לא להתלהב: ירידת הריבית תחסוך לכם עשרות שקלים בודדים בחודש בהחזר המשכנתא

החלטת נגיד בנק ישראל להפחית בפעם השנייה ברציפות את שיעור הריבית ב-0.25% התקבלה בשוק הנדל"ן באנחת רווחה מסוימת, אך גם בפיקחון מפוכח. ההסכם שנחתם לאחרונה מול ממשלת לבנון אמנם הפחית את פרמיית הסיכון של המדינה וסלל את הדרך להקלות מוניטריות (הפחתות ריבית), אך בתקופה שבה מלאי הדירות הממתין לרוכשים נמצא ברמות שיא ומנגד דור שלם של זוגות צעירים נאבק לממש את הביקוש לארבעה קירות – ההפחתה הזו היא לכל היותר כדור "אקמול" זמני להורדת החום. החומות האמיתיות שחונקות את החלום של המשפחה הישראלית להכות שורש אינן נעוצות רק בגובה הריבית, אלא בחומות רגולטוריות שקפאו בזמן. הגיעה העת לדבר על ה"ריבונות הפיננסית" של דור העתיד.

הירושה של 2012: מגבלה שקפאה בזמן
המחסום המרכזי שקובע כיום את גורלם של הרוכשים הצעירים נוצר עוד בשנת 2012, כשבנק ישראל קבע כי תקופת ההחזר המקסימלית למשכנתא לא תעלה על 30 שנה. באותה עת, המטרה הייתה לצנן שוק רותח ולמנוע חשיפת יתר של המערכת הבנקאית. אך בשנת 2026, המגבלה הזו נראית מנותקת לחלוטין מהמציאות הכלכלית והדמוגרפית בשטח.

חוסנה המוכח של הכלכלה הישראלית ואיתנות המערכת הבנקאית מאפשרים לנו לפעול כיום מתוך עמדת כוח, ולא מתוך פחד ושמרנות יתר. המציאות התעסוקתית עברה שינוי דרמטי בעשור וחצי האחרונים: תוחלת החיים בישראל היא מהגבוהות בעולם, וגיל הפרישה נמצא במגמת עלייה קבועה.

כאשר אקדמאי או בעל מקצוע חופשי מתחיל את הקריירה שלו בגיל 28-30, הגבלה שרירותית ל-30 שנות החזר מתעלמת מהעובדה הפשוטה שיש לו עוד כ-40 שנות השתכרות פעילות לפחות. הקיבוע ל-30 שנה פשוט אינו מסונכרן עם מחזור החיים המודרני.

ישראל נשארה מאחורי מדינות ה-OECD
מבט אל מדינות המערב מגלה שישראל שמרנית באופן חריג. במדינות רבות ב-OECD ביניהן צרפת, שוויץ, פינלנד, נורבגיה וארצות הברית – משכנתאות ל-35 ואף ל-40 שנה הן מוצר פיננסי סטנדרטי ומקובל מזה שנים. במדינות כמו שוודיה ויפן ניתן למצוא הלוואות לטווחים ארוכים אף יותר, המותאמים ליכולת ההשתכרות לאורך זמן.

המדינות הללו הבינו כי פריסה ארוכה היא כלי חיוני להנגשת דיור. בישראל, לעומת זאת, הזוג הצעיר נדחק לפינה: הוא נדרש לעמוד בהחזרים חודשיים גבוהים דווקא בתחילת דרכו המקצועית – בנקודת השפל הטיפוסית של השכר, שצפוי לעלות משמעותית בשנים שלאחר מכן.

משמעות הורדת הריבית האחרונה: הפחתה של 0.25% מתרגמת לחיסכון של עשרות שקלים בודדים בחודש בהחזר המשכנתא הממוצע – נחמד, אך לא זה מה שיכניס זוג צעיר למשרדי המכירות של היזמים.

החמצן של השוק: פתיחת צוואר הבקבוק בחיתום
הגדלת תקופת המשכנתא המקסימלית ל-35 או אפילו ל-40 שנים היא המפתח האמיתי להזרמת חמצן לשוק. 

בואו נדבר במספרים:

• עבור משכנתא ממוצעת של 1,500,000 ש"ח ב-4.75% ריבית ל-30 שנה, ההחזר החודשי עומד על כ-7,825 ש"ח.
• הפחתת הריבית האחרונה של הנגיד (ב-0.25%) חסכה לאותו זוג 225 ש"ח בלבד בחודש להחזר חודשי שיעמוד על כ-7,600 ש"ח.
• מנגד, פריסת אותה הלוואה ל-40 שנה תוריד את ההחזר ל-6,980 ש"ח המהווה ירידה מיידית של 845 ש"ח בחודש (ותרחיש זה נבחן תחת הריבית המקורית של 4.75%, ללא הפחתה של 0.25%)

מדובר בהקלה תזרימית הגדולה כמעט פי 4 מהשפעת ההקלה הנובעת מהורדת הריבית הנקודתית, והיא זו שמורידה את רף החיתום הבנקאי בכ-2,400 ש"ח מההכנסה הפנויה הנדרשת ממשק הבית ע"י הגופים המממנים. המהלך הזה הוא בדיוק מה שיאפשר ליחס ההחזר מההכנסה הפנויה לעמוד בתנאי החיתום הקשוחים של הבנקים.

נקודת שיווי משקל חדשה ובריאה
מעבר להקלה על הפרט, מדובר בכלי אסטרטגי להבאת השוק לנקודת שיווי משקל חדשה ובריאה יותר: על ידי הסרת חסמי המימון המלאכותיים, המדינה מאפשרת לביקוש הכבוש לפגוש סוף סוף את מלאי הדירות הגבוה שנצבר, ובכך היא מאזנת את כוחות השוק שקפאו תחת רגולציה מיושנת. עבור רוכשים רבים, זהו ההבדל הדרמטי בין קבלת סירוב במחלקת האשראי לבין קבלת אישור עקרוני שיוציא אותם משוק השכירות השוחק.

שורה תחתונה: הגיע הזמן לעדכון גרסה
נכון, פריסה ארוכה יותר מגדילה את סך תשלומי הריבית הנומינליים לאורך חיי ההלוואה, אך עבור זוג צעיר, האופציה הזו היא חבל הצלה פיננסי. היא מאפשרת להם להתחיל לבנות הון עצמי בנכס משלהם, במקום לממן נכסים של אחרים בשוק השכירות.

הורדת הריבית של בנק ישראל היא צעד ראשון, אך הגיע הזמן למהלך האמיץ באמת. עדכון מגבלת השנים והתאמתה למציאות של שנת 2026 הוא צו השעה. משכנתא ל-40 שנה אינה נטל, היא דה פקטו הגשר המימוני שיאפשר לדור הבא להשיג את העצמאות הכלכלית שלו בבית משלו.

*הכותב, דור וינר, מכהן כראש תחום מימון קבוצות רכישה בחברת "טופ קפיטל"

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן