הרשות להתחדשות עירונית : "יש מקום לחשוב על התמורות מחדש"

"יש מקום לחשיבה מחודשת על נושא התמורות, ואנחנו ברשות להתחדשות חושבים על כך". כך אמר גורי נדלר, מנהל אגף בכיר לתכנון ברשות להתחדשות עירונית, בפאנל "כשהמספרים לא מסתדרים – התחדשות עירונית בשווי קרקע נמוך", שהתקיים בכנס הנדל"ן השנתי של מגדילים, בהנחיית כתב ידיעות אחרונות ו-ynet, אודי חודי. משתתפי הפאנל התמודדו עם הסוגייה של התחדשות עירונית במציאות כלכלית מתעתעת, במצב של חוסר ודאות וכאשר ערכי הקרקע נמוכים.

עו"ד זיו גרומן, מייסד משרד "גרומן ושות' עורכי דין": "בבדיקה שערכתי, יש אצלנו במשרד 81 פרויקטים שהיזמים חזרו לדיירים ופתחו את החוזים בגלל חוסר כדאיות כלכלית. ברובע 4 בתל אביב מדובר על 80 אחוז מהחוזים, אבל התופעה קיימת בכל הארץ. יש תב"עות שהתחילו לפני 6 שנים, כשכולם היו באופוריה, אבל המציאות השתנתה. אם אתם רואים יזם שנותן 30 מ"ר, אל תיתנו לזה לקרות. יש פרויקטים שדיירים ויתרו על שכר דירה. יש לנו תפקיד לדאוג שהיזמים לא ייתנו הבטחות שלא יוכלו לעמוד בהן". עוד אומר גרומן: "צריך לשנות את החשיבה. כשאנחנו מקדמים תב"ע, אנחנו מדברים על מנעד רווחים של 15 אחוזים. אבל מספיק שיש מכה קלה, והכל נופל. אבל הליכי התב"ע השתנו. אם לפני 5 שנים יזמים חיכו והמחירים עלו, עכשיו המחירים יורדים".

גורי נדלר, מנהל אגף בכיר לתכנון ברשות להתחדשות עירונית: "מה שצריך לעשות זה לתכנן יותר מהר. ככל שנצליח לאשר תכניות תוך שנתיים-שלוש, כמו ביוזמת המסלול המהיר, כך הסיכוי של התכניות להתממש. יש גם מה לעשות כדי להתאים תכניות למציאות משתנה. אני תומך בשינוי בתמהילים, לא בנפחי בנייה. למשל, אם ניתן לייצר הסטה מסוימת מתעסוקה למגורים ולהפך, תלוי מה יעיל יותר".

אנחנו נמצאים בסיטואציה שתכניות לא יוצאות לפועל. מה אפשר לעשות?

נדלר: "צריך יותר תשומת לב לשיעור הרווח שאנחנו מאשרים בתכניות, בעיקר באזורי ביקוש. צריך לעשות עוד מאמץ לאשר תכניות עם שיעור רווח גבוה יותר. הייתי מתחיל בתמורות, במיוחד בתכניות שאושרו ונקלעות לקשיים. דיון מחודש בתמורות, בין אם בתקן 21 או בחוזים מול הדיירים, צריך לבצע אם זה שווה את חוסר היכולת לממש. אם ניקח מכפיל 3, אז תוספת של 12 מ"ר לשליש מהדירות היא מאוד משמעותית לכלכלת הפרויקט. יש מקום לשינוי בגישה לתמורות. אנחנו חושבים על זה ברשות. יש מקום לחשוב על התמורות מחדש".

אליה וינטר, ראש מועצת מצפה רמון: "אצלנו מראש המספרים לא מסתדרים. לכן אצלנו בתב"עות אנחנו משתדלים שיהיו כמה שיותר שימושים. אנחנו רוצים שכשיגיע היום והמחירים יסתדרו אצלנו, ליזמים יהיה את כל מגוון האפשרויות כדי שיהיה כלכלי. יזמים שיגיעו למצפה יתקבלו עם שטיח אדום. יש תב"ע שאנחנו עובדים עליה על שפת המצוק, יש שם ישיבה ובסיס צבאי. זאת תב"ע שהמספרים יסתדרו שם. אנחנו רוצים שהפרויקט ייצא תוך שנה וחצי לשיווק, ושליזם יהיו כל האפשרויות, משרדים, מלונאות, מגורים, לצד המגוון והמיקום האטרקטיבי".

דניאל עירון, סמנכ"ל התחדשות עירונית שיכון ובינוי: "מצב השוק הוא הקשה ביותר שנתקלנו בו. אבל יש שיטות שבהן אנחנו יכולים לשנות את המצב. לקבל מענק מהמדינה זה לא אירוע פשוט, כי זה עדיין לא תואם לכלכלה עד הסוף. יזם מקצועי יודע לנצל את השטחים הקיימים במסגרת התב"ע בצורה שתואמת לעלויות הבנייה. מה שצריך זה לקבל תמיכה מהרשות המקומית והממשלתית, לא בכסף אלא בתהליכים ובתמהילים. ניתן להגדיל נפחי בנייה בפרויקטים בסדר גודל כזה, בשיעור של עד 15 אחוז תוספת, בתהליכי תכנון מואצים".

עוד אומר עירון: "בענף מדברים על השילוש של דיירים, רשות מקומית ויזם. לכן, כשמבקשים מהדיירים להתאים את התמורה, זה לא הוגן. במשולש הזה היזם צריך לעשות הכל ולהתגמש, גם ברווחיות נמוכה. הדיירים צריכים לדעת להתאים את עצמם למצב השוק. הרשות המקומית צריכה להיכנס מתחת לאלונקה ולא לדרוש מטלות ציבוריות לא כלכליות, או לקדם תכניות בצורה מהירה יותר".

מאיר ברון, סמנכ"ל פיתוח עסקי י.ח דמרי: "מקבלי ההחלטות לא מבינים את גודל השעה. בדימונה יש בתים שעוד עשר שנים לא ניתן יהיה לגור בהם, אבל המדינה לא מבינה את השעה. נותנים לנו רווחיות של 15 אחוז, ואז לא מבינים למה אין פרויקט. גם אנחנו כיזמים צריכים להיות יותר אחראים. תקן התמורות שנקבע הוא 12 מ"ר, אבל הממוצע שאנחנו נותנים הוא 18 מ"ר. בנתניה המהנדס יצר מדיניות של 12 מ"ר מקסימום. לא יכול להיות שכולם יעבדו קשה, ובסוף יהיה יזם שהחליט לתת 22 מ"ר, ואז מגיעים למצב שאין פרויקט. אולי צריך להכריח אותנו ש-12 מ"ר זה 12 מ"ר. לגבי הפריפריה, שם כוחות השוק לא תמיד עובדים, ושם צריך פתרונות כמו מענק. רק ככה ניתן להוציא פרויקטים".

ציפי וינר, סמנכ"לית התחדשות עירונית בחברת עמרם אברהם: "עיריית אשדוד החליטה להוריד את המכפיל ל-3.5, ושם זה לא עובד. זה לא עובד בעיקר כשמחירים יורדים. יש לנו 1,600 יח"ד באשדוד. בסוף נפגשנו כל היזמים עם מהנדס העירייה, ואמרו לנו מה הפרוגרמה שצריך. ביקשו שכל היזמים ישתפו פעולה. אמרו לנו לקחת איזה מכפיל שצריך, ואמרו לנו שהם רוצים לחדש את הרובע. מה שאמרו לנו למעשה זה 'תהיו יצירתיים, תחלמו ותעשו מה שאתם רוצים'. אז זה עוד כלי: לגלות גמישות, לעשות שיתופי פעולה בין יזמים, לעזור לנו לחדש. נכון שיש אילוצים, אבל הכלכלה נהיית יותר קשה. היום רוצים פרויקט ברווח של 15 אחוז, וזה לא אפשרי. יש לרשויות הרבה כוח והן יכולות לעזור".

עוד אומרת וינר כי יזמים צריכים לגלות שמרנות בפרויקטים: "בעבר חשבו שהמחירים תמיד יעלו, אבל זה לא עובד. אנחנו תמיד היינו שמרנים. מי שמראש היה שמרן והגיוני, שם את המספרים הנכונים. צריך להיות שמרן בפרויקטים שנמשכים 6 שנים, והכל יכול לקרות בפרק זמן כזה: מחירי ביצוע עולים, מחירי מכירה יורדים, ריביות. בתחשיב כלכלי צריך להיות שמרן ולקחת בחשבון את הטלטלות".

יניב בל, מנכ"ל משותף טאוורס החזקות ויזמות: "הדבר הכי חשוב הוא זמן. התמריצים צריכים להגיע לרשויות המקומיות, בתנאי שיגבילו אותן בזמן. זה יתמרץ את המענה התכנוני ואת כוח האדם. לא משנה כאן המכפיל, המפתח הוא רווחיות, ועם זה לא ניתן לשחק הרבה. צריך לעגן את הרווחיות בתב"ע. המחיר יורד, ואין סיכוי שתב"ע תהיה רווחית עם 15 אחוזי רווחיות. הרווחיות צריכה להיות הכי גבוהה שאפשר, ורק במידה שלא היה שינוי ברווחיות ניתן להפחית אותה. יש הרבה כלים. מכפיל הוא רק כלי אחד. חוץ מזה יש את מספר יחידות הדיור, פטור מחניה לדירות קטנות, לעשות הצרחה ולוותר על שטחי תעסוקה במרכזי ערים לטובת שטחי מגורים ודיור בר השגה. זה יכול לתקן את הרווחיות. התמורה של 12 מ"ר צריכה להימחק כי אין רווחיות. רק אם יש רווחיות, אז ניתן להחזיר לדייר לפי נוסחה מסוימת".

עוד אומר בל: "כל מי שבנה על ספקולציות שהכל רק עולה, בחר במדיניות של הימור. לקנות קרקע ב-30 אחוז מעל השוק ולחשוב שהשוק יעלה ב-50 אחוז, זאת התנהגות לא שמרנית. תמיד הקפדנו לא לעבור את ה-12 מ"ר ולא התפתינו לתת יותר מ"ר. מראש צריך להיות שמרן, והעודף צריך להיות מעוגן בהסכם. צריך להתחיל מאפס, והתמורות יגיעו בהמשך".

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן