תמ"א 38 נתניה: תושבים ובעלי הקרקע הגישו עררים נגד פרויקט תמ"א 38

תמ"א 38 נתניה

ועדת הערר המחוזית מרכז דחתה לאחרונה שני עררים שהוגשו נגד פרויקט תמ"א 38 ברחוב אבא הילל סילבר בנתניה, במסגרתו מיועד מבנה חד קומתי להתנשא לגובה של 5 קומות. על החלטה זו הוגשו שני עררים, הן מצד תושבים המתגוררים בסמיכות לפרויקט ומתנגדים אליו והן מצד בעלי הקרקע, הסבורים כי יש לאשר מספר קומות גבוה יותר.

התושבים המתנגדים: אין אוויר

העוררים המתנגדים טענו כי היקף הבנייה שאושר חריג בהיקפו וכי קמה להם עילה לפיצויים בהתאם לסעיף 197 לחוק, נוכח "ההתקרבות המוגזמת" בין הבניינים והפגיעה בכניסת אור השמש והאוויר. עוד הם טענו, כי דו"ח המהנדס שהוגש הינו לקוני, אינו תואם את התקן ואין בו את החישובים הנדרשים לפי נספח 2 לתמ"א. לטענתם, הוועדה המקומית אינה פטורה מהכנת תכנית מפורטת בבואה להעניק זכויות למבנה חד קומתי.

בעלי הקרקע המתנגדים: זכאים לקומה נוספת

בתוך כך, בעלי הקרקע טענו יש לאשר להם יותר קומות. לטענתם מול החלקה המדוברת נבנה לפני כשנתיים בניין בן 6 קומות לפי תמ"א 38, ובימים אלה מוקם בצמוד לה מבנה נוסף בן 6 קומות ובו 9 יח"ד לפי התמ"א: "במסלול החיזוק של הריסה ובניה יש להחיל את הגישה הפרשנית המרחיבה ולא את הגישה המצמצמת לפי עמדת המשנה ליועץ המשפטי לממשלה. הטעמים לכך הם, שרק לאחר שהעוררים ניסו להגיש את בקשתם לפני כשלוש שנים פורסמה עמדת היועץ המשפטי לממשלה בעניין שיטת החישוב, ובנסיבות אלה העוררים מופלים לרעה ביחס למבקשים אחרים ברחוב שקיבלו היתר לפי התמ"א בהתאם לפרשנות המרחיבה. רק בשל כך שוועדה מקומית מנעה מהם להגיש את בקשתם, הופלו העוררים לעומת בעלי זכויות אחרים שקיבלו היתר לפי תמ"א 38 בהתאם לשיטת החישוב המרחיבה. אין להחיל רטרואקטיבית את השיטה המצמצמת. המשמעות תהיה שהבניין שיוקם יהיה קטן ביחס לבניינים אחרים שעברו חיזוק ברחוב ויש בכך גם שיקול תכנון להחיל עליהם את הפרשנות המרחיבה".

הוועדה המקומית נתניה נגד תוספת קומות

הוועדה המקומית לתכנון ובניה נתניה התייחסה לשני העררים, וציינה בפני ועדת הערר כי ההחלטה לאשר את הפרויקט התבססה על עקרונות הנחיות המשנה ליועץ המשפטי לממשלה ביחס להיקפי הבניה במסלול הריסה ובניה, אשר יושמו בהמשך בתיקון 3/א לתמ"א וכי גם ועדת הערר החליטה כך במספר החלטות. לדברי הוועדה המקומית, גם אם בעבר נתנו היתרים בהתאם לפרשנות המרחיבה אין לחזור על טעות זו.

ועדת ערר: החישוב יעשה לפי שטח קיים

הוועדה דנה בתחילה בערר מבקשי ההיתר וקבעה: "במספר החלטות קודמות כבר הבענו דעתנו שבעת חיזוק הבניין במסלול של הריסה והקמה מחדש בהתאם לסעיף 14א לתמ"א 38, חישוב השטחים שניתן לאשר לפי התמ"א יעשה בהתאם לשטחו של הבניין הקיים בפועל במקרקעין, ושחיזוקו מבוקש ולא לפי הבניין התיאורטי שניתן היה לבנות. גם ועדות ערר אחרות הביעו עמדה זו. העוררים למעשה אינם חולקים עוד על שיטת החישוב עצמה, אלא רק מבקשים להחריגם ממנה. אין לקבל את הטענה שיש להחיל על העוררים שיטת חישוב שאיננה כדין לדעתנו רק בשל כך שאחרים באזור קיבלו היתרי בניה בהסתמך על שיטת חישוב שונה. כאשר מדובר על פרשנות של תכנית בכל הנוגע לשיטת חישוב הזכויות, אין מדובר בהחלה רטרואקטיבית של דין באופן הפוגע בזכויותיהם ובאינטרס ההסתמכות של העוררים. בענייננו העוררים כלל לא מסתמכים על הלכה שקבע בית המשפט העליון ששונתה. למעשה, כלל לא נקבעה הלכה כזו בדבר פרשנות 'מרחיבה', כלשון העוררים לחישוב הזכויות. טענתם של העוררים נסמכת על החלטות של ועדת הערר בהרכב קודם במחוז תל אביב. אולם, גם קודם למתן עמדת המשנה ליועץ המשפטי לממשלה בסוגיית חישוב הזכויות, ניתנו החלטות אחרות של ועדת הערר במחוז תל אביב שהביעו עמדה מנוגדת לעמדת העוררים בסוגיה זו".

עוד קבעה הוועדה: "יתר על כן, מדובר בזכויות לפי תמ"א 38 שאינן זכויות מוקנות. מה גם שהוועדה המקומית ניסתה להחריג את עניינם של מבקשי ההיתר בענייננו מתחולת תמ"א 38 בשל תנאים שקבעה, ורק בעקבות הערר הקודם שהוגש והחלטתנו הנ"ל התאפשר להם להגיש את הבקשה להיתר. החלטתנו בעררם הקודם של העוררים ניתנה לאחר שניתנו החלטות של ועדת הערר במחוז תל אביב בהתאם לשיטת הפרשנות "המצמצמת" (כפי שמכנים אותה העוררים), ולאחר שפורסמה עמדת היועץ המשפטי לממשלה בהליך שהיה תלוי בבית המשפט המחוזי. לפיכך גם בהיבט זה איננו מקבלים את הטענות המועלות בנושא ההסתמכות המצדיק החלה של פרשנות שאינה נכונה להבנתנו. מכל מקום, אין זכות קנויה לאיש לקבל היתר שלא תואם את פרשנותו הנכונה של הדין. על כן אנו דוחים את טענות המבקשים בעניין".

ועדת ערר דחתה את טענות התושבים

באשר לערר המתנגדים קבעה הוועדה: "לא ברורה לנו הטענה שלא ניתן לאשר בקשות להיתרים הכוללות זכויות מכוח תמ"א 38 נתניה בניגוד לתכנית המפורטת החלה על המקרקעין. נוכח מעמדה הנורמטיבי של התמ"א הרי שהיא גוברת על כל תכניות המפורטות החלות על המקרקעין הפחותות ממנה בהיררכיה התכנונית. לפיכך הטענה נדחית. גם את הטענה שאין ליישם את התמ"א על מבנה חד קומתי אין בידנו לקבל. סעיף 12 לתמ"א 38 מחריג מהוראות סעיף 11 במפורש '…בניינים שנקבע בתכנית המפורטת שחלה עליהם שגובהם אינו עולה על 2 קומות ושטחם הכולל אינו עולה על 400 מ"ר (עיקרי ושירות)…'. יתר על כן, גישה המאפשרת חיזוק בניינים בני קומה אחת במסלול של הריסה והקמה מחדש הובהרה במפורש בשינוי 3/א לתמ"א 38. שינוי זה לתמ"א – שכאמור אינו חל בענייננו – מאפשר במפורש תוספות בניה (מופחתות) גם למבנים בני קומה אחת בלבד במסלול הריסה ובניה".

נפל פגם בהחלטת הוועדה המקומית נתניה

עוד קבעה ועדת הערר: "בעניינו עולה, כי הוועדה המקומית דנה בבקשה רק על סמך חוות דעת כללית בלבד של מהנדס, שלא נתמכה במסמכים האמורים. בכך לדעתנו נפל אכן פגם בהחלטה. עם זאת, יש להביא בחשבון שסעיף א.3 לנספח מס' 2 הנ"ל קובע, כי ההיתר יינתן רק אם הונחה דעת הוועדה המקומית ומהנדס הוועדה, כי המסמכים ההנדסיים והחישובים הסטטיים והנספחים שהוצגו בפניהם מעידים, שהמבנה ורכיביו במצבו הסופי מקיימים את דרישת התקן לעניין מקדמי הבטיחות הנדרשים. מכאן עולה, שהמסמכים בעניין זה אינם נדרשים למעשה אלא רק לשלב הנפקת ההיתר… הפגם שחל בכך שהוועדה המקומית דנה בלא שהוכח לה שהמבנה אכן דורש חיזוק נגע בעיקר לאפשרות שהוועדה המקומית עצמה (וכן ועדת הערר) קיימה דיון לחינם לגופו של עניין, וזאת ככל שימצא שהבניין עומד בתקן 413 והתמ"א אינה חלה עליו. עם זאת, על אף קיומו של הפגם, שיש כמובן להצר עליו, לדעתנו אין מדובר בפגם הפוגע בזכות מהותית של המתנגדים, ואין מדובר בפגם היורד לשורשו של עניין. בנסיבות ענייננו לא ראינו מקום לייתר את הכרעתנו לגופן של המחלוקות, למרות האפשרות שימצא כי המבנה אינו טעון חיזוק. זאת בעיקר משום שמדובר בבקשה שמשך שנים לא קודמה באופן בלתי מוצדק (כפי שאמרנו בהחלטתנו בערר הקודם של העוררים הנ"ל), ומתוך שאיפה לייתר דיון נוסף בערר שיביא לעיכוב נוסף בביצוע החיזוק המבוקש".

הוועדה התייחסה עוד לטענות העוררים אודות ההתקרבות בין הבניינים וקבעה: "בענייננו עולה, כי קווי הבניין הינם 1.8 מ' בלבד לפי התכנית החלה. לאחר שעיינו בתשריט הבקשה להיתר ושמענו את הסברי עורך הבקשה, אנו סבורים כי גם בהתעלם מקו הבניין המצומצם שנקבע בתכנית החלה (מדובר בקו בניין קטן יותר מזה שמתאפשר לפי התמ"א עצמה), אין מקום להתערבותנו בהחלטת הוועדה המקומית. מעיון בתשריט הבקשה להיתר עולה, כי לאורך רוב החזית המרחק בין קירות הבניינים הוא כ-8 מ' ובין קירות המבנה המבוקש למעקות מרפסות העוררים הוא כ- 6.5 מ'. למעשה הבניה אף אינה מגיעה לקו הבניין הסטטוטורי למעט בחדר המדרגות ששם הבניה היא בדיוק לפי קו הבניין המותר. קיימת אכן התקרבות נקודתית של כ-4 מ' בחדר המדרגות של בניין המבקשים והממ"ד, אולם מדובר בהתקרבות מצומצמת באורכה, בלא חלונות, שאינה חורגת מקו הבניין החל ולא ראינו בה פסול".

כאמור בסופו של דבר החליטה ועדת הערר לדחות את שני העררים ולהותיר את הפרויקט במתכונת שאושרה בוועדה המקומית.