תמ"א 38 בירושלים

הביאו להם את הסעיף

הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בירושלים דחתה תוכנית לקידום פרויקט תמ"א 38 בשכונת בית הכרם – ועדת הערר המחוזית הורתה לשוב ולדון, זאת בשל סעיף בתמ"א הנוגע למאפייניה הייחודיים של ירושלים

רונן דמארי 27.08.2017

ועדת הערר של מחוז ירושלים קיבלה לאחרונה ערר שהגישה חברת בנייה המבקשת לקדם פרויקט תמ"א 38 ברחוב נוף הרים בשכונת בית הכרם בירושלים. ועדת הערר דחתה את עמדתה של הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, שסברה כי יש לדחות על הסף כל בקשה להיתר של תמ"א 38 שאינה תואמת לחלוטין את תוכנית המתאר המופקדת.

הוראות מיוחדות למתחם העיר ההיסטוריות

הבקשה נשוא הערר היתה להיתר לפי התמ"א ותכנית 10038 לתוספת שתי קומות ו-3 יחידות דיור למבנה קיים בן שלוש קומות ובו שש יחידות דיור, הטעון חיזוק בפני רעידות אדמה, בשכונת בית הכרם. בעיר ירושלים נוכח מאפייניה המיוחדים, אושרה בשנת 2014, לאחר תהליך הכנה ארוך, תכנית לפי סעיף 23 לתמ"א, היא תכנית מספר 10038. תכנית מפורטת זו קובעת את דרך יישומה של תמ"א 38 בעיר ירושלים כולה ובתוך כך קובעת הוראות מיוחדות למתחם העיר ההיסטורית.

ככלל, ניתן לומר כי תכנית 10038 מפחיתה את הזכויות שניתן לאשר ומוסיפה מגבלות ותנאים רבים המתאימים לעיר ירושלים. בענייננו ובאשר לשכונת בית הכרם, חשוב לציין כי חלק מהשכונה נכלל בתחומי העיר ההיסטורית וחלקו, לרבות המקרקעין נשוא הערר, מצוי מחוץ לתחומי העיר ההיסטורית. באשר למבנה נשוא הערר, מדובר במבנה שאינו "בנין גדול" ואשר ממוקם מחוץ לעיר ההיסטורית, אין חולק כי הוראות תכנית 10038 מאפשרות תוספת זכויות של עד שתי קומות, זכויות להרחבת הדירות הקיימות וכן סגירת קומה מפולשת. בהתאם להוראות תכנית 10038 ולאחר שנים רבות של קיפאון בתחום עקב אי ודאות ומדיניות מצמצמת באישור היתרים לפי תמ"א 38, החלה בשנתיים האחרונות ההתעוררות בתחום בירושלים. במסגרת זו אושרו גם היתרי בנייה באזור בית הכרם והוועדה המקומית עדכנה את ועדת הערר כי תלויות ועומדות בקשות נוספות לא מעטות.

העיר העתיקה
העיר העתיקה

תכנית מפורטת לבית הכרם


במקביל ומזה תקופה ארוכה נמצאת בהליכי הכנה תכנית מתארית מפורטת מספר 16000 לשכונת בית הכרם. תכנית זו מאפשרת תוספת זכויות מסויימת וקובעת מגבלות באחוזי בנייה, מספר קומות, קווי בנין ועוד. תכנית זו הופקדה ביום 15.7.16 ואינה כוללת כל התייחסות ליחס בינה ובין הוראות תכנית 10038 ותמ"א 38 (למעט החובה לחזק מבנים קיימים כאשר מתבקשת תוספת לפי תכנית 16000). הנה כי כן ועל כך אין חולק – תכנית 16000 אינה תכנית לפי סעיף 23 לתמ"א 38 ואינה מתיימרת להגביל את היקף הזכויות שניתן לאשר לצורך חיזוק מבנים. זאת ועוד, תכנית בית הכרם אינה מבחינה כלל בין מבנים הזקוקים לחיזוק ובין מבנים חדשים שאינם זקוקים לחיזוק.  עם הפקדת התכנית התגבשה אצל הוועדה המקומית העמדה המשפטית, שלפיה לא ניתן לאשר בקשות להיתר לפי תכנית 10038, כל עוד אין הן עומדות בכל המגבלות הקבועות בתכנית המופקדת. בהתאם לעמדה משפטית זו נדחתה הבקשה נשוא ערר זה על הסף ברשות הרישוי של הוועדה, בהיותה, לשיטתה, בגדר "סטייה ניכרת". בדומה נדחו בקשות נוספות והוועדה הודיעה כי היא צפויה לדחות רבות נוספות.

בית הכרם ירושלים
בית הכרם ירושלים

הערר התקבל


כאמור, ועדת הערר המחוזית קיבלה את הערר של הגישה החברה על ההחלטה, השיבה את הדיון אל הוועדה המחוזית, וקבעה כי: "התמ"א היא תכנית ארצית המאפשרת תוספות זכויות ומטרתה חיזוק מבנים בפני רעידות אדמה. התמ"א מאפשרת אישור תוספת זכויות ללא הליך תכנוני מפורט. התמ"א, בהיותה תכנית ארצית, אינה יכולה להתייחס לשיקולי תכנון ייחודיים. דרך המלך שנקבעה בתמ"א באשר להתאמתה ל"מאפייני היישוב", היא באמצעות הכנת תכנית מפורטת. עד לא מכבר נדרשו "תנאים ייחודיים" כהצדקה להכנת תכנית אך דרישה זו בוטלה בתיקון 3א לתמ"א".

תמ"א 38 בירושלים

יו"ר ועדת הערר עו"ד אליעד וינשל, קבע בין היתר:

"לגישת ועדות הערר סעיף 97(ב) מונע הנפקת היתרים לפי תמ"א 38 אך ורק במקרה בו התכנית המופקדת היא תכנית לפי סעיף 23. לעומת זאת, עמדת בית המשפט לעניינים מינהליים בהלכה המנחה היא כי גם במקרה בו התכנית המופקדת מתייחס להוראות תמ"א 38 ומבטלת אותן שלא בדרך של תכנית לפי סעיף 23, יחול סעיף 97(ב) לחוק.  

מחלוקת זו תיאורטית בענייננו וייתכן שהיא תיאורטית בכלל, שהרי נוכח הוראות תמ"א 38, המצויות במעמד נורמטיבי עליון, לא ברור כיצד ניתן להפקיד תכנית בסמכות ועדה מחוזית הסותרת את התמ"א שלא בהתאם לסעיף 23 לתמ"א.

מכל מקום, בענייננו לא מתייחסת התכנית המופקדת לסוגיית הנפקת היתרים לפי תמ"א 38, לא בדרך של קביעה כי מדובר בתכנית לפי סעיף 23 לתמ"א ולא בדרך אחרת. לפיכך, אין לראות בתכנית המופקדת כסותרת את הוראות התמ"א או את תכנית 10038. הנה כי כן – ועל כך אין למעשה חולק – גם אם תאושר התכנית המופקדת כלשונה, ניתן יהיה לאשר את הבקשה להיתר נשוא ערר זה.  

לפיכך לא חל סעיף 97(ב) לחוק בענייננו ודין החלטת רשות הרישוי להתבטל, שהרי אין חולק כי סמכותה של רשות הרישוי נגזרה אך ורק מהעמדה המשפטית שלפיה יש לדחות את הבקשה על הסף".

 

עוד נאמר בהחלטה:

"לצד זאת נדגיש, כי יש לראות בתכנית המופקדת כמדיניות תכנונית, אשר ניתן וראוי להתחשב בה במסגרת הפעלת שיקול דעת הועדה המקומית ולאחריה ועדת הערר. לגבי החלקים מתכנית 16000 המצויים בתוך העיר ההיסטורית נקבע כלל שלפיו יש לפעול בהתאם למדיניות התכנונית, למעט במקרים מיוחדים. אף שענייננו בבניין המצוי מחוץ לתחומי העיר ההיסטורית ואף שסעיף זה לא יחול, הרי מדיניות התכנון הכללית מהווה שיקול חשוב בהפעלת שיקול דעת הועדה המקומית ואולם זאת לא כשיקול בלעדי. בנוסף נציין, כי אין באמור כדי להתייחס לאפשרות שלפיה תקבע מדיניות כללית בענייננו השכילו מבקשי ההיתר לצמצם את בקשתם לאור מדיניות התכנון ובעת הדיון בפנינו ביקשו לצמצמה לתוספת קומה וחצי בלבד, באופן בו מספר הקומות בכל חתך יהיה 5 קומות (למעט חריגה קטנה יחסית). כמו כן יצוין כי לא מתבקשת בנייה מחוץ לקווי בנין, למעט תוספת ממ"דים שאפשרית גם שלא מכוח תמ"א 38. בהתחשב בכך, נכון לפרסם את הבקשה המתוקנת להתנגדויות הציבור ואזי להביאה להחלטת הועדה המקומית שתבחן את מכלול השיקולים הרלוונטיים".

עם זאת הדגישה הוועדה בהחלטתה: "למען הסר ספק יובהר כי אין באמור כדי להתייחס להיבטים נוספים הכרוכים באישור הבקשה להיתר ולמעשה ועדת הערר לא בחנה את הבקשה לגופה, אלא נדרשה להיבטי הסמכות בלבד".

כאמור הערר שהגישה החברה התקבל והוועדה המקומית תדון מחדש בבקשה לקבלת היתר.

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות