עו"ד דינה בנבנישתי, בעלת משרד עורכי דין בתחום התחדשות עירונית ומומחית לפרויקטים של תמ"א 38, על זכויות הדיירים, חשיבות הליווי הבנקאי, חישוב גובה השכירות והצורך בייצוג אמין לטווח ארוך
לטובת הדיירים, תסבירי מהם ההבדלים בין תמ"א 38 לפינוי בינוי?
"תמ"א 38 היא תוכנת מתאר ארצית, המעניקה זכויות בנייה למבנים אשר היתר הבנייה בגינם ניתן קודם ליום 1.1.80 ומכח התמ"א ניתן להוציא אל הפועל פרויקטים של חיזוק או הריסה 38, ובלבד שהניתוח הכלכלי של העסקה מתיישבת עם סל הזכויות. פינוי בינוי הינה תוכנית הטעונה אישור תב"ע, אשר מכוחה מוענקות זכויות בנייה למתחם מוגדר. כמו כן, פרויקט פינוי בינוי כפוף לתקן 21, תקן שמאי מחייב בעסקאות מסוג זה. בנוסף, קיימים הבדלים מהותיים בלוחות הזמנים הדרושים להוצאת כל פרויקט אל הפועל. אין זה סוד, כי פרויקט מסוג פינוי-בינוי הוא פרויקט ארוך טווח, שטעון אישור של הוועדה המחוזית ואילו פרויקט במסלול תמ"א מתנהל בלוחות זמנים קצרים יותר, ולרוב במסדרונות הוועדה המקומית".
אילו זכויות בנייה מקבל הקבלן בפרויקטים תמ"א 38?
"ככל אצבע, ניתן לומר כי זכויות הבנייה בפרויקט מסוג חיזוק המבנה, כוללות תוספות של 2.5 קומות על הגג הקיים ומילוי הקומה המפולשת. לעומת זאת, בפרויקט הריסה ובנייה מחדש, זכויות התמ"א מצטרפות לזכויות התב"ע החלות החלקה. בכל מקרה, נקודת המוצא הנה החוזה שנחתם בין בעלי הדירות לבין היזם בפרויקט, שהרי כל הזכויות של היזם נובעות ממנו. את זכויות הבנייה יש לפרש בהתאם לתמריצים תכנוניים שמעניקה תמ"א38 ובחינת התוכניות החלות בערים השונות. לפיכך, התשובה משתנה ונבחנת בכל עיר ועיר בהתאם לתב"עות ולתוכניות החלות בה. לשם הדוגמא, תוכנית הרובעים בתל אביב, בחלקים מסויימים של העיר, מצמצת את זכויות הבנייה שמעניקה תמ"א 38 וגוברת על הוראות התמ"א. משכך, בחלקים מסויימים בעיר, סל הזכויות יהא קטן מהתמריצים אותם מעניקה תוכנית התמ"א".
מה הדיירים צריכים לעשות עדי להבטיח את זכויותיהם בפרויקטים של תמ"א 38?
"זכויותיהם של הדיירים יובטחו באמצעות מנגנונים אשר יקבעו בהסכם המחייב, שייחתם בין הצדדים".
אילו המלצות היית נותנת לדיירים בטרם חתימה על ההסכם?
"יש להקפיד על העמדת ערבויות נאותות, כתנאי לעלייה לקרקע או/ו פינוי הדירה. בנוסף, ראוי לדרוש הפקת פוליסת ביטוח, כתנאי לתחילת העבודות. יש לקבוע בהסכם תנאים מתלים ומפסיקים וכן, סעיפי הפרה יסודית של ההסכם. ראוי לתת את הדעת על מנגנון לסילוק ידו של היזם מהפרויקט במקרה של הפרות כאמור. חשוב גם לדרוש שהפרויקט יבוצע באמצעות ליווי בנקאי סגור. יובהר, כי החוזה המשפטי הינו לב העסקה וכי עמידה בפרמטרים לעיל ימזערו את נקודות החיכוך, ככל ויתגלעו בין הצדדים".
מדוע מייחסים לליווי בנקאי חשיבות גדולה כל כך?
"ליווי בנקאי מהווה רשת ביטחון לפרויקט. הבנק המלווה הינו גוף מבקר, אשר בוחן את עמידתו של יזם הפרויקט וקובע במסגרת הסכם הליווי מנגנונים קשיחים כתנאי להעמדת הליווי הבנקאי. כל הכספים מופקדים לחשבון ליווי סגור, המבוקר באופן תדיר על ידי הבנק. גם כספם של רוכשי הדירות מופקד לחשבון זה, משכך כל הכספים בפרויקט אינם מועברים במישרין ליזם הפרויקט אלא רק בתום ההתחשבנות בין היזם לבנק המלווה. בנוסף, הבנק ממנה מפקח מטעמו, אשר תפקידו לבצע פיקוח פיננסי לפרויקט בכללותו ובכך מתקיים מנגנון בקרה נוסף בפרויקט.
מה יקבע את גובה השכירות בדירות שעברו תמ"א?
"את גובה דמי השכירות ניתן לקבוע במספר אופנים. אופציה אחת היא דרך שווי השוק. על פי שיטה זו אין אמת מידה מדויקת אלא תחשיב ממוצע של דמי השכירות המשולמים באזור. אופציה שנייה לעומת זאת היא שמאות. על פי שיטה זו נבחר שמאי מוסכם, אשר יעריך את שמאות דמי השכירות לאחר ביקור בנכס והתרשמות ממצבו הפיזי. על הערכת השמאי ישפיעו גורמים כגון, נכס משופץ, סמיכות לצירים וכבישים, נכס עורפי או חזיתי וכדומה, הכל בהתאם לכללי השמאות. אופציה שלישית היא עריכת ממוצע שכירות של שניים-שלושה הסכמי שכירות שנחתמו, עובר למועד ההחלטה. ראוי לקבוע בהסכם בין הצדדים מהו המנגנון הנבחר.
האם מישהו מהדיירים הטיל אי פעם ספק ביכולות שלך לנהל מו"מ בעולם נדל"ני גברי על רקע מגדרי?
"המשמעות של ניהול פרויקטים כאלו היא, בין היתר, להגיע לפגישות עם דיירים וכאן אני חייבת לציין, שלא רק שאף פעם בתהליכים האלה לא עולות שאלות או חששות מצד דיירים אם את התהליך מנהל עורך דין או עורכת דין, אלא שלהפך, נותנים בי אמון מיידי. לא על רקע מגדרי אלא בהתבסס על אורח הרוח שלי והיכולת לפשר בין עשרות דיירים לבין יזם, מפקח ועוד. אני חושבת שבתוך עולם של גברים דווקא לנשים יש יתרון אבל חשוב לי להדגיש שהנושא כלל לא עולה. אם היתה הרמת גבה והיה מקום להשיב על שאלה כזו אז הייתי עונה אולם האמת היא, שמה שהדיירים רוצים לדעת זה שיש איש או אשת מקצוע שילוו אותם לאורך זמן, ייתנו תשומת לב מלאה לצרכים שעולים והכי חשוב, יהיו לטובתם ולא מוטים לצד היזם, כך שמבחינתם אין שום השפעה מגדרית בניהול פרויקט של התחדשות עירונית".
צילום: רוני פרל
מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
