בשורה בעסקאות קומבינציה: הפטור מהיטל השבחה לממ"דים יחול גם על דירות היזם

ועדת הערר המחוזית קבעה בהחלטה עקרונית כי אין להבחין בין דירות הבעלים לדירות היזם לצורך פטור ממ"ד, ככל שהעסקה מובילה לבנייה בפועל. בכך, צמצמה הוועדה את ה"הלכה" הישנה שמנעה פטור במקרי מכר: "תכלית הפטור היא הקלה כלכלית למקדם המיגון".

ועדת הערר לפיצויים והיטלי השבחה במחוז מרכז, בראשות עו"ד יוני שורץ, קיבלה לאחרונה ערר העוסק בשאלה מהותית בענף ההתחדשות העירונית: האם הפטור מהיטל השבחה בגין שטחי ממ"ד חל גם על דירות המוקצות ליזם במסגרת עסקת קומבינציה. בהחלטתה, קבעה הוועדה כי במקום בו העסקה היא חלק ממסלול שסופו בנייה פיזית של מרחבים מוגנים, יש להחיל את הפטור על הפרויקט בשלמותו.

המקרה הגיע לוועדת הערר לאחר שבעלי קרקע ברחובות חתמו על הסכם קומבינציה עם חברת "פרשקובסקי השקעות ובניין". הוועדה המקומית רחובות ראתה בחתימת ההסכם אירוע של "מימוש בדרך של מכר" וסירבה להעניק פטור מהיטל השבחה עבור שטחי הממ"ד בדירות שיועדו ליזם. לשיטתה, הפטור חל רק בעת הוצאת היתר בנייה ולא בעסקת מכר, שהיא "עסקת מכר לכל דבר ועניין".

העוררים, שיוצגו על ידי עורכי הדין בני זלמנוביץ ואריאל קמנקוביץ, טענו מנגד כי אין מקום לאבחנה פורמלית בין מימוש בהיתר למימוש במכר, כאשר ברור שהמסלול החוזי יוביל בהכרח לבניית ממ"דים בפועל. ועדת הערר בחרה לאבחן ולצמצם את תחולתה של החלטת "חשדר" הישנה (משנת 2012), ששימשה עד כה בסיס לשלילת פטורים במקרי מכר. הוועדה הסבירה כי מאז ניתנה החלטת חשדר, חלה התפתחות משמעותית בפסיקה (הלכת "סלונימסקי"), שהבהירה כי הפטור לממ"ד חל גם בבנייה חדשה ולא רק בהרחבת דירות קיימות.

בנימוקיה, הדגישה הוועדה את תכלית הפטור המודרנית: "מדובר בהקלה כלכלית שניתנת למרות שאין חובה לעשות זאת, אלא אך ורק לעידוד בנייתם של ממ"דים". הוועדה הוסיפה כי:

"הקלה כלכלית למקדם בפועל בניית ממ"ד, בין אם באמצעות היתר בניה ובין אם באמצעות עסקת קומבינציה המביאה להיתר בניה".

הוועדה בחנה עוד את הסכם הקומבינציה הספציפי וקבעה כי מדובר ב"מנגנון חוזי משולב לקידום מימושו של פרויקט בניה". לפי החלטת הוועדה: "אין מדובר בסחר קרקעות, אלא בהסכם שנועד למטרה של בניית בניין מגורים חדש הכולל ממ"ד. כל חיותו של הסכם הקומבינציה יונקת ממטרתו: הקמת בניין מגורים הכולל דירות עם ממ"ד".

לאור זאת, נקבע כי "אין סיבה להבחין בהקשר זה בין דירות הבעלים לבין דירות היזם, או בין הזכאות לפטור של הבעלים, לבין הזכאות לפטור של היזם".

סוף דבר, הוועדה הורתה לתקן את השומות המכריעות כך שהפטור לשטחי הממ"ד יחושב גם עבור דירות היזם. בשולי הדברים, ציינה הוועדה כי למרות שהטענה עלתה לראשונה רק בשלב הערר, יש לדון בה "בשל הצורך בגביית מס אמת", ואין לחסום את הנישומים מקבלת פטור לו הם זכאים על פי דין.

בנסיבות העניין, ונוכח "נסיבותיו הייחודיות של הערר", קבעה הוועדה כי כל צד יישא בהוצאותיו. 

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן