוויון יחסי מול שוויון כמותי. מי שיש לו דירה גדולה זכאי לתמורה גדולה יותר. מה שגלעד הס אמר זה שצריך להיכנס לכל פרמטר, אז יכול דייר לסרב ולבקש תמורה לפי השטח היחסי. זה מסרבל את השוק, ונכנסים ככה לסרטים של טבלאות איזון שיכולות לפגוע בהתחדשות העירונית. הפתרון הוא לקבע את מדיניות התמורות, וברגע שהמדיניות תיקבע על ידי המדינה כמדיניות ממשלתית יהיה קשה יותר להתווכח עם זה".

עוד אומר בלולו כי יש יוזמת חקיקה שהגיעה לשלבים מתקדמים בתחום ההשבחה, אבל לא מקודמת בגלל היעדר שר פנים: "הרעיון הוא לקבע בשומה לפי תקן 21 את ההשבחה כתקן מחייב. אם הוועדה המקומית תדרוש בשלב השומה היטל גבוה היא תצטרך להעצים זכויות, ולכן נכון לקדם את החוק הזה".

עו"ד מאיה אשכנזי, יו"ר ועדת ערר מחוז מרכז, התייחסה להחלטה תקדימית שקיבלה באחרונה, שלפיה פוטנציאל תמ"א 38 יחושב כ"מצב קודם" גם במימוש בהיתר. החלטה זו היוותה תקדים, מכיוון שהפסיקה הקיימת (פס"ד לוויתן) קבעה כי ההתחשבות בתמ"א 38 במצב הקודם תהיה רק במקרה של מכר, וציינה כי החלטה נועדה ליצור ודאות: "ההחלטה שלנו קובעת שהעיקרון בפסק דין לוויתן נכון גם במצב של מכר. אנחנו ערים לצורך של יזמים בוודאות, ונושא היציבות הוא קריטי בתחום ההשבחה. אחת המטרות מאחורי ההחלטה זה ליצור עד כמה שיותר ודאות בשוק ולצמצם את אי הידיעה של הוועדות המקומיות והיזמים – החלטה קטנה יכולה לגרום להפסדים של עשרות מיליונים ולהעביר פרויקט מרווח להפסד. לכן אנחנו מנסים ליצוק כמה שיותר ודאות".

רו"ח יניב כהן – סמנכ"ל מיסוי מקרקעין רשות המסים, מצביע על תחום נוסף שבו קיימת אי ודאות: מתי חל פטור ממס שבח: "בפרויקטים של התחדשות יש לא מעט הטבות מס, שהפכו את עסקת ההתחדשות לפטורה ממס שבח. פנו אלינו בשאלה מה קורה במקרה של דייר שיש לו דירה  ישנה שזכאית לפטור של דירות ירושה, והוא נכנס לעסקת פינוי בינוי. במקרה כזה, אתה נפגש עם דירה חדשה שלא ירשת, ואתה מוכר דירה  אחרת. הבנו את החסם בפני היורשים, שחוששים מאובדן הפטור, ואז בעקבות בחינה פרסמנו נייר עמדה שאומר שהפטור יישמר כל עוד הוא נכנס לאחד ממקרי הפטור מהתחדשות".

כהן מצביע על אי ודאות נוספת – אובדן הזכות להטבות של קשיש לאחר מותו. "יש תמורה ייחודית שיזמים צריכים לתת לקשיש, כמו מעבר לבית אבות או לקנות דירה במרום אחר. עולם המיסוי התאים את עצמו ואת הפטורים לקשישים. בגלל שפרויקטים של התחדשות לוקחים זמן, המחוקק דחה את אירוע המס, ואם הקשיש נפטר אחרי יום החתימה על ההסכם, היורשים זכאים לפטור. אם נפטר לפני החתימה, אין פטור ליורשים. אנחנו אמורים לפרסם נייר, ולקבוע שאי אפשר לתת למי שאינו קשיש את ההטבה".

סוגיה נוספת שעלתה היא שכר המארגנים. גיל בלולו מציין כי אחד האתגרים הוא לקבוע מיהו למעשה מארגן: "פנו אלי מלשכת המארגנים וביקשו שנעשה סדר. הרשות הממשלתית הוציאה הנחיה בנושא שכר המארגנים, היה רעש והחלטתי לעשות בדיקה. אני לא בא לחנך את השוק אלא לשקף אותו. צוות מטעמי בחן מאות חוזים ומאנו שיש המון סוגי מארגנים, יד אוספי חתימות ויש כאלה שהם רציניים, והשכר שלהם הוא עד 2 אחוז. ההנחיה שלי היא לא הכרה אוטומטית. יזם צריך להציג את חוזה ההתקשרות עם המארגן, ולראות שבאמת מדובר במארגן רציני. הוצאנו מסמך נלווה, לראות מה זה מארגן, וזה לא כל מי שאסף חתימות. אנחנו מגבירים את הוודאות בשוק ההתחדשות שכיום הוא בעייתי".

יונתן אזר – סמנכ"ל התחדשות עירונית י.ד ברזאני, שהחל את דרכו כמארגן, תומך בדבריו של בלולו: "מארגנים עושים עבודת קודש, בלעדיהם לא ניתן לקדם התחדשות, כי הם יוצרים את השיח הראשוני ומשיגים הסכמות. הרבה מתחמים לא היו יוצאים לדרך ללא מארגן טוב. התקרה של 2 אחוז לא תמיד מתאימה לכל מתחם, יש מתחמים שלא יכולים לייצר את הכדאיות. נוצר מצב שאם יש עסקה לא כדאית, המארגן מצדו אומר שהשמאי קבע שהיא רווחית. אנחנו חברה כלכלית ולא עמותה. צריך לקבוע רווחיות בפרויקטים, צריך לבדוק את הפרויקט, ולקבוע שיעור דינמי ומתחדש של רווח שמעריך את עבודת המארגנים. עבודת לשכת המארגנים היא מבורכת, אבל צריך לזכור שלמארגני טובים נדבקים מאכערים וצריך להגדיר את הענף ברגולציה".

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן