מה קורה כאשר סעיפים בתקנון הבית המשותף סותרים זה את זה?

מה קורה כאשר סעיפים בתקנון הבית המשותף סותרים זה את זה? בסוגיה הזו עסק המפקח על המקרקעין בפתח תקווה, מאיר פורת, שדן בסכסוך שכנים בבית דו משפחתי בהוד השרון. מדובר בבית שנרם כבית משותף, ובתקנון שלו יש שני סעיפים סותרים: סעיף אחד, המתיר לכל בית דירה לנצל את זכויות הבנייה שלו ללא צורך בהסכמת בעל הדירה האחרת – והשני, האוסר על ביצוע שינוי בקירות החיצוניים. בפסק דין תקדימי קבע המפקח כי הסעיף המתיר לכל בעל דירה לנצל את זכויותיו גובר על הסעיף האוסר על שינוי בקירות. 

ברחוב סנונית בהוד השרון, אחד מהרחובות היוקרתיים בעיר, יש בית דו משפחתי שבין שכניו פרץ סכסוך. הרקע לסכסוך הוא עבודות שביצעו בעלי אחד הבתים, שבעקבותיהם הגיש שכנם את התביעה נגדם. הרקע לתביעה הוא טענת התובע כי העבודות שבוצעו, שכוללות את הרחבת הבית, מנוגדות לתקנון  הבית המשותף. עוד נטען כי במסגרת העבודות הותקנה מערכת מיזוג שגורמת למטרדי רעש.

כאמור, הסוגיה הראשונה נוגעת לפרשנות התקנון המוסכם של הבית המשותף, ובפרט להתנגשות לכאורה בין סעיף 4, המקנה אפשרות לניצול זכויות בנייה ללא צורך בהסכמת הצד השני, לבין סעיף 8, האוסר על שינויים בקירות החיצוניים. העבודות שביצעו הנתבעים כללו שינויים בקירות החיצוניים, ביניהם הריסה ופריצה, שינוי ופתיחה של פתחים וחלונות ועוד. 

התובע, שניסה ללא הצלחה למנוע את אישור היתר הבנייה לשכניו, טען בתביעה שהגיש למפקח על המקרקעין כי השינויים שביצעו הנתבעים הפרו באופן מובהק את סעיף 8 לתקנון המוסכם האוסר במפורש על ביצוע שינויים בצד החיצוני של קירות הבית המשותף. לטענתו, סעיף 8 גובר על הוראות סעיף 4, מכיוון שזכויות בנייה הן זכות ערטילאית, בעוד קירות חיצוניים הם זכות חפצית קיימת ומוחשית וסעיף 8 נועד להגן על זכות זו.

הנתבעים, מצדם, השיבו כי סעיף 8 האוסר על שינויים חיצוניים, מתייחס לקירות חיצוניים של הרכוש המשותף. לטענתם, הקירות החיצוניים הוצמדו לדירותיהם, ועל כן אינם מהווים רכוש משותף. הם הוסיפו כי סעיף 4 לתקנון, המקנה זכויות בנייה לבעלי הדירות ומאפשר ניצולן ללא הסכמה, צריך לגבור על סעיף 8, שכן ניצול זכויות בנייה כרוך לעיתים קרובות בשינויים חיצוניים.

את הסתירה הזאת נדרש המפקח פורת ליישב. סעיפים 4 ו-8, ציין המפקח אינם דרים בכפיפה אחת ויוצרים מתח פרשני שאינו מאפשר להגיע למסקנה חד-משמעית באשר לכוונת הצדדים מתוך לשונם בלבד. לפיכך, קבע, אין מנוס אלא לעבור לשלב הבא בפרשנות – בחינת אומד דעתם הסובייקטיבי – דעתם של הצדדים. 

המפקח ציין כי "קבלת פרשנותו הדווקנית והמצמצמת של התובע, לפיה סעיף 8 אוסר כל שינוי בקירות החיצוניים גם כאשר הוא נדרש למימוש זכויות בנייה מכוח סעיף 4 תוביל לריקונה מתוכן של הזכות המהותית שהוקנתה בסעיף 4. הלכה למעשה אין כל אפשרות מעשית לנצל זכויות בנייה בהיקף כה משמעותי (60 מ"ר) מבלי לבצע שינויים בקירות החיצוניים של המבנה". המפקח הוסיף וכתב כי "פרשנות המרוקנת הוראה חוזית מתוכן היא פרשנות שיש להימנע ממנה, שכן היא סותרת את עקרון תום הלב ואת ההיגיון המסחרי העומד בבסיס כל הסכם".

המפקח הבהיר את עדיפותו של הסעיף המקנה לדיירים את הזכות לנצל זכויות בנייה על פני הסעיף המגביל את השינוי בקירות, וכתב: "כאשר התקנון כולל הוראה מפורשת המקנה זכות בנייה משמעותית ללא צורך בהסכמה, לצד הוראה כללית האוסרת שינוי חזיתות, יש לפרש את ההוראה הכללית באופן שאינו פוגע בליבת הזכות המפורשת. המסקנה המשפטית והתכליתית היחידה היא כי איסור השינויים בסעיף 8 חל על שינויים שאינם קשורים למימוש זכויות בנייה והרחבה כדין של הדירה, אלא על שינויים קפריזיים, בלתי נחוצים או כאלה שאינם מבוצעים מכוח היתר כדין. במקום שבו בעל דירה מנצל את זכויותיו מכוח סעיף 4 ובונה בהיתר כדין, סעיף 8 נסוג מפני הזכות הקונקרטית והמפורשת שהוקנתה בסעיף 4".

בנוסף, כאמור, טען התובע כי הנתבעים מערכת מיזוג הגורמת למטרד. לאחר שמומחה מטעם המפקח קבע כי אכן יש מטרד, אך לא ברף משמעותי, הורה המפקח לנתבעים להתקין מיגון שימנע את הרעש.

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן