הפסד לרשויות מס שבח: ההחלטה שתאפשר לזוגות רבים לקבל זכאות לפטור

ועדת ערר בבית המשפט המחוזי בבאר שבע קבעה כי המועד הקובע להכרה בפטור ממס שבח במקרה של בנייה עצמית הוא מועד התקשרות עם קבלן לביצוע עבודות לבניית דירה. בכך דחתה הוועדה את טענת מנהל מס שבח מקרקעין, שטען כי המועד הקובע הוא מועד רכישת הקרקע שעליה נבנה הבית. המחלוקת בין הצדדים משמעותית לקביעה אם בעלי נכס זכאי לפטור ממס שבח, מכיוון שחוק מיסוי מקרקעין קובע כי הפטור ממס ניתן רק במקרה שבו בעלים של שתי דירות מוכר אותן בפרק זמן של שנה אחת מהשנייה, וזאת לצורך רכישת דירה חדשה.

העוררים, בני זוג, רכשו בין השנים 2007 ל-2012 שתי דירות קטנות בבאר שבע. בשנת 2016 הם רכשו קרקע לבנייה עצמית בשכונת כלניות בעיר. בשנת 2021 החלו עבודות הבנייה עליו ובשנת 2022 הם נכנסו להתגורר בו. לקראת הכניסה לביתם החדש הם מכרו את שתי הדירות שלהם בתוך כחודש, במטרה לממן את רכישת ביתם החדש. במועד מכירת הדירה השנייה חתמו בני הזוג על התחייבות להשלים את בניית ביתם החדש. לאחר המכירה התעוררה המחלוקת בינם לבין מנהל המיסוי סביב זכאותם לפטור ממס שבח.

סעיף 49ה לחוק מיסוי מקרקעין קובע כי בעלים של שתי דירות יהיה זכאי לפטור מהמס, במקרה שבו הוא מכר את שתי הדירות בתוך פרק זמן של 12 חודשים, לצורך רכישת דירה חלופית בפרק זמן של שנה מעסקת מכירת הדירה השנייה. המחלוקת בין בני הזוג למנהל המיסוי נסובה סביב השאלה מהו המועד הקובע לרכישת הדירה החדשה. מנהל המיסוי טען כי מכיוון שהקרקע שעליה נבנה הבית החדש נרכשה שש שנים לפני מכירת הדירות, בני הזוג אינם עומדים בתנאי הפטור ממס, שהוא כאמור שרכישת הדירה החדשה תתבצע בפרק של שנה מיום מכירת הדירות הישנות. 

על קביעה זו הגישו בני הזוג ערר לוועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין שבבית משפט המחוזי באר שבע. הוועדה, בראשות השופטת יעל ייטב, נדרשה לפתור את המחלוקת בין הצדדים, שנסובה על שאלת המועד הקובע לרכישת הדירה החלופית: מועד רכישת המגרש, או מועד מתן ההתחייבות להשלים את הבנייה (או לחילופין במועד ההתקשרות עם קבלן לביצוע העבודות או מועד התחלת עבודות הבנייה).

הוועדה דחתה את עמדת מנהל מס שבח, וקבעה כי מועד רכישת הקרקע אינה יכולה להיחשב מועד רכישת הדירה החדשה, מכיוון שמדובר בפרק זמן ממושך עד לתחילת עבודות הבנייה. הוועדה קבעה כי רכישת מגרש מהווה את ראשיתו של תהליך תכנוני וביצועי מורכב, אשר אין בו כשלעצמו כדי להבטיח את בנייתה של דירת המגורים החדשה בסוף התהליך. "לא ניתן להגדיר את המגרש כדירת מגורים בעת רכישתו", כתבה השופטת ייטב בפסק הדין, והוסיפה כי קביעת מועד רכישת המגרש, לפני תחילת הליכי התכנון ובחירת הקבלן, כמועד הקובע עלולה להחטיא את מטרת הפטור ולסכל אותו. "בתקופה הממושכת עד תחילת הבנייה לא יהיה בידי רוכש המגרש לעשות שימוש בכסף, ואין להוציא מכלל אפשרות שכספי התמורה יופנו לשכירות במקום לבניית הדירה החלופית", נקבע.

לפיכך, השופטת קבעה כי המועד הקובע למתן הפטור הוא מועד ההתקשרות עם הקבלן לביצוע עבודות הבנייה. מכיוון שהחוזה עם הקבלן נחתם בטרם חלפה שנה ממכירת הדירה השנייה, בני הזוג זכאים לפטור מהמס.

לעומתם, מי שכן ישלם הוא מנהל המיסוי, שהוועדה הטילה עליו הוצאות בסך 40,000 שקל.

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן