שמאי מקרקעין רונן וגנר // צילום: סטודיו גרופ באדיבות יחצ

"תמ"א 38 מפלה בין המעמדות הסוציו-אקונומיים במדינה"

מדינת ישראל מתירה את דמם של תושבי הפריפריה, כך אומר השמאי והמשפטן רונן וגנר בראיון מיוחד ל"מגדילים"

רונן דמארי 28.11.2017

בשנים האחרונות תחום ההתחדשות העירונית הולך וצובר תאוצה אולם ישנם הסבורים כי למרות היתרונות הרבים שהוא מביא בכנפיו, הוא יוצר גם קיטוב בעם ומנציח את הפערים בין האוכלוסיות האמידות והמבוססות ובין אלו המתקשות לסיים את החודש. שמאי המקרקעין והמשפטן, רונן וגנר, מתייחס לזווית מעניינת בתקנות תמ"א 38 וסבור כי על המדינה לשנותו ולפעול להחלת תקן 21 על פרויקטים מכוח תמ"א 38, לצורך הסרת החסם הכלכלי מכל מבנה מגורים במדינה.

וגנר, ששימש בעבר כממונה על היטל השבחה בעיריית ראשון לציון, מסביר בריאיון ל"מגדילים" מה צריך לקרות כדי שגם בעלי הדירות בפריפריה יוכלו ליהנות מתוכנית המתאר הארצית כמו תושבי מרכז המדינה: "תמ"א 38 הינה תוכנית בעלת חשיבות לאומית מדרגה ראשונה. אולם עקב אכילס של התכנית, הינו העובדה שהיא מפלה בין המעמדות הסוציו אקונומיים במדינה, בכך שהיא מעשירה את העשירים וחמור מכך דואגת לביטחונם האישי, לעומת זאת זונחת לחלוטין את ישובי הפריפריה והשכונות החלשות במרכז המדינה".

ממה נוצרת האפליה עליה אתה מדבר?
"ההפליה המובנית בתכנית מקורה בחסם של 'הכדאיות הכלכלית', בכך ששווי המקרקעין הנמוך באזורי הפריפריה והשכונות החלשות, מונע ולא מאפשר את מימוש התמ"א. דהיינו אף יזם לא מוכן להשקיע ככל שהפרויקט לא רווחי. חשוב להבין שהתמריץ הכלכלי שמוענק ע"י תמ"א 38, לא תמיד מספיק בכדי לממן את החיזוק ולהביא לשיעור רווח סביר ליזם, זאת בעקבות הסכום הגבוה של עלות חיזוק המבנים בפני רעידות אדמה והתאמתם לתקן 413. בפרויקט תמ"א 38 היזם לא קונה את הקרקע. התמורה שהוא משלם לדיירים עבור זכויות הבנייה מהווה את  סה"כ ההוצאות המיוחסות לחיזוק המבנה הקיים, שיפוצו ותוספת כמו חדרי ממ"ד למשל. מכיוון שמחירי הדירות בפריפריה נמוכים יותר מהמרכז ועלויות הבנייה דומות, אזי, על מנת  להשלים את הפער קיים הצורך להוסיף מעבר ל- 2.5 קומות, זכויות בנייה באופן מבוקר עד להגעה לנקודת שיעור הרווחיות הרצוי".

קיים פתרון לבעיה אותה אתה מתאר?
"כן, הפתרון להסרת החסם של התכנות כלכלית קיים נמצא מתחת לאף:
מדינת ישראל אימצה כבר לפני שנים את תקן שמאי 21 לפרויקט פינוי בינוי.
לפי תקן זה, היזם מגיש לרשויות התכנון והרישוי בקשה להיתר בנייה וכחלק ממסמכי התוכנית מצרף חוות דעת דבר התכנות כלכלית המציגה אומדן שיעור הרווחיות שחייב להיות בטווח של 25%-30%.  כלומר, כיום כבר קיים תקן עובד שמוכיח עצמו, בפרויקטים מסוג פינוי בינוי. אימוץ המתווה בתקן 21 והחלתו גם על פרויקט תמ"א 38 תוך קביעת זכויות בניה גמישות, שיותאמו לשיעור טווח רווח קשיח של 25% עד 35%, יעודד יזמים לבצע פרויקטים של חיזוק מבנים מכוח תמ"א 38 גם באזורים בהם שווי הקרקע נמוך. זאת בניגוד למצב כיום של תוספת זכויות בנייה קשיחות של 2.5 קומות, המאפשר את מימוש תמ"א 38 באופן מצומצם ביותר בכך שמספר בניינים מועט בעיקר אזור מרכז המדינה הינם בעלי כדאיות כלכלית".

נקודה חשובה נוספת היא שבחלק לא מבוטל מהמקרים המבנים בפריפריה נמצאים בסכנת קריסה ממשית
"באמצעות התאמת זכות הבניה לשיעור רווח קשיח אנו מסירים את חסם הכדאיות הכלכלית לכל המבנים במדינה הזקוקים לחיזוק מפני רעידות אדמה. לפיכך, אימוץ המתווה הקבוע בתקן 21 המדינה, יסיר למעשה את המחסום העיקרי בהצלחת הפרויקט הלאומי של חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, לרבות בערי הפריפריה, שכיום מדינת ישראל מתירה את דמם של התושבים לאיתני הטבע הבלתי צפויים והבלתי נשלטים.
אי התאמת תמ"א 38 למציאות של ערכי הקרקע, מהווה מחדל שלטוני המפקיר את האוכלוסייה החלשה ויש בכך אמירה חברתית קשה בנוסף לפן כלכלי. המדינה מעשירה את העשירים ושומרת על ביטחונם, ואילו האנשים העניים שגרים בפריפריה באזורי הסיכון, המדינה זונחת אותם.
ושלא יספרו סיפורים כי בבית שאן אין ביקוש לדירות. גם בבית שאן הילדים רוצים לגור ליד ההורים בסביבה בה גדלו, פשוט רוצים לחיות בסביבה רעננה ומודרנית ולא ברחב ציבורי בלויי וישן".

כיצד אתה רואה את התפתחות תחום ההתחדשות העירונית בעשור הקרוב?
"עוצמת התפתחות של תחום ההתחדשות העירונית תלויה אך ורק במוטיבציה של השלטון לעודד תחום זה תוך יצירת כלים שיסירו את עיקרי החסמים המונעים כיום את ההתפתחות המצופה, בין היתר; הסרת חסם הכדאיות הכלכלית, הגברת הסנקציות על הדייר הסרבן, הקמת רשות מוסמכת למתן היתרים וקידום תכניות פינוי בינוי שתעקוף רשויות מקומיות "סרבניות התחדשות עירונית", מתן מענקים והטבות מיסוי ליזמים בפרויקטים אילו.
הכלי של התחדשות עירונית, יש בו להביא להגדלה משמעותית של היצע הדירות בשוק המקרקעין. בפרויקטים של פינוי בינוי מדובר בתוספת יחידות דיור בשיער 400% עד 650% ובפרויקטים של עיבוי בינוי מכוח תמ"א 38 מדובר בתוספת של כ- 60% למספר יח"ד הקיים במבנה, כל זאת תוך שינוי בשפת הרחוב האפורה והמזדקנת לשפת רחוב רעננה ומודרנית היוצרת חווית רחוב המכבדת את ציבור דרי השכונות הוותיקות".

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות