פינוי בינוי ביפו

כמעט ונחתם

חברת ביצוע תמ"א תבעה מתווך בפרויקט פינוי בינוי ביפו, לאחר שנסוג מההסכם בדקה התשעים, מה קבע בית המשפט?

רונן דמארי 27.08.2017

החתימה על הפרויקט לא יצאה לפועל

הוצאת פרויקטים של התחדשות עירונית מהכוח אל הפועל היא משימה שאינה פשוטה כלל ועיקר. עדות לכך ניתן ללמוד מפסק דין שניתן לאחרונה בבית המשפט המחוזי בתל אביב בנושא מחלוקת בין חברת יזמות פרויקטים ובין האיש שהוסמך לתווך בינה ובין בעלי דירות במתחם בעל פוטנציאל לפינוי –בינוי ביפו.

המתווך נסוג?

תחילת הפרשה היא בפגישה של המתווך שייצג את בעלי הדירות עם אנשי חברה לביצוע הפרויקט. המתווך עניין אותם בהזדמנות עסקית לקדם פרויקט פינוי-בינוי ביפו, במסגרתו ייהרסו מבנים ישנים ובהם 128 דירות, ובמקומם ייבנו מבנים חדשים ובהם דירות חדשות, שחלקן תימסרנה לדיירים הקיימים, וחלקן יימכר לציבור הרחב על ידי היזם, שיממש את הפרויקט.

הצדדים העריכו כי ניתן יהיה לקדם בנייתן של כ-430 דירות חדשות במקום, מה שהיווה פרויקט בעל פוטנציאל כלכלי ניכר ביותר, שיכול היה להוביל להכנסות של מאות מיליוני שקלים. אלא שרגע לפני חתימת הסכם מחייב, החליט המתווך לשנות את דעתו ולסגת מההסכמים שלו עם החברה וזו פנתה לבית המשפט על מנת שיחייב אותו לעמוד בהם ולממש את הפרויקט המדובר.

החברה טענה כי לאחר מגעים ופגישות שנמשכו על פני מספר חודשים בשנת 2016, הסכימו הצדדים על חתימת הסכם מחייב למימוש הפרויקט ואף הגיעו להסכמה עם המתווך אודות שכר הטרחה שלו. עוד היא טענה כי לאחר שהוכן הסכם סופי הודיע המתווך לאנשי החברה כי אין בכוונתו לחתום עליו. עוד באותו היום שיגרה החברה, באמצעות באי-כוחה, מכתב התראה למשיב ואל יועצו, בו הודיעה להם כי היא עומדת על קיום ההתקשרות בין הצדדים, וכי בכוונתה לפעול באמצעים העומדים לרשותה לשם אכיפתה.

בפני בית המשפט טענה החברה כי:

"השתכלל הסכם משפטי מחייב בינה לבין המתווך, ואילו המתווך מנסה להתנער ממנו בניגוד לדין. ההסכם השתכלל לאחר מחשבה ושקידה מצד שני הצדדים, שהגיעו לגמירות דעת מלאה, וקיימו גם את דרישות המסוימות החוזית, הם ניהלו משא ומתן ממושך כשכל צד מלווה בעורכי דינו, גובש נוסח הסכם מוסכם שאושר על ידי המתווך והיה מקובל גם על באת כוחו, שליוותה אותו במשא-ומתן. בהתאם למוסכם חתמה החברה, באמצעות מורשי החתימה שלה, על ההסכם בראשי תיבות; והמתווך אישר כי יגיע לחתום על ההסכם. על פי ההלכה, הסכם יכול להשתכלל גם אם אין הוא נושא חתימה של אחד הצדדים או של שניהם, ואכן, בנסיבות העניין, הוא השתכלל הלכה למעשה. גם כשביקש המתווך לדחות את מועד חתימתו על ההסכם, הוא עשה זאת בתירוצים שונים ומשונים, מבלי שהכחיש את עצם התחייבותו וחובתו לחתום עליו".

עוד טענה החברה:

"המתווך נהג בחוסר תום קיצוני, וביקש להתנער מההסכמות שגובשו ושהושגו בעמל רב. אם היה תם-לב, הרי שלכל הפחות היה מציע תיקונים להסכם שנשלח אליו אך הוא לא עשה כן. לא כך נוהג צד תם לב שנוהל עימו, לבקשתו, מו"מ מקיף שנמשך על פני חודשים. מכאן מתבקשת המסקנה, שאת המתווך מנחים טעמים זרים ופסולים, וככל הנראה הוא מעוניין להתקשר עם אחרים, לאחר שניצל את החברה".

בהמרצת הפתיחה שהגישה החברה היא ביקשה כי בית המשפט ייתן צווים הצהרתיים לפיהם בין הצדדים "השתכלל הסכם סופי ומחייב".

המתווך: דובר בסוגיה מהותית

עיקר טענותיו המשפטיות של המתווך הן שיש לראות את מערכת היחסים בין הצדדים ככזו שבין מתווך לזה המבקש לקבל את שירותיו. מכאן שלא התקיימו דרישות הצורה שהחוק מחייב עמידה בהן לצורך הזמנת שירותי תיווך, ומכל מקום מעמד החתימה על ההסכם לא היה בגדר עניין פורמלי אלא סוגיה מהותית. לטענתו, ללא חתימה כאמור אין לומר כי התגבשה גמירות הדעת לחתום על ההסכם. יצוין כי החברה מצידה טוענת כי המתווך לא היה מתווך רשום בעת הרלוונטית, ומכאן שטענותיו בנושא אינן רלוונטיות.

בית המשפט: אין מדובר בהפרה חוזית

השופט גרשון // באדיבות אתר הנהלת בית המשפט
השופט גרשון // באדיבות אתר הנהלת בית המשפט

השופט ד"ר גרשון גונטובניק, החליט לדחות את בקשת החברה וקבע כי בין הצדדים לא נחתם הסכם מחייב. בפסק הדין הוא נימק זאת כך: "הצדדים עמדו לצאת לדרך ארוכה וקשה – מימוש פרויקט פינוי-בינוי, במציאות הישראלית עתירת הביורוקרטיה והקשיים. היה להם ברור שמדובר במחויבות של ממש, שיש לחשוב היטב לפני קבלתה. לבדוק היטב את כל הנתונים, הסיכויים והסיכונים, ולהסכים להתקשר רק אחרי בחינה מעמיקה של כל הדרוש. מבחינתם, היה עדיף להשקיע רבות במחשבה עובר להתקשרות כדי להגדיל את הסיכוי שזו תתקדם לאחר מכן בנתיבים חלקים ככל הניתן. אם תרצו, הם ביקשו לסטות מגמירת הדעת החוזית הרגילה, ולאמץ תחתיה גמירת דעת מובהקת וחד משמעית. לכן, לא רק שנדרשה חתימה מצד המתווך, אלא גם נדרש אישור באת כוחו לפיה תוכן ההסכם הוסבר לו והוא מבין היטב את תוכנו, ואחרי כל ההסברים הוא מוכן להתחייב ולצאת למסע המשותף. על רקע זה, הצדדים יצרו מנגנון המוסיף על דיני ההצעה והקיבול הרגילים, והכול כדי להבטיח את אותה גמירת דעת חד משמעית. למנגנון זה יש משמעות ויש מחיר מבחינת המבקשת. גם אם המתווך מוכן, מבחינתו שלו, לחתום, ואפילו מוכן היה לחתום חתימה מלאה בכך אין די. רק אם ניתן היה אישור באת כוחו לחתימתו, היה ההסכם שבין הצדדים משתכלל. משמעות הדברים היא כי הצדדים צפו מצב בו המתווך מוכן לחתום על החוזה, ואף מעוניין לעשות כך, ובכל זאת, לאחר שקיבל ייעוץ בדבר טיבה של המחויבות שהוא נוטל על עצמו, יבכר לסוב לאחור, ולהימנע מההתקשרות.

למעשה, תסריט זה הוא שהתרחש, אך אין המדובר במהלך דברים בלתי צפוי. ברור שהמבקשת מתוסכלת מהתממשותו, אך בניגוד לטענתה, אין המדובר בהפרה חוזית של המתווך".

עוד נאמר בפסק הדין:

"אינני יודע אם העצה שקיבל המתווך הייתה עצה טובה או גרועה, אך לאחר מבט נוסף, החליט המתווך שלא להתקשר עם המבקשת. אכן, לא הייתה למשיב תשובה טובה לשאלה מדוע לא אמר את הדברים הללו כהווייתם למבקשת, לאחר שגמלה בליבו ההחלטה שלא להתקשר עמה. תחת זאת הוא נתן תשובות מתחמקות שהותירו פתח להמשך ההתקשרות בין הצדדים ייתכן שעשה כן, כיוון שלא היה לו נעים לסגת לאחור לאחר משא ומתן אינטנסיבי כל כך. אך בין כך ובין אחרת, הוא מימש את זכותו להימנע מלהתקשר בהסכם שבין הצדדים, בהתאם לתנאים שהיו מקובלים על הצדדים כתנאי להתקשרות.

"טענתה של החברה היא כי נכרת חוזה בין הצדדים, אלא שהצדדים עצמם קבעו את המנגנון שבהתאם אליו ישתכלל חוזה ביניהם. מנגנון זה דרש חתימה, וכן דרש אישור – בכתב – של עו"ד כי המתווך הבין את המחויבויות שהוא נוטל על עצמו. המתווך לא חתם על ההסכם, ועורכת הדין מטעמו לא אישרה כי הוא אכן מבין את המחויבויות כאמור. קיבלתי את גרסתו של המתווך כי לאחר שהיה מוכן לחתום בראשי תיבות על נוסח ההסכם, הוא קיבל עצה משפטית לפיה ההסכם פוגע באינטרסים שלו, ולכן העדיף שלא לחתום עליו. בעשותו כן, הוא פעל בהתאם לזכויותיו על פי מערכת ההבנות שהצדדים קבעו. אין די בנכונות לחתום בראשי תיבות. אין די בהסכמה עקרונית של עו"ד במהלך הפגישה עובר לחתימה".

לסיום ציין השופט:

"המניע של החברה בהגשת תובענה זו הוא ברור. היא חוששת שהמתווך יתקשר עם גורם אחר לשם מימוש הפרויקט. לשיטתה, הוא לא מעוניין להודות בכך. המתווך לעומת זאת הכחיש, בחקירתו הנגדית, את טענתו שהוא מצוי בקשר מול יזם אחר או  מנהל עם יזם כזה משא ומתן מכל מקום אין בפני כל ראיה שמשא ומתן כזה אכן מתקיים. אלא שהמתווך כלל לא מכחיש שככל שתבוא הזדמנות עסקית בעתיד הוא יהיה מעוניין לממשה. אמנם הדבר יהיה כרוך בסיכון של אבדן הפרויקט אם לא יעלה בידיו לאתר יזם אחר שיהיה מעוניין בפרויקט, אך התנאים שהציעה החברה היו כה נחותים, שסביר היה שאם יאותר יזם מתאים אחר, ההתקשרות אתו תהא עדיפה בתנאיה"

השופט חייב את החברה לפצות את המתווך בהוצאות משפט בסכום של 25,000 שקלים.

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות