ליווי ביטוחי בהתחדשות עירונית: שכבת ההגנה של הדיירים

התחדשות עירונית כבר מזמן אינה 'מתנה מהיזם' אלא עסקת נדל"ן מורכבת שבה בעלי הדירות שמים על השולחן את הנכס היקר ביותר שלהם. מאחורי ההבטחה לדירה חדשה וממ"ד מסתתרים סעיפים משפטיים, ערבויות וביטוחים שקובעים מי יישא בסיכון אם משהו ישתבש. עו"ד אתי גרינברג-גל, הבעלים של חברת אתי גרינברג-גל יעוץ לניהול סיכונים בע"מ – חברת יעוץ ביטוח לעסקים וחברות, שמתמחה בייעוץ ביטוח לפרויקטים של בנייה והתחדשות עירונית מסבירה את כל מה שבעל דירה צריך לדעת על ליווי ביטוחי לפני שהוא מרים יד בעד הפרויקט.

מה זה יעוץ משפטי ביטוחי?
"יעוץ ביטוחי זה יעוץ שנועד להבטיח שביום הדין תהיה פוליסת ביטוח שתתן מענה במקרה של אירוע לא צפוי שיכול לסכן את הפרויקט. הביטוחים שנוגעים לעולם הבניה הם ביטוחים שמלאים בחריגים ובהגבלות, בתנאים ובסייגים וחייבים להתאים את הפוליסה לכל פרויקט ופרויקט. יועץ ביטוח יודע להגדיר מהם הסיכונים שצפויים לפרויקט ולכל מי שלוקח בו. את זה יועץ הביטוח עושה כבר בשלב הסכם הדיירים והיזם כך שהוראות הביטוח יהפכו להוראה חוזית מחייבת המייצרת את ההגנה הנדרשת עבור הדיירים".

אילו הגנות חייבות להופיע בהסכם כדי שהדיירים יהיו מכוסים באמת?
"בהסכם חייבות להופיע, בין היתר ההגנות הבאות: התחייבות היזם לעריכת ביטוחים מתאימים כבר משלב הפינוי; התחייבות היזם לעריכת פוליסת עבודות קבלניות מלאה ומקיפה; הכללת הדיירים כמבוטחים נוספים בפוליסה; הבטחת ביטוח אחריות מקצועית לבעלי התפקידים הרלוונטיים; הטלת אחריות על היזם לשלם את ההשתתפויות העצמיות בפוליסות ועוד. בלי מנגנונים אלו אין ודאות אמיתית להגנה ביטוחית מתאימה לדיירים".

איך הדיירים יכולים לוודא שהביטוחים נשארים בתוקף לאורך כל שנות הבניה?
"קודם כל באמצעות הסכם הדיירים והיזם. כל מה שלא יופיע בהסכם לא יהיה הוראה חוזית מחייבת ולא תהיה כל דרך לאכוף על היזם לקיים אותה. רק לאחר שקבענו מהם הביטוחים הנכונים והמתאימים אותם מחויב היזם לערוך לפרויקט, נוכל גם להבטיח שהם יישארו בתוקף לכל אורך שנותיו וזאת באמצעות קביעת מנגנון מפורש של חובת המצאת אישורי ביטוח חתומים לטובת הדיירים מאת מבטחי היזם, בהם תהיה התחייבות מפורשת מחברת הביטוח שהביטול אינו יכול להתבטל ללא הודעה מראש לדיירים. בנוסף, רצוי כמובן שגם נציגות הבעלים תנהל אצלה רישום שיהווה בקרה נוספת". 

במקרה של נזק לרכוש סמוך או פגיעה בצד שלישי – מי חשוף לתביעה? היזם, הקבלן או גם הדיירים?

"מבחינה משפטית, כל מי שיש לו נגיעה לפרויקט חשוף לתביעה, לרבות הדיירים, שכן הם 'בעלי הקרקע' וככאלה הם בהחלט בחשיפה לתביעות עקב נזקים לצד שלישי, גם אם יצאו מהקרקע ומסרו אותה לידי היזם".

מי אחראי לנזק לרכוש האישי בזמן הפינוי או ההובלה
"האחריות הישירה לנזקים לרכוש האישי היא של חברת ההובלה, ולכן יש לוודא קיומו של ביטוח, אשר יוכל לפצות את הדיירים במקרה של נזק לרכושם האישי, והם לא יהיו תלויים ביכולת של חברת ההובלה עצמה לפצות מכיסה בגין הנזק". 

האם הדיירים מבוטחים במקרה של תאונה באתר הבנייה – גם אם הם רק באו לראות התקדמות?
"הדיירים בפרויקט של התחדשות עירונית מחזיקים בשני כובעים מבחינת הביטוח: מצד אחד הם "מבוטחים" בפוליסה ומצד השני הם נחשבים ל'צד שלישי', כך שהיה ומי מהדיירים יגיע לפרויקט לראות את התקדמות הבניה וחלילה יפגע, הפוליסה תפצה אותו בכובעו כ'צד שלישי' שנפגע בפרויקט. אבל חשוב לדעת שמדובר בהרחבות ובכיסוי ספציפי שיש לדרוש אותו מראש בהסכם ולוודא שקיים בפוליסה".

שלוש טעויות קריטיות שאת רואה שוב ושוב אצל בעלי דירות ועורכי הדין שמייצגים אותם ?
"הראשונה, הסתמכות על יועץ הביטוח של היזם. חשוב להבין, יועץ הביטוח של היזם מייצג את האינטרס של היזם, ושלו בלבד, ואינו יכול לדאוג לאינטרסים של הדיירים באופן מלא; השנייה, לחשוב שהביטוח רלוונטי רק מרגע שהיזם עולה על הקרקע ולפספס 'תקופות ביניים' קריטיות בהן קיימת חשיפה משמעותית לדיירים, שחייבים לבטח אותה, עוד הרבה לפני שעבודות הפרויקט מתחילות וגם הרבה לאחר שהן יסתיימו; השלישית, חתימה על הסכם מבלי שיועץ ביטוח מטעם בעלי הדירות בדק וניסח את סעיפי הביטוח. זו אולי הטעות הכי גדולה עבור הדיירים. חתימה על הסכם מבלי לנהל מו"מ משפטי ביטוחי כמו על כל יתר תנאי ההסכם, פוגעת פגיעה של ממש בזכויות הדיירים ומסכנת את עורכי הדין המייצגים אותם, ברשלנות מקצועית".

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן