בין שימור למיגון: האם המורשת האדריכלית של תל אביב הפכה לסכנת חיים?

אין זה מקרה שבמדד הדיור האחרון התברר כי מחירי הדיור בישראל ירדו בממוצע ב-1.7 אחוזים, אולם דווקא בעיר האטרקטיבית והיקרה ביותר מקדמת דנא, תל אביב, התרסקו המחירים בשיעור חסר תקדים של 5.1 אחוזים, כלומר פי 3 יותר מהממוצע הארצי. הסיבה לכך קשורה לא רק לבעיית המחסור בממ"דים בכ-70 אחוזים מהדירות בתל אביב , אלא גם ובעיקר לבניינים ההיסטוריים שעליהם הייתה מאז ומתמיד גאוותה של העיר העברית הראשונה. 

אפתח בכך שכישראלי גאה שנולד וגדל בארץ הזאת, אני רואה במורשת היסטורית חלק בלתי נפרד מזהות שלנו ובוודאי גאה בהכרזת אונסקו מ-2003 להכיר בתל אביב כעיר לבנה, הכוללת בין היתר כ-2500 בניינים לשימור, זאת כולל כ-1100 בנינים לשימור מחמיר.

השימור נועד להזכיר לנו מהיכן באנו ומהי מורשתנו אך איננו יכול להוות אנדרטה כמבנה זיכרון, אלא בראש וראשונה לאפשר מגורים בטוחים לתושבים. 

מדיניות השימור, ובמיוחד השימור המחמיר שאינו מאפשר כל שינוי בחזית הבניינים, הפכה במהלך שתי המלחמות האחרונות מול איראן, מערך מוסף המייחד את אותם בנינים לנטל בלתי נסבל, מה שהופך את אלפי הדיירים המתגוררים באותם בנינים, לנטולי מיגון, לא ממ"דים ובמקרים רבים גם ללא מקלט.

יתרה מזה: אם אותם בנינים ספגו במהלך שתי המלחמות האחרונות מול איראן עשרות בודדות של נפגעים, הרי שברור שבתרחיש של, חלילה, רעידת אדמה גדולה, הם עלולים לספוג מאות רבות אם לא אלפי נפגעים שיהיו חשופים לחלוטין.

עובדה זו באה גם לביטי ביטוי מובהק בערך של אותם בנינים. אם לפני המלחמות האחרונות הערך של דירה בבניין לשימור היה גבוה בשיעור של 20 אחוזים בקירוב לעומת דירה זהה לחלוטין בבניין רגיל, שהרי שכיום קשה מאוד, אם בכלל, למכור דירה כזו, וההערכה השמאית שלי הינה שערכם רק ילך וירד גם לאחר תום הדי הקרבות.

יתרה מזה: גם כך ממלכדים אותם בנינים, תרתי משמע, את האפשרות להחיל התחדשות עירונית בתחומם. על כן, ההחלטה האחרונה של מנהל התכנון במשרד הפנים לאפשר קידום מהיר של התחדשות עירונית במתחמים שגודלם הינו מעל 250 יחידות דיור, אינה תקפה כלל לגביהם.

והאבסורד הכי גדול הינה בכך שהרוב הגדול של הבניינים לשימור בתל אביב, ממוקמים על גבי הקרקע בין היקרות ביותר בארץ, דוגמת רובע 3 שבצפון מערב העיר(מתחם הנמל) ורובע 5 הממוקם בתוככי הלב ההיסטורית של העיר העברית הראשונה.

ובמילים אחרות: הבניינים ההיסטוריים לשימור הפכו שלא בטובתם מכנס עבור תל אביב לנטל(!) הן בשל העדר מיגון סביר, הן בשל העדר אפשרות להתחדשות עירונית והן בשל מיקומם שממלכד, תרתי משמע, את ליבת העיר במציאות שאינה מאפשרת כל פיתוח אורבני סביר.

ברור גם שיש לכך משמעות כלכלית נרחבת ביותר, הן בטווח הקצר ובייחוד אם ננתח את אתגרי הפיתוח הפוטנציאליים של תל אביב לטווח הבינוני והערוך.

כמו כן ברור גם כי עובדה זו מייצרת כבר היום שוק דיור דיפרנציאלי בעיר העברית הראשונה, עם פערי מחירים גדלים והלכים בין דירות בעלות ממ"ד לבין כאלה שאין להן ממ"ד או מקלט סביר לרפואה.

ושאלת השאלות, האם קיים בכלל פתרון לכך:

ובכן, המלצתי החמה למקבלי ההחלטות לפעול בדחיפות על מנת לשנות את רוע הגזירה, זאת תוך מתן עדיפות לחיי התושבים(!) ואיזון נכון בין יעד זה לבין הצורך בשימור, ובמיוחד בכל מה שקשור בלאפשר התקנת ממ"דים גם באותם בנינים המיועדים לשימור!

כותב המאמר, עו"ד עידו שחם, הוא שמאי מקרקעין ומומחה למיסוי נדל"ן והתחדשות עירונית

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן