מי ישלם את ועד הבית הגבוה בבניין החדש, והאם מגיעה לכם קרן תחזוקה?

אחת השאלות המרכזיות של דיירים בהתחדשות עירונית היא החשש מעלייה בדמי ועד הבית לאחר המעבר לבניין החדש. לשאלה האם יש הצדקה לחשש – התשובה היא כן. "מגדילים" פנה למומחים שמלווים את בעלי הדירות – ומגיש לכם מדריך מעודכן עם כל התשובות.

"אכן, בניינים חדשים כוללים מעליות, חניון תת-קרקעי ומערכות מתקדמות ולכן עלויות התחזוקה גבוהות יותר מבבניינים הוותיקים", אומר עו"ד נריה כהן, ראש מחלקת התחדשות עירונית במשרד פלס מוזר כהן, "חשוב לדעת כי דמי הניהול משולמים, כמו בכל בית משותף, על ידי בעלי הדירות". 

לשאלה האם יש דרך לגרום ליזם לשלם את העלויות, משיב עו"ד כהן: "מקובל בפרויקטים רבים לקבוע כבר בהסכם מול היזם מנגנונים מאזנים, ובראשם קרן תחזוקה הממומנת על ידי היזם,  אשר מסייעת במימון ועד הבית בשנים הראשונות לאחר האכלוס. הניסיון מלמד כי תכנון נכון של נושא התחזוקה כבר בשלב החוזי הוא קריטי: דיירים שבודקים מראש את גובה העלויות הצפוי ואת קיומה של קרן תחזוקה נכנסים לבניין החדש בביטחון וללא הפתעות כלכליות".

מה זה קרן תחזוקה?
"קרן התחזוקה נועדה לתת מענה לשנים הראשונות של חיי הבניין, לטיפול במערכות המשותפות, בבלאי טבעי ובהוצאות בלתי צפויות, ובכך למנוע מצב שבו בעלי הדירות נדרשים להוציא כספים נוספים מיד עם קבלת הדירה", מסביר עו"ד אמיר שטנייהרץ, שמלווה מזה 20 שנה את בעלי הדירות בהתחדשות העירונית, "ניסיון מקצועי מלמד כי אין להסתפק בהתייחסות כללית, אלא יש לעגן בהסכם מנגנון ברור להקמת קרן תחזוקה ראשונית שתמומן במלואה על ידי היזם, לצד התחייבות לתשלום דמי ניהול לתקופה מוגדרת לאחר האכלוס". 

איך עושים את זה?

"בפועל, במו"מ עיקש ומדויק ניתן ואף נהוג להגיע להסדרים משמעותיים, לרבות נשיאת היזם בדמי הניהול לתקופות ארוכות במיוחד, ולעיתים אף עד עשר שנים, בהתאם למורכבות הפרויקט ולהיקפו. 

גישה מקצועית ואחראית מחייבת בחינה מוקדמת של היקף הקרן, אופן ניהולה והתאמתה לרמת המערכות והתשתיות, מתוך ראייה צופה פני עתיד שמטרתה לשמור על ערך הנכס ולהבטיח תחזוקה עדכנית, יעילה וכלכלית לאורך שנים. כאשר מנגנונים אלה מעוגנים בצורה מדויקת בהסכם, הם הופכים לרכיב מהותי בתמורה הכוללת ומספקים לבעלי הזכויות ודאות וביטחון גם הרבה אחרי סיום הבנייה". 

איל טדי הראל, המנכ"ל והבעלים במשרד "טדי שמאות וניהול" ואפרת ג'מו, מנהלת תחום ההתחדשות העירונית במשרד, מציינים כי:  "סוגיית עלויות התחזוקה בבניין החדש היא אחת השאלות המרכזיות שמעסיקות בעלי דירות בפרויקטים של פינוי־בינוי ותמ״א 38, ולעיתים אף מהווה חסם אמיתי בקבלת ההחלטה להיכנס לתהליך."

אילו מנגנוני הגנה קיימים לדיירים?
"בהתאם לחוק המקרקעין, האחריות לתשלום דמי הניהול והתחזוקה חלה על בעל הדירה. בבניינים חדשים העלויות גבוהות יותר, בשל מערכות תפעול מתקדמות, מעליות, חניונים תת־קרקעיים ושטחים משותפים רחבים יותר.

"בכפוף להוראות החוק להתחדשות עירונית, קיימים מנגנוני הגנה עבור אוכלוסיות מסוימות, בעיקר קשישים וזכאים, אשר עשויים לכלול סיוע בהפחתת פערי עלויות התחזוקה לתקופה שלאחר האכלוס. מעבר לכך, בפרויקטים רבים נהוג להסדיר במסגרת ההסכם מנגנוני סבסוד נוספים מול היזם, לעיתים לתקופה של כ־5 עד 10 שנים, במטרה לאפשר הסתגלות הדרגתית לעלויות החדשות."

איך השמאים של בעלי הדירות יכולים לעזור?
"מניסיוננו בליווי פרויקטים של התחדשות עירונית, הסדרה של קרן תחזוקה היא רכיב מרכזי בהסכם ולא פעם הינה דרישה של הועדה המקומית. הקרן נועדה לסייע במימון פערי עלויות התחזוקה ובהתמודדות עם הוצאות משמעותיות עתידיות של מערכות הבניין, ובדרך כלל מנוהלת באמצעות נאמן ולפי מנגנון שנקבע בהסכם הפרויקט.

מבחינה שמאית, קרן תחזוקה נבחנת כחלק מהדו"ח הכלכלי ובהתאם לעקרונות תקן 21.1, מאחר והיא חלק  מהעלויות ומשפיעה על אחוז הרווחיות של הפרויקט."

מה הטיפ שלכם לבעלי הדירות?
"מעבר לתמורות בדירה החדשה, חשוב לוודא שההסכם כולל הסדרה ברורה של עלויות התחזוקה העתידיות, כך שהדיירים יוכלו לא רק לקבל דירה חדשה – אלא גם להמשיך להתגורר בה לאורך זמן וביציבות כלכלית."

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן