הרוב לא קובע: גביית הוצאות בבית המשותף תתבצע ביחס לגודל הדירה

בעל דירה בבית משותף זכאי לדרוש כי חלקו בעלויות הניהול והתחזוקה של הבית המשותף יחושב בהתאם לחלקו היחסי בבניין, ולא ניתן לחייב את הדיירים לשלם סכום אחיד בגין התחזוקה. כך קבע המפקח על המקרקעין בפסק דין בתביעה שהגישה נציגות בניין משותף באשדוד, נגד דיירת שסירבה להשתתף במימון תחזוקת הבניין. הדיירת נתבעה לאחר שהתנגדה לשלם את הסכום האחיד שאותו קבעה נציגות הדיירים, בטענה שדירתה קטנה בהשוואה לדירות אחרות. 

בסוף שנת 2019 הוכרז בניין המגורים ברחוב אבות ישורון ברובע ה' בעיר, שבו 55 דירות, כמבנה מסוכן על ידי העירייה. בעקבות זאת, החליטה נציגות הדיירים לבצע עבודות שיפוצים כדי לבטל את ההכרזה על המבנה כבניין מסוכן. בפברואר 2023 אישרה האסיפה הכללית בבניין הצעה שלפיה כל דירה תשלם סך של 32,000 שקל, ובסך הכל עלות השיפוץ תעמוד על 1,760,000 שקל.

לאחר שמספר בעלי דירות סירבו להשתתף בעלויות, הגישה נגדם נציגות הדיירים תביעה אצל המפקח על המקרקעין באשדוד. בתה של הנתבעת ציינה בכתב ההגנה כי אמה היא אישה מבוגרת במצב סיעודי. עוד נטען כי שטח דירת האם הוא 75 מ"ר בלבד, בעוד שבבית המשותף קיימות דירות בשטח של 100 מ"ר ודירות פנטהאוז בשטח 113 מ"ר. הנתבעת טענה, באמצעות בתה, כי דרישת הנציגות כי כל בעלי הדירות יישאו בהוצאות השיפוץ באופן אחיד עומדת בסתירה להוראות חוק המקרקעין. עוד ביקשה הנתבעת כי בשל כך שהיא מתפרנסת מקצבת ביטוח לאומי יש לאפשר לה לפרוס את התשלום ל-36 תשלומים.

במקביל, נתבע נוסף (נתבע מספר 3) העלה טענות זהות, בנוגע לדרישה לתשלום הוצאות אחידות בגין השיפוצים, על אף ששטח דירתו קטן בהשוואה לדירות אחרות. 

במהלך דיון שנערך בנוגע לאותו דייר, אמר המפקח אלעד אזר לנציגות כי בהתאם למצב המשפטי, היא אינה יכולה לכפות על בעל דירה לשלם סכום אחיד לצורך הניהול והתחזוקה של הבית המשותף. דבר זה, קבע המפקח, אינו עולה בקנה אחד עם הוראות חוק המקרקעין. הנציגות הסכימה כי הנתבע ישלם את חלקו היחסי, והוסכם כי ישלם 27,000 שקל. שטח דירת הנתבע 3 זהה לשטח הנתבעת. בעקבות זאת, הוא נמחק מהתביעה.

למרות ההחלטה הנוגעת לנתבע 3, הנציגות המשיכה בהליך נגד הנתבעת. המפקח פנה לנציגות וביקש ממנה להסביר מדוע חלקה של הנתבעת לא יחושב באופן לשטח דירתה, באותו אופן שבו חושב התשלום של הנתבע. הנציגות השיבה כי ההחלטה על גבייה אחידה בסך 32,000 שקל התקבלה על דעת רוב בעלי הדירות. עוד השיבה הנציגות כי יש בעלי דירות קטנות ששילמו סכום זה. נטען עוד כי הנתבעת היתה מודעת להחלטה ולא פעלה לביטולה. אשר לנתבע 3 נטען כי ההסכמה שניתנה בעניינו היא על רקע נסיבותיו הספציפיות.

בפסק דין מהשבוע שעבר קבע המפקח אזר כי בהתאם לחוק המקרקעין ולתקנון הבית המשותף שבחוק המקרקעין, בעל דירה בבית משותף זכאי לעמוד על כך כי חלקו בעלויות הניהול והתחזוקה של הבית המשותף יחושב בהתאם לחלקו היחסי בבניין, ולא לפי תעריף אחיד שהוסכם עליו באסיפה של בעלי הדירות. עוד ציין המפקח כי החלטות הנציגות, או החלטה שהתקבלה באסיפה של בעלי הדירות גם אם ברוב מוחלט מקרבם, אינה יכולה לפגוע בזכות יסוד זו של בעל דירה בבית משותף, ולחייב אותו לשאת בהוצאות תחזוקה בשיעור העולה על חלקו בבניין.

המפקח ציין עוד כי הנתבעת לא נתנה הסכמתה כי חלקה בהוצאות השיפוץ יהיה אחיד ושווה ליתר בעלי הדירות. עוד הבהיר המפקח כי אין לקבל את הטענה כי היה עליה לפעול לביטול החלטת האסיפה הכללית בנושא לאחר שנודע לה הדבר. "די בכך שהנתבעת סירבה לשלם את הסכום שנדרש ממנה בטענה כי חלקה היחסי נמוך יותר. החלטת האסיפה תקיפה ושרירה ביחס למי שהסכים לשלם את הסכום שנקבע", קבע המפקח.

המפקח חישב את הסכום שעל הנתבעת לשלם בהתאם לשטח דירתה וחלקה היחסי בבניין, וקבע כי סכום זה עומד על 26,841 שקל. המפקח הורה לנתבעת לשלם את הסכום הזה בתוך 45 יום. מנגד, הוא דחה את הדרישה לחלק את הסכום ל-36 תשלומים.

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן