הערבות האופטימאלית בפרויקט תמ"א 38

בהסתכלות ארוכת שנים מבינים מקבלי ההחלטות כי התחדשות עירונית היא הקרקע של המחר. בתוך כך, וכדי להתגבר על הביקוש לדיור ההולך וגובר, הוצבו יעדים שאפתניים לגידול התחלות הבניה, במסגרת התחדשות עירונית, על פני פרויקטים קונבנציונאליים. בזה אחר זה משוחררים חסמים רבים וכבר כיום רואים גידול בשיעור התחלות הבניה במסלולי ההתחדשות למיניהם.

בכל סוגיית הבטוחות עבור בעלי הדירות הקיימות, ועל אף השינויים מרחיקי הלכת שעבר השוק בנושא זה, עדיין קיימות פרצות המעמידות פרויקטים רבים בסיכון, וכשם שאנו רואים גידול בשיעור הפרויקטים, כך מצטברים מקרים של פרויקטים כושלים ובעלי דירות אומללים.

התרעתי מספר פעמים כי חוק המכר (דירות) דורש תיקון במסלול הערות אזהרה וכי ישנה חשיפה לא פרופורציונאלית לעומת פרויקטים מסוג הריסה ובניה.

במאמר זה אנסה לשים את האצבע על אחד האתגרים הגדולים ביותר איתם הולך להתמודד שוק ההתחדשות העירונית בשנים הקרובות – העדר חלופה הולמת לליווי בנקאי במסלול של תמ"א 38 מסוג חיזוק ותוספות. בנוסף, אציג פתרון פרקטי הניתן ליישום מידי. ולסיום אביא ביסוס למסקנותיי באמצעות משאל קצר וחשוב, שהועבר בקרב עורכי דין המתמחים בתחום, ואולי ביכולתו להצביע על המגמה הקרובה בפרויקטי תמ"א38/1 שתאפשר לבעלי הדירות לישון יותר טוב בלילה.

פרויקטים במסלול חיזוק ללא ליווי בנקאי
ערבות הביצוע המספק יזם לבעלי הדירות הקיימות הינה "ערבות בנקאית", אך אין זה אומר שהפרויקט מלווה ע"י הבנק. למעשה רוב הפרויקטים במסלול חיזוק כלל אינם מלווים ע"י בנק. הפרויקטים ש"זוכים" להיות מלווים ע"י בנק (במסלול חיזוק) הם פרויקטים בהיקפים גדולים ובאזורים מאוד אטרקטיביים. בנקים לא ששים לממן פרויקטים במסלול חיזוק ויזמים לא ששים לדרוש ליווי בנקאי בפרויקטים מעין אלו או להתחייב לכך בהסכם למול בעלי הדירות.

ליווי בנקאי עולה לא מעט כסף ליזמים, בעיקר מפאת הצורך בהנפקת ערבויות חוק מכר לרוכשים החדשים, שבלעדיהם לעתים יהיה לא קל למכור את הדירות החדשות, אבל זה כבר סיפור אחר. אז למה כולם בכל זאת מתעקשים על ליווי בנקאי למרות שברובו מיועד לטובת הרוכשים החדשים? התשובה היא "פיקוח פיננסי" – פיקוח מסוג זה הוא מנגנון חיוני ביותר אשר מפעיל הבנק כדי להבטיח בראש ובראשונה את כספיו וכפועל יוצא מגן על בעלי הדירות הקיימים.  

השוק הנוכחי מעמיד לא מעט בעלי דירות בסיכון גבוה והמחוקק משתהה עם תיקון חיוני, שנדמה שכולם מכירים בנחיצותו. אני מצביע כמובן על פרויקטים מסוג חיזוק ותוספות ללא ליווי בנקאי במסלול הערות אזהרה, כפי שאמרתי, ברוב הפרויקטים מחוץ לתל אביב רבתי, לא יהיה לגיטימי לדרוש ליווי בנקאי. בכך נותרים בעלי הדירות ובאי כוחם חסרי אונים ומתפשרים על פרויקטים "מסוכנים" באופן יחסי ובחלק משמעותי מהפרויקטים לא מתקיים מנגנון של ליווי סגור.

סיכונים אפשריים בפרויקטים ללא ליווי בנקאי סגור
הסיכונים נובעים בעיקר בלקונה שיש בחוק מכר דירות – החוק מאפשר לגבות כספים מרוכשי דירות עם רישום הערת אזהרה בלבד. המנגנון בעייתי בפני עצמו אך בפרויקטים מסוג תמ"א 38 המורכבות מקבלת משנה תוקף. להלן מספר דוגמאות לחשיפה פיננסית שיכולה להיווצר לבעלי הדירות הקיימות במסלול זה:

• היזם מוכר 2 דירות קרקע במחיר 2.5 מש"ח כל אחת, יוצק רצפה לדירות אלו (הרי היא כבר כמעט מוכנה) וגובה 40% ממחיר הדירה בדיוק לפי חוק מכר דירות. בחישוב פשוט מגיעים לכך שהיזם גבה 2 מש"ח. נחסיר מזה את שווי הפרויקט עד כה (תכנון, היתר, קצת עבודות שלד) בסכום נניח 1 מש"ח. נוצר כאן מצב אבסורדי – האיזון הדק עליו מנסה חוק המכר לשמור – הופר! ככל שיעביר היזם את הסכום שגבה (2מש"ח) לפרויקט אחר שלו (אף אחד לא יפריע לו) ייווצר גרעון ברמת הפרויקט של 1 מש"ח. גם אם הייתה ערבות בגובה 1 מש"ח, עדיין לא היה מספיק כסף בקופה, היות וישנן הוצאות נלוות לביטול הסכם, החלפת יזם וכו'.
• כעת הרים היזם קירות לדירות אלו וגבה עוד 20%, כלומר 1 מיליון ש"ח נוספים.
• בנוסף לכך הספיק היזם להזמין כל מיני חומרים שהועברו לאתר אחר.
• הפרויקט תקוע, יזם פשט את הרגל, פג תוקף היתר בניה – הדיירים נשארים עם חובות עצומים ומגורים באתר בניה.

זהו לא חלום בלהות אלא מציאות עכשווית שהולכת ומתעצמת, בכל שבוע אנו נתקלים בפרויקטים שנכנסו לקשיים כאלו ואחרים, כולם באופן גורף במסלול חיזוק ונחשו מה? ללא ליווי בנקאי סגור.

איך פותרים את הבעיה?
יש יגידו שצריך לדרוש ערבות ביצוע גבוהה יותר, אך הפתרון מתגלה כלא פרקטי. כמה ניתן לדרוש בפרויקט שעלויות בניה ושיפוץ מסתכמות בו ב-5 מיליון ש"ח? נתקלנו בעורכי דין הדורשים ערבות בגובה מלוא שווי העבודות, דרישה שיכולה לעבוד ברובעים מסוימים בתל אביב וגם זה בדוחק. הדרישה לגובה הערבות חייבת להיות הגיונית ופרקטית, ולתת מענה וגידור ישיר לסיכונים הקיימים בפרויקט ולא "להרוג" אותו. אז אולי נתעקש על ליווי בנקאי? אבל הבנו כבר שלא תמיד זה אפשרי. ואדרבה, כאשר קיים ליווי בנקאי בפרויקטים של חיזוק ישנה חשיבות גדולה לערבות ביצוע גבוהה, זאת מכיוון שהדיירים משעבדים את זכויות הבניה לבנק, שלא נדבר על הסיכונים הפיננסיים שעדיין תקפים. העדר פיקוח פיננסי היא הבעיה האמתית, כפי שהזכרנו קודם הליווי הבנקאי ברובו לא נוגע לבעלי הדירות ובפרויקטים רבים דרישה לליווי בנקאי כמוה כמכת מוות לפרויקט. פיקוח פיננסי במעגל סגור על הפרויקט-  זה בדיוק מה שחסר להגנה מיטבית לדיירים, הפיקוח יחסית זול ואפשר להשיגו וכמובן לדרוש אותו בכל פרויקט חיזוק באשר הוא.

מה כולל פיקוח במעגל סגור?

ראשית, ומעל הכל, חשוב שהפיקוח ינוהל ע"י אנשים שמנוסים בניהול פיננסי עבור פרויקטים בבניה. רק כך הם ידעו היכן לשים דגש. להלן מספר פעולות סטנדרטיות החייבות להיכלל בנהלי ביקורת תחת פיקוח מסוג זה:

• הכנת תכנית עסקית לפרויקט – דו"ח 0.
• בחינת איתנות פיננסית של היזם, לרבות ניתוח דו"חות כספיים.
• דרישת הפקדת הון עצמי.
• ניהול חשבון ייעודי לתקבולי הפרויקט – רק אליו יופקדו כספי הרוכשים.
• ניהול חשבון ייעודי לתשלומי הפרויקט – רק ממנו יצאו שיקים לספקים, קבלנים ונותני שירות.
• בדיקה קפדנית של חוזים עם רוכשי דירות, ספקים, קבלנים ונותני שירות.
• מעקב דיווחי ותשלומי מע"מ.
• פיקוח הנדסי על התקדמות הבניה.
• הצלבת מידע מול הנהלת חשבונות של היזם.
• שחרור כספים רק לאחר ווידוא אספקת סחורה או שירות לפרויקט הספציפי.

מתי ניתן לדרוש פיקוח פיננסי
כאשר יזם בוחר שלא לפנות לקבלת ליווי בנקאי בפרויקטים של תמ"א 38 חיזוק ותוספות עומדות בפניו מספר אלטרנטיבות – קרנות השקעה, שותפים פיננסיים, משקיעים פרטיים, ועוד. חלק מהקרנות והגופים הפיננסיים מבצעות את אותן בקרות מחמירות כפי שנוהג בנק, ואילו המשקיעים והשותפים למיניהם לא מודעים או לא מסוגלים לבצע בקרה מעין זו. ועל כן, כאשר השלמנו עם העדר ליווי בנקאי בפרויקט שלנו, נדרוש להכיר את החלופה ולבחון את דרך התנהלותה.

תוצאות משאל שערכנו בקרב עורכי דין
משאל שערכנו בקרב 47 עורכי דין מנוסים ומומחים בתחום ייצוג הדיירים בתמ"א 38, מעלה כי 42 עורכי דין ייצגו דיירים בפרויקט ללא ליווי בנקאי, 29 מתוכם לא קיימו פיקוח במעגל סגור לפרויקט, 30 עורכי דין מתוך סה"כ הנשאלים גבו ערבויות ביצוע בסך של 400-600 אש"ח ובקרב עורכי הדין המנוסים בפרויקט ללא ליווי בנקאי, כולם ללא יוצא מן הכלל היו נעזרים בפיקוח פיננסי אילו היה ביכולתם להשיג זאת.

לאתר אפיקים 38

מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן

תגיות: