הגזירה המנדטורית שרודפת את המסעדנים: מדוע הכיסאות בחצר יעלו לכם ביוקר?

הצבת כיסאות בחצר בניין עבור מקומות ישיבה למסעדה מהווה שימוש חורג מתכנית, שבגינה ניתן לגבות היטל השבחה. כך קבעה ועדת הערר במחוז תל אביב, שדחתה ערר של בעלי בניין ברחוב נחלת בנימין בתל אביב וחברה המפעילה מסעדה במבנה, כנגד חיובם בהיטל השבחה. הוועדה, בראשות עו"ד הדר מנצורי דוד, התבססה על התכנית המנדטורית לדרום תל אביב, וקבעה כי בהתאם לתכנית, השימוש בחצר מיועד אך ורק לגינה או צרכים ביתיים, ולא לשימוש מסחרי.

המסעדה שבגינה הוצאה שומת ההשבחה נמצאת במבנה דו קומתי ברחוב נחלת בנימין. על המקרקעין חלה תכנית תא/44 – תכנית מנדטורית משנת 1941, הקובעת את יעוד המקרקעין לאזור מסחרי 1.  בייעוד זה התכנית מתירה שימושים מעורבים של מגורים ועסקים, לרבות חנויות, מסעדות, בתי קפה, מאפיות ועוד. 

הוועדה המקומית אישרה את בקשת העוררים לשימוש חורג בחצר הצמודה למסעדה בשטח של 60 מ"ר, לצורך מקומות ישיבה עבור המסעדה. על פי החלטת הוועדה המקומית, מדובר בשימוש חורג מתכנית תא/44, מכיוון שזו קובעת כי השימוש בחצרות המבנים יהיה אך ורק לצרכים ביתיים או לגינה. בעקבות זאת, נשלחה לבעלי הנכס ולחברת הניהול של המסעדה שומת השבחה בגין שימוש חורג.

בערר שהגישו, טענו העוררים כי אין לראות בשימוש במקרקעין בחצר המבנה עבור המסעדה כשימוש חורג מתכנית. לטענתם, השימוש למסעדה, הן בשטח המושכר הבנוי והן בשטח המושכר הפתוח, מהווה שימוש מסחרי התואם את תכנית תא/44, ואינו מהווה שימוש חורג מתכנית זו. לטענתם, התכנית מתירה שימוש למסעדות, ומדובר בשימוש המותר מזה שנים רבות. רשות הרישוי אף סגרה את הרחוב והפכה אותו למדרחוב, שבו פועלות מסעדות רבות, דבר המלמד על אופיו המסחרי המובהק של האזור. עוד נטען כי לכל היותר מדובר בשימוש חורג מהיתר, שבגינו אין לחייב בהיטל השבחה, ולא בשימוש חורג מתכנית. העירייה, מצדה, השיבה כי בהתאם לתכנית, חצר המבנה אינה רשאית לשמש למטרה מסחרית, ולכן מדובר בשימוש חורג מתכנית. 

ועדת הערר, שדחתה כאמור את הערר, בחנה את הוראות התכנית שפורסמה בימי המנדט הבריטי. הוועדה ציינה כי בסעיף 72 התכנית אוסרת במפורש את השימוש בחצרות הבתים למטרות מסחריות. בתכנית נקבע כי חצר המבנה תשמש לגינה או לצרכים ביתיים בלבד. "המסקנה היא שבעוד שניתן להקים בחלקה מבנה בשימוש מעורב הכולל גם מסחר, השטחים הפתוחים בחלקה אינם יכולים לשמש למטרה זו. השימוש בחצר העורפית למקומות ישיבה של המסעדה הוא שימוש מסחרי אשר אינו תואם את הוראות התכנית, ולפיכך מצריך היתר לשימוש חורג מתכנית", קבעה הוועדה.

עוד ציינה הוועדה כי העמדה לפיה תכנית תא/44 אינה מתירה שימושים למסחר בחצרות של המבנים היא הפרשנות העקבית של הוראות התכנית. הוועדה ציינה כי לאורך השנים העירייה אישרה שימושים חורגים בחצרות של מבנים במקרקעין שייעודם אזור מסחרי, ועקב כך נערכו שומות השבחה לאותו שימוש.

העוררים טענו כי מגבלת השימוש המסחרי חלה רק על החצרות שבצדי המבנה, ולא על חצרות שבחזית או בעורף המבנה. ועדת הערר דחתה עמדה זו, תוך בחינת הוראות התכנית. "התכנית אינה מתירה לעשות שימוש מסחרי בכל השטחים הפתוחים שבמגרש, קרי: החצרות, בין אם מדובר בצידי המגרש, בעורף המגרש או בחצר הפנימית במגרש. אנו סבורים שמטרת ההוראה היא למנוע הפרעות או מטרדים, כגון: מטרד רעש, לדיירי בניין שבו פועלים גם עסקים, וזאת ע"י הגבלת הפעילות המסחרית למבנה עצמו מבלי לעשות שימוש בחצר.  לכן, אין היגיון להבחין בין חצר הנמצאת בצד הבניין או בעורף הבניין", נקבע.

הוועדה דחתה, איפוא, את הערר, אך נוכח המציאות הביטחונית והקשיים שחווים בעלי עסקים, החליטה שלא להטיל על העוררים הוצאות.

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן