ארז וילנציק // יחצ

פרויקטים של התחדשות עירונית – מהי פוליסת הביטוח המומלצת?

פרויקטים של התחדשות עירונית, המוכרים לציבור בשם תמ״א 38/1, מעמידים קבלנים ויזמים בפני סיכונים רבים במהלך השיפוצים. על איזה סיכונים מדובר – ואיך אלה משפיעים על פוליסת הביטוח?

מגדילים 12.03.2019

תמונה: ארז וילנציק // יחצ

פרויקטים של התחדשות עירונית, המוכרים לציבור בשם תמ״א 38/1, מעמידים קבלנים ויזמים בפני סיכונים רבים במהלך השיפוצים. על איזה סיכונים מדובר ואיך אלה משפיעים על פוליסת הביטוח?

מאת: ארז ארז וילנצ׳יק

תמ״א 38/1 – מדוע פרויקטים מסוג זה דורשים תשומת לב מיוחדת?

פרויקטים של התחדשות עירונית, המוכרים יותר כתמ״א 38/1 (תכנית מתאר ארצית), חוקקו לראשונה בשנת 2005, והם מיועדים לחיזוק והגנת מבנים קיימים כנגד רעידות אדמה. מכיוון שמרבית המבנים בארץ שנבנו עד שנת 1980 אינם עומדים בתקנים אלו, מדובר בפרויקטים חשובים מאין כמוהם, בעלי חשיבות לאומית, שיכולים להציל חיים של אלפי אנשים ברחבי הארץ.

עם זאת, בניגוד לפרויקטים אחרים (לדוגמה: תמ"א 38/2 – הריסת הבניין הקיים ובניית מבנה חדש, כולל תשתיות) דיירי הבניין שנועד לשיפוץ נשארים בדירותיהם לאורך כל זמן השיפוץ, מה שמסבך את תהליך הבנייה בצורה משמעותית, ומעמיד את הקבלנים, הדיירים וועדי הבית מול סכנות רבות ולא צפויות, שלעיתים הם כלל לא מודעים אליהן. מכיוון שפוליסת הביטוח ״הרגילה״ (פוליסת כל הסיכונים קבלנים) אינה מתאימה לפרויקטים מסוג זה, עקב דרישות ספציפיות שיש להרחיב על מנת שיתאימו לדרישות של ביטוח תמ״א 38/1, הם עלולים (בהיעדר הפוליסה המתאימה) למצוא את עצמם ללא כיסוי הולם – מה שיכול לפגוע בהם מבחינה כלכלית ולגרום לנזקים משמעותיים לא רק לפרויקט עצמו – אלא גם לעסק.

פרויקטים אלו מאופיינים בחיזוק הבניינים ובתוספת של עד 2.5 קומות על בניין קיים, מה שעלול לגרום, במקרים מסוימים, לקריסתו. מעבר לכך, על מנת לחזק את הבניין, או במקרה הצורך, גם להוסיף חניות בקרבת הבניין, נערכות חפירות רבות ליד העמודים והיסודות שלו.

מכיוון שבמתחם הפרויקט עובדים בו זמנית כלים כבדים כמו מחפרים, טרקטורים ומנופים – רעש ורעידות שונות כתוצאה מהחפירות הן דבר בלתי נמנע, מה שיכול לגרום לנזקים שונים (לדוגמה: סדקים לקירות, מדרכות, או נזק למכוניות) גם לבניינים סמוכים, הרגישים לעבודות מסוג זה. לכן יש לשים לב שישנו סעיף הרחבה בביטוח לכיסוי רעד והחלשת משען.

סוף מעשה במחשבה תחילה – מה לעשות לפני שהפרויקט מתחיל?
לפני שהפרויקט עצמו מתחיל, גם לוועד הבית וגם לקבלן מומלץ לנקוט במספר פעולות שיגנו עליהם בעתיד, במקרה של נזק. לקבלנים מומלץ לתעד ולצלם את מצבם של המבנים הסמוכים (קירות חיצוניים וחדרי מדרגות) למבנה הנועד לשיפוץ, על מנת שיוכלו להציג את מצב הבניין טרום תחילת השיפוצים. מראש מומלץ לשכור חברה שמתמחה בתחום על מנת שתבצע זאת בצורה מקצועית, ותיתן, במידת הצורך, חוות דעת לבית המשפט. שימו לב שיש להעביר לחברת הביטוח את החומרים הללו לפני תחילת עבודות החפירה, אחרת אין כיסוי לכך.

לדיירים, לעומת זאת, כדאי לדעת שקבלת אישורי בנייה היא תהליך ארוך ומייגע, העלול להימשך שנים. גם אם אישור הבנייה בין היזם לקבלן נחתמו זה מכבר, היזמים ישמחו להציב שלטים אודות הפרויקט, ויש לדרוש ביטוח צד ג׳ מהקבלן על מנת להימנע מחילוקי דעות.

מה כדאי לדעת לפני שבוחרים פוליסת ביטוח?

על מנת להימנע מאי נעימויות, אנו ממליצים בחום לכל מי שקשור לפרויקט – לקבלנים, לוועד הבניין והדיירים, לחקור ולהבין לעומק (בין אם זה על ידי ייעוץ אישי מסוכן הביטוח או בספרות המקצועית) מה הסכנות שעלולות להיגרם במהלך שיפוץ הבניין ואילו בעיות יכולות להיווצר במהלך הבניה. בצורה זו סעיפי הביטוח יהיו להם ברורים יותר, הם ידעו לשאול את השאלות הנכונות, ולא יתפתו להסתפק בשורות בודדות (או סעיפי הרחבות כלשהן לפוליסה בסיסית) בחוזה, שלכאורה מגינות עליהן מפני נזק. יש לזכור, שהביטוח האידיאלי לפרויקטים אלו הוא ביטוח שמותאם ספציפית לפרויקט של תמ״א 38, הכולל בתוכו את כל הסעיפים הדרושים, המגנים על הקבלן, ועד הבית והדיירים.

מכיוון שפוליסות ביטוח לפרויקט תמ"א 38/1 ניתנות להתאמה אישית, חשוב שגם הדיירים יהיו מעורים בנושא ועל מנת להיות מכוסים בהתאם להמלצות, במיוחד כשמדובר על סכומי הביטוח ריאליים לפרויקט. סכומי ביטוח, לנזקי צד ג׳, לדוגמה, צריכים להגיע לפחות עד כ- 40 מיליון שקלים.

האותיות הקטנות בחוזה: על מה לשים לב במיוחד

פוליסת ביטוח קבלנים בפרויקטים של תמ"א 38/1 צריכה להכיל מספר סעיפים חשובים.

להלן מספר דוגמאות:

  • נקודה חשובה לדיירים וועד הבית: יש לפצל את סכום הביטוח (הפיצוי) לשני חלקים: האחד, שווי הבניין הקיים וסכום נוסף בשווי כלל העבודות (למימוש תוספת הבניה), וזאת על מנת שלא לאפשר לקבלן לשעבד את שווי הבניין הקיים. כך, במקרה של נזק משמעותי לבניין, הכספים יגיעו לדיירים על מנת שהם יוכלו לשקם את הבניין הקיים, במידה והוא יינזק או יקרוס.
  • אסור שהמבנה המיועד לשיפוץ יחשב כצד ג' לעבודות הבניה, אחרת לא יתקבל פיצוי מהביטוח.
  • יש להוסיף את שמות הדיירים (בכל פרקי הפוליסה) בבניין הדירות המיועד לשיפוץ, בנוסף לשם היזם או הקבלן.
  • יש לבטח את כל העובדים באתר הבנייה, כולל קבלני משנה בפוליסת הביטוח.
  • על הדיירים להיות מודעים לכך, שבמידה וישנו ביטוח דירה, אין כיסוי בפוליסה לפריצות לתוך דירות הדיירים.
  • יש לוודא שהפוליסה כוללת מתן הודעה לדירי הבניין ו\או הועד בטרם ביטול ו\או צמצום בהתראה של 60 יום .

הדרך היחידה להימנע מאי נעימויות כשמדובר על פרויקטים מורכבים בסדר גודל של תמ״א 38/1 היא להקפיד על הפרטים הקטנים בסעיפי הביטוח, לשאול כמה שיותר שאלות, ולהתייעץ עם סוכני הביטוח המתמחים בנושא על כל סעיף, על מנת להוציא את המקסימום מחוזה הביטוח – ולספק עבור כל המבוטחים בפוליסה את ההגנה הטובה ביותר –  לטובתכם ולטובת כל מי שקשור לפרויקט העתידי.

ארז וילנצ׳יק הוא מנכ״ל סוכנות הביטוח – דריזין ביטוחים סוכנות לביטוח בע"מ. הסוכנות מתמחה בביטוח עבודות קבלניות ליזמים וקבלנים. 

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות