המירוץ על הקרקע הבאה בצפון

שוק הנדל״ן בישראל ניצב בפני שינוי עומק: מהתמקדות במגורים ומשרדים בלבד, למבט רחב יותר שבו קרקע הופכת לחלק מתשתיות טכנולוגיות לאומיות. גל ההשקעות בדאטה סנטרים וב־AI כבר מתחיל להשפיע על החלטות תכנון, מיקום והשקעה – והצפון, שבעבר נתפס כפריפריה, עשוי למצוא את עצמו בלב המהפכה.

כיצד גל ההשקעות העולמי בדאטה סנטרס וב־AI ישפיע על שוק הנדל”ן בישראל בכלל, ועל הצפון בפרט?
אני מעריכה שההשפעה תהיה כפולה. ברמה הארצית, נראה מעבר מתפיסה של נדל”ן כתחום של מגורים ומשרדים בלבד, לתפיסה רחבה יותר שבה קרקע מתחילה להיתפס גם כנכס תשתיתי. דאטה סנטרים, מתקני מחשוב ותשתיות AI זקוקים לא רק למבנים, אלא לחשמל, קישוריות, נגישות תחבורתית וביטחון תפעולי. לכן אזורים שיש בהם עתודות קרקע, חיבור טוב לרשתות ותכנון מהיר יותר, עשויים לקבל ערך חדש. בישראל כבר רואים שהמדינה בוחנת מדיניות שתעדיף הקמת דאטה סנטרים מחוץ למרכז הארץ, לצד קיצור הליכי תכנון ומניעת בקשות חיבור ספקולטיביות לחשמל. 

ביחס לצפון, הפוטנציאל הוא משמעותי במיוחד. אם בעבר הצפון נתפס בעיקר דרך תעשייה מסורתית, מגורים או תיירות, כעת הוא יכול להפוך גם למרחב של תשתיות מידע, מחקר ופיתוח. זה מתחבר גם לעובדה ש־NVIDIA כבר הרחיבה את נוכחותה באזור יוקנעם ובחרה בקריית טבעון כאתר לקמפוס ענק חדש בצפון, מה שמחזק את האפשרות שהצפון יהפוך למוקד טכנולוגי עמוק יותר ולא רק לפריפריה גיאוגרפית.

אילו הזדמנויות כלכליות מרכזיות עשויות להיווצר מהקמת מרכזי מידע בצפון?
ההזדמנות הראשונה היא לא רק תעסוקה ישירה, אלא יצירת אקו־סיסטם. כלומר, לא רק עובדים בתוך הדאטה סנטר, אלא גם חברות שירות, תחזוקה, אבטחה, הנדסה, תשתיות, קירור, חשמל, תקשורת, תוכנה וניהול מתקנים. ההזדמנות השנייה היא שדרוג תשתיות. כשאזור מקבל השקעה מהסוג הזה, לא פעם משתפרות גם רשתות החשמל, הסיבים, הכבישים והנגישות שלו. ההזדמנות השלישית היא שינוי תדמית כלכלי. צפון שמזוהה עם תשתיות מחשוב, קמפוסים טכנולוגיים ומנועי צמיחה חדשים עשוי למשוך גם אוכלוסייה חזקה יותר, עסקים משלימים והשקעות נדל”ניות נלוות.

עוגן טכנולוגי גדול יכול ליצור השפעה אזורית
דאטה סנטרים לבדם לא יצילו אזור. הם לא מפעל תעסוקה המוני כמו מפעלים תעשייתיים ישנים. הערך האמיתי שלהם הוא כשהם משולבים במדיניות רחבה יותר של חיבור בין תשתיות, אקדמיה, תחבורה, אנרגיה ותעסוקה איכותית. במקרה של NVIDIA, עצם התוכנית לקמפוס משמעותי בצפון ממחישה איך עוגן טכנולוגי גדול יכול ליצור השפעה אזורית רחבה הרבה יותר מהמבנה עצמו. 

עד כמה תשתיות החשמל, התקשורת והתחבורה בצפון ערוכות לקלוט השקעות כאלה, ומה הפערים המרכזיים?
הצפון לא מגיע מנקודת אפס, אבל הוא גם לא ערוך במלואו לגל גדול של השקעות מהסוג הזה. עצם העובדה שמשרד האוצר והגורמים הממשלתיים הקימו כוח משימה ייעודי ופירסמו המלצות ביניים לפיתוח תשתיות מחשוב, מלמדת שהמדינה מבינה שיש פערי מדיניות, תכנון וחיבור לרשת החשמל שצריך לפתור. בין הנקודות שעלו: הצורך לשמור על יציבות ואמינות מערכת החשמל, קידום תכנון באזורים מועדפים מחוץ למרכז ומניעת עומס מלאכותי על הרשת כתוצאה מבקשות חיבור לא מבוססות. 

במילים פשוטות, האתגר המרכזי הוא לא רק לבנות עוד מבנה, אלא להבטיח שיש לו הזנת חשמל אמינה, קישוריות מהירה, גישה לנתיבי תחבורה, ויכולת להשתלב במרחב בלי ליצור צווארי בקבוק. יש בצפון פוטנציאל, אבל כדי לממש אותו צריך לעבור מחשיבה נדל”נית לחשיבה מערכתית.

מהם הסיכונים המרכזיים וכיצד ניתן לנהל אותם?
הסיכון הראשון הוא אנרגטי. דאטה סנטרים צורכים הרבה מאוד חשמל, ולכן אם המדינה לא תתכנן נכון, הם עלולים להכביד על הרשת במקום לחזק את המשק. הסיכון השני הוא סביבתי, בעיקר בהיבטים של צריכת אנרגיה, שימוש בקרקע ולעיתים גם קירור ותשתיות נלוות. הסיכון השלישי הוא ביטחוני ותפקודי. במדינה כמו ישראל, מתקנים כאלה הם גם נכסים אסטרטגיים וגם עלולים להפוך לנקודות רגישות. זו בדיוק הסיבה שכוח המשימה הבין־משרדי קבע שהפיתוח צריך להיעשות תוך שמירה קפדנית על יציבות מערכת החשמל ולא רק מתוך התלהבות מההשקעות.  

איך מנהלים את זה? באמצעות שלושה עקרונות:
תכנון מרחבי מוקדם, חיבור הדרגתי ומבוקר לרשת, ומדיניות שמעדיפה אזורים מתאימים ולא כל קרקע פנויה. כלומר, לא “איפה שאפשר לבנות”, אלא “איפה שנכון לבנות”.

כיצד צריך להיראות תכנון ארוך טווח של מדינת ישראל?
מדינת ישראל צריכה לעבור מתפיסת חדשנות צרה לתפיסת חדשנות תשתיתית. לא מספיק לעודד סטארט־אפים, צריך לבנות את התנאים שמאפשרים לכלכלת AI להתקיים כאן באמת. זה אומר מדיניות חשמל, קרקע, תחבורה, סיבים, אקדמיה, תעסוקה, ביטחון ותכנון אזורי. תוכנית התשתיות הרב־שנתית של הממשלה ל־2025 כבר מצביעה על תפיסה רחבה של “תשתיות לצמיחה”, והמדיניות החדשה סביב דאטה סנטרים מחזקת את זה עוד יותר. 

אם ישראל רוצה להיות שחקנית אמיתית בעידן ה־AI, היא לא יכולה להסתפק בכישרון אנושי. היא חייבת לבנות גם עוצמה תשתיתית. והשאלה הגדולה היא האם הצפון יהיה חלק מהסיפור הזה, או שוב יישאר בצד המפה.

הכותבת, ד״ר בלה ברדה ברקת, הנה פרשנית לכלכלה וגיאופוליטיקה 

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן