תמונה: shutterstock
תמונה: shutterstock

"הנדל"ן הולך להשתנות משמעותית"

דליה עסיס, שמאית מקרקעין ומתכננת ערים על השפעות הרכבת הקלה, כחלק מההתחדשות העירונית במטרופולין גוש דן

כרמלה קופר 25.07.2017

מאת: דליה עסיס שמאית מקרקעין ומתכננת ערים

שוק הנדל"ן במטרופולין גוש דן כפי שהכרנו אותו עד היום הולך להשתנות משמעותית וזהו פרט שחייבים להביא בחשבון במסגרת פרוייקטים להתחדשות עירונית. בעוד כעשר שנים נהיה עדים לשינוי בכל הרגלי הנסיעה שלנו. השיפור בנגישות בכל מרחבי גוש דן יביא לפיתוח כלכלי מואץ אשר ילווה בשינויים משמעותיים בשוק הנדל"ן.

לאחר כארבעים שנה של עבודות תכנון, החלו לפני שנה עבודות החפירה של הקו האדום. הקו האדום הינו חלק ממערכת תחבורה עתירת נוסעים (להלן: "מתע"ן") אשר אמורה להתחיל לפעול, ע"פ הבטחת שר התחבורה וחברת נ.ת.ע., בעוד כעשר שנים. המתע"ן תופעל באמצעות 7 קווים – 4 קווי רכבת הקלה (LRT) ו-3 קווי אוטובוסים מהירים רבי קיבולת (BRT). המתע"ן תקשר בין כל הערים במטרופולין: כפ"ס, רעננה, הוד השרון, הרצליה, רמת השרון, ראש העין, פתח תקווה, בני ברק, רמת גן, גבעתיים, בת ים, חולון, ראשל"צ, באר יעקב, נתב"ג, יהוד, אור יהודה, גבעת שמואל, קרית אונו, רמלה, לוד רחובות ותל אביב כמובן.

ואיך כל זה ישפיע על שוק הנדל"ן?

שיפור תחבורתי מגדיל את הנגישות למוקדי התעסוקה, המסחר והבילוי. עלויות התחבורה מהוות מרכיב מרכזי בשיקול בחירת מיקום המגורים, כאשר שיפור תחבורתי מביא להורדת עלות הנסיעה ולחיסכון בזמן. כניסה של רשת רכבות לאזור מטרופוליני משנה את עיצוב המבנה האורבני. הרשת המקשרת בין אזורים שונים במטרופולין יוצרת מרכזי עסקים ומסחר רבים המפוזרים סביב מספר תחנות רכבת. מכאן העלייה במחירי הקרקע מורגשת באזורים שליד תחנות הרכבת מאשר אזורים אחרים במטרופולין. זה מביא לכך שמתהווים מספר איזורי מגורים ברמת מחירים גבוהה המפוזרים במטרופולין.

מחקרים בעולם ובארץ מראים כי עלייה במחירי דיור בעקבות קירבה לתחנות רכבת נצפית ברדיוס של עד 500 מטר מהתחנה שהוא מרחק הליכה רגלית של 5 דקות. מעבר למרחק זה רואים שההשפעה נעלמת. המחקרים מצביעים על עליות מחירים של עד 45% עם הקמת קו רכבת חדש. יש מעט מחקרים המראים גם השפעות שליליות הקשורות למטרדים הסביבתיים של הרכבות. מחקרים אלה הם בעיקר על רכבות המופעלות בטכנולוגיה ישנה. במשך השנים הטכנולוגיה של הרכבות נקייה יותר ושקטה יותר.

ההשפעה של הרכבת על מחירי הנדל"ן מורגשת למעשה מרגע התכנון, במשך הבנייה ולאחר הפעלת הרכבת כאשר רוב ההשפעה מורגשת בסמוך להפעלת הרכבת ולאחר מכן. במחקר שערכתי בצומת ביאליק ברמת גן (בהנחייתה של פרופ' פלאוט בטכניון), מצאתי כי כבר בתקופת התכנון הראשונית של הרכבת חלו שינויים במחירים. בעבר, מחירי הדירות על ציר ז'בוטינסקי היו נמוכים ממחירי הדירות המרוחקות ממנו וזאת בשל רעש התנועה, ואילו לאחר אישור התכניות להקמת הרכבת המגמה התהפכה. המגמה הזו תתחזק ותלך ככל שיתקרב מועד פתיחת הקו האדום.

חשוב לציין שתקופת הבנייה של הרכבת מלווה במטרדים סביבתיים אשר פוגעים בנכסים הממוקמים בסמוך לעבודות הבנייה. מטרדים אלו גורמים לירידה בהכנסות משכירות. לדוגמה בבנייני המשרדים בסביבת קרליבך אנו עדים לנטישת המשרדים מרגע שהחלו העבודות. ניתן למצוא היום משרדים במחירים נמוכים משמעותית מהמחירים שידענו לפני שנתיים. יחד עם זאת, לא נראה ירידה משמעותית במחירי המכירה של הנכסים. הסיבה נעוצה בעובדה שקיימת ציפייה שלאחר שהרכבת הקלה תוקם אותם נכסים הסמוכים לתחנת הרכבת ייהנו מביקוש גבוה שרק יגדל וילך. עסקים קטנים שאין להם אורך נשימה לא ישרדו, ובמקומם יגיעו עסקים חדשים שיתחילו לפעול עם הקמת הרכבת. קניון TLV למשל סובל היום ממיעוט מבקרים בגלל המטרדים הסביבתיים ופקקי התנועה. להערכתי, עם פתיחתה של הרכבת הקלה נראה תנועה גדולה יותר של מבקרים בקניון ובסביבה בכלל.

מטרופולין גוש דן הולך לשנות את פניו ללא הכר בכל הקשור לבחירת מיקום המגורים, מוקדי התעסוקה והבילוי. בבואנו לתכנן פרויקט התחדשות עירונית חייבים להביא בחשבון כשיקול משמעותי את הקירבה לתחנות הרכבת המתוכננות.

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות