בנייה של עד 2,690 יח"ד: תכנית שלד למתחם 10 בטירת כרמל מגיעה לדיון ראשון

בעקבות ניצול זכויות בנייה, עיריית טירת כרמל מקדמת תכנית שלד להתחדשות מתחם 10 בדרום העיר. התכנית, שעולה השבוע לדיון ראשון בוועדה המקומית מרחבית מורדות הכרמל, אמורה לאפשר תוספת של 1,024 יח"ד למתחם, כך שיכלול בסך הכל 2,280 יח"ד, עם אפשרות לתוספת בינוי לעד 2,690 יח"ד. על רקע זה, ממליצים גורמי המקצוע לדחות תכנית התחדשות מפורטת למתחם נתן אלבז, המציעה 275 יח"ד, מכיוון שאינה עומדת בעקרונות תכנית השלד.

מתחם 10, שמשתרע על שטח של 254 דונמים, נמצא בדרום העיר וכולל את השכונות הוותיקות גיורא, בן צבי ונווה גלים. מסמך השלד נועד לגבש מדיניות להתחדשות עירונית שמקודמת בדרום העיר לאורך צירי תנועה ראשיים ובסמיכות לציר המטרונית המתוכנן. המסמך מפרט ומדייק המלצות בנושא ההתחדשות העירונית בהתאם להוראות והנחיות תכנית המתאר, מציג כיוונים לחיזוק ועיבוי השלד ליצירת מרחב עירוני איכותי ומשמעותי, זאת תוך התחשבות בכושר הנשיאה העירוני להתחדשות. 

בדברי ההסבר לתכנית נכתב כי במתחם 10 אושרו 4 תכניות מפורטות, אשר לאחר אישורן נותרה אפשרות לתוספת של 188 יח"ד בלבד כדי לתת מענה פרוגרמתי ל-887 יח"ד שטרם אושרו בהליך סטטוטורי. עוד נכתב כי בנוסף לתכניות שכבר אושרו במתחם, קיימות עוד 3 תכניות לקראת דיון להפקדה במחוז. במידה והתכניות יאושרו כפי שהוגשו, מצב יח"ד במתחם יחריף: יותרו 709 יח"ד שטרם נכנסו להליך סטטוטורי ויהיו ללא מתן פתרונות פרוגרמתיים.

נוכח מחסור בפתרונות פרוגרמטיים, התעורר הצורך בתכנית השלד. העיקרון התכנוני הראשון הינו חלוקת השטח למקבצים אשר מחויבים ליצר חטיבת קרקע גדולה המתאימה לבניית בית ספר. במסגרת התכנית, המתחם חולק ל-4 מקבצים אשר כל אחד מהם מהווה רקע להכנת תכנית מפורטת שנותנת מענה פרוגרמתי מלא. התכנית קובעת כי יש צורך להגיש נספח פרוגרמה למתחם 10 על בסיס פרוגרמה כלל עירונית. 

בסך הכל, תכנית השלד אמורה לאפשר תוספת של 1,024 יח"ד למתחם, שבו יש 1,256 יח"ד קיימות, כך שהיקף הבינוי בו יעמוד על 2,280 יח"ד – מדובר בתוספת של 3,584 נפש, כך שאוכלוסיית המתחם תעמוד על 7,980 נפש. עם זאת, במתחמי תכנון המיועדים להתחדשות עירונית תותר תוספת של עד 40 אחוז במספר יחידות הדיור שנוספו בתכנית זו )לאחר מיצוי תוספת יח"ד שנוספו בתכנית) והגדלת שטח הבנייה בהתאמה, בתנאי שיינתן בה מענה לצרכי הציבור ולתשתיות הנדרשות כתוצאה מתוספת יחידות הדיור המוצעת בהתאם להוראות תכנית זו. במקרה שכזה, היקף הבינוי יוכל להגיע לעד 2,690 יח"ד. המכפיל המוצע בתכנית השלד הוא בין 4 ל-5. בנוסף, התכנית קובעת תמורה אחידה של 12 מ"ר תוספת לדירה וכן 12 מ"ר מרפסת בהתאם למדיניות העירונית התקפה. מרבית הבינוי במתחם הוא עד 12 קומות, בשילוב בניינים בגובה עד 30 קומות. יש לציין כי עד כה, עוכבה תכנית התחדשות במתחם עגנון-גיורא עד להכנת מתחם השלד, ועתירה נגד מדיניות העירייה נדחתה בבית המשפט. גורמי המקצוע בוועדה המקומית מרחבית ממליצים כי הוועדה המחוזית תאמץ את המסמך. 

במקביל, עולה לדיון בוועדת מורדות כרמל תכנית התחדשות למתחם נתן אלבז במתחם 10. התכנית, ששטחה 4.2 דונמים, מציעה הריסת 50 יח"ד ב-3 מבנים. במקומם, התכנית בנייה של 275 יח"ד חדשות במכפיל 5.5. הבינוי המוצע כולל 2 מבנים, בני 30 ו-22 קומות.

גורמי המקצוע בוועדה ממליצים לדחות את התכנית, עקב אי התאמתה לתכנית השלד. בחוות הדעת נכתב נכתב כי התכנית הוגשה עצמאית ולא כחלק ממקבץ, כפי שדורשת תכנית השלד. המשמעות היא שאין בתכנית זו עמידה בדרישות הפרוגרמתיות שנקבעו ולכן קידומה עלול לפגוע ביכולת התחדשות של שאר השטחים במקבץ.

לצד זאת, גורמי המקצוע מציינים אם הוועדה המחוזית תחליט בכל זאת להפקיד את התכנית, יש לצמצם את מספר יחידות הדיור המוצעות בה על מנת לאפשר התחדשות עירונית בכמה שיש יותר מבנים הנדרשים לכך בעיר, תוך הבטחה של כושר הנשיאה העירוני. גורמי המקצוע ממליצים כי במקרה שכזה, מספר יח"ד בתכנית לא יעלה על 250 יח"ד, כלומר צמצום של 25 יח"ד ועמידה במכפיל 5 כמוצע במסמך השלד.

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן