ראיון עם יו"ר לשכת שמאי המקרקעין היוצא, אוהד דנוס

"הפתרון החשוב ביותר אותו הצענו לקבינט הדיור היה הכרזה על הסכמי גג בתחום ההתחדשות העירונית והקצאת מיליארדים לטובת הפרוייקטים"

כרמלה קופר 18.07.2017

יו"ר לשכת שמאי המקרקעין לשעבר ומנכ"ל דנוס-כהן שמאי מקרקעין, אוהד דנוס, שקידם במשך שש שנות כהונתו את ההכרה וההבנה בצורך בהתחדשות עירונית, לרבות תקן 21 להיתכנות כלכלית: "רק המדינה יכולה להוביל שינוי מערכתי. אם לא נעשה כן, אני חושש שרעידת האדמה הבאה שתפקוד את ישראל חס וחלילה, תאלץ אותנו לעשות כן"  

אוהד דנוס, מבכירי השמאים בארץ, אשר כיהן כיו"ר לשכת שמאי המקרקעין עד לחודש מרץ השנה, כתב לחבריו עם סיום כהונתו: "עם תחילת כהונתי ראיתי חשיבות בשינוי פניה של לשכת שמאי המקרקעין בציבוריות הישראלית. לא עוד גוף מקצועי משעמם ואפרורי הסגור בדלת אמותיו, אלא אירגון דינמי עם אמירות חברתיות נחרצות בתחומי מקצועיותו. נראה לי שבעניין זה כולנו חשים בשינוי. שמאי המקרקעין נמצאים בחזית העשייה הנדל"נית במדינת ישראל". מדובר בשינוי אחד מיני רבים שהוביל דנוס, שלא עצר לנח והוא ממשיך בעשייה המואצת במסגרת פעילות משרדו.  בראיון ל"מגדילים", הוא מדבר על אחד הנושאים שפעל לקדם במשך השנים, ההתחדשות העירונית.

אילו נושאים מרכזיים קודמו בתפקידך כיו"ר?

"במסגרת תפקידי קידמתי בעיקר את תקן 21, שהוא היום המוביל בהיבט של בחינת היתכנותן הכלכלית של תכניות התחדשות עירונית ומשמש כאבן הבוחן הכלכלית העיקרית והיחידה בתחום. כמו כן, במהלך 6 שנות כהונתי קידמתי בעיקר את ההכרה וההבנה בצורך בהתחדשות עירונית ובשילובם המאסיבי של שמאי המקרקעין כמובילים בתחום וזאת, בהצלחה רבה אם יותר לי לומר".

למה התחדשות עירונית הפכה ל"דבר החם הבא" והאם באמת חלה תנופה בפרויקטים לחידוש בנייני מגורים?

"התחדשות עירונית הפכה לדבר החם הבא כתוצאה מאילוץ ברור, אותו יכול לראות כל אחד המביט מבעד לחלון ביתו החוצה ולהבחין כי באזורי הביקוש, אין כמעט קרקע ריקה ופנויה עליה ניתן לבנות בניין חדש, שלא לדבר על שכונה חדשה.
בהתאם לתחזיות צמיחה בינוניות של הלמ"ס יתגוררו בישראל, בשנת 2059,
כ- 15.6 מיליון נפש. זה אומר, תוספת מבורכת של עוד כ- 7.1 מיליון תושבים, המבטאים תוספת הכרחית נדרשת של עוד כ- 1.775 מיליון דירות במהלך 42 השנים הבאות (כ- 42 אלף יח"ד בשנה). זאת, עוד לפני שמביאים בחשבון עלייה מחו"ל, גירושין ואת העלייה בתוחלת החיים של אזרחי ישראל.
לפי נתון מעודכן של הלמ"ס, במדינת ישראל נדרשת הקמתן של כ- 53 אלף יח"ד בשנה.
האתגר הגדול העומד בפני המדינה, מעבר לעמידה ביעד הכמותי, הוא לבנות את הדירות היכן שאנשים רוצים לגור ולא היכן שלמדינה יש קרקע (בעיקר בפריפריה). הקרבה למקורות הפרנסה, למשפחה, לשירותי חינוך, בריאות ותרבות ראויים וכן, הקרבה למוקדי בילוי ופנאי, הם המרכיבים ההופכים את ההתחדשות העירונית לדבר החם הבא.
פשוט, למכור נדל"ן איכותי באזורי הביקוש קל יותר, מבוקש יותר וההחלטה על רכישה כזו מוכיחה עצמה גם לאורך השנים, כך מניסיון העבר".

תמונה: אוהד דנוס, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין היוצא // צילום: פוטו מרסלו.

יכול להיות שמה שמניע את הגלגלים אלו למעשה היזמים, שפועלים מאינטרסים כלכלים?

"אין ספק כי היזמים פועלים משיקולים כלכליים. אך מולם פועלים כוחות ממתנים שלנגד עיניהם עומד האינטרס הציבורי. אם זאת הרשות העירונית שצריכה לספק שירותים ציבוריים לדירות החדשות באזורים מיושבים בצפיפות, אם זאת הוועדה המחוזית הבוחנת את כלל שיקולי המחוז ואם אלו הדיירים עצמם שפוקחים עין בוחנת על התמורות ליזם, שלא יחרגו מהמקובל ועל חשבונם.
במבחן התוצאה קידום תכנית התחדשות עירונית אינו קל ולוקח לא מעט שנים.
מובן שבמצב עניינים זה, היזמים חייבים להרוויח או שכולם יפסידו ולא תהיה התחדשות עירונית כלל".

האם חידוש מבנים בשיטת פינוי בינוי, תמ"א 38 או חידוש מתחמים ציבוריים על ידי הרשויות, הוא הפתרון האולטימטיבי להתחדשות מבנים בערים ושיפור איכות החיים?

"הפתרון האולטימטיבי היה שמדינת ישראל הייתה לוקחת אחריות על ההתחדשות העירונית ברמה המערכתית. ניסיון ראשון בכיוון הוא אישורו של חוק ההתחדשות העירונית בכנסת לאחרונה ובמסגרתו הקמת הרשות להתחדשות עירונית. כמה שיניים יהיו לאותה רשות והאם תהפוך לגורם דומיננטי בשוק או לגוף בירוקרטי נוסף שרק יפריע, ימים יגידו".

האם תוספת יחידות הדיור והקרקעות המשלימות יפתרו את מצוקת הדיור לצעירים ויביאו את האוכלוסייה הצעירה לשכונות הוותיקות?

"עד כה כשלה מדינת ישראל מהטיפול בתחום וזאת, למרות לא מעט רגולציה שקידמה בתחום. הכנסת אוכלוסיות צעירות ואו חלשות לפרויקטים של התחדשות עירונית היא עניין של מדיניות. פטור מהיטל השבחה, בניית דירות קטנות, ייחוד חלק מהמתחמים לטובת דיור מוזל ולתושבי המקום, הקצאת חלק מהנדל"ן החדש שנבנה לטובת כיסוי ההוצאות הגדלות של משתכני הפרויקט החדש הן החלטות מדיניות. היכן שייושמו, אין לי ספק שיעזרו בפתרון מצוקת הדיור של הזוגות הצעירים. אך מה לעשות שהפעולות הללו עולות כסף ולא כל רשות מקומית יכולה להרשות לעצמה, לצערי, את הנדיבות הזו".

אילו סוגיות צריכות להדאיג את הציבור והיזמים?

"הסוגיות הבעייתיות בהתחדשות עירונית הינן רבות ומגוונות. אם מדברים על התושבים אזי מדובר בהגדלת עומסים על התשתיות העירוניות (תחבורה, ביוב, שירותים ציבוריים), זו גם הבעיה העיקרית של הרשות המקומית. שדרוג תשתיות עולה כסף והמדינה עד כה לא סייעה. מבחינת השכנים, גם מדובר בבעיות מגוונות שיכולות לנוע מירידה ברמת החיים כתוצאה מהגדלת הצפיפות ועד לבעיות טרוויאליות יותר של הצללה, אובדן נוף ועוד.
אין ספק שהתחדשות עירונית בליבו של מרקם אורבני קיים ונושם היא מסובכת אך לא בלתי אפשרית. למרבית הבעיות ניתן לספק כיום פתרונות טובים שעולים כסף".

מה הפתרונות שאתה היית מציע?

"הפתרון החשוב ביותר אותו הצענו לקבינט הדיור היה הכרזה על הסכמי גג בתחום ההתחדשות העירונית והקצאת מיליארדים לטובת הפרויקטים. במסגרת ההצעה חשבנו על כך שכל ראש רשות אשר יחתום על היתר בניה במסגרת פרויקט התחדשות עירונית יזכה למענק בגובה 100 אלף ש"ח בגין כל יח"ד חדשה במסגרת ההיתר שנחתם. חשבנו שעניין זה יכול לשחרר את החסם העיקרי בתחום ההתחדשות העירונית שהוא העדר המשאבים ברשויות המקומיות לקידום פרויקטים של התחדשות עירונית ושדרוג התשתיות הנדרש כתוצאה מקידומו של כל פרויקט.
לצערנו, הממשלה לקחה רק חלק מהרעיון והקצתה סכום נמוך בהרבה לטובת היחידות החדשות, כזה שלא משמש תמריץ מספק לדעתי לקידום מאסיבי של תכניות התחדשות עירונית".

מי צריך להוביל את המושכות בכדי שלא הכל יקרוס?

רק המדינה יכולה להוביל שינוי מערכתי. אם לא נעשה כן, אני חושש שרעידת האדמה הבאה שתפקוד את ישראל חס וחלילה, תאלץ אותנו לעשות כן.

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות