מהריסות להתחדשות: המדריך המעשי ליזמים ליישום חוק שיקום נזקי מלחמה החדש

מהם התנאים להכרזה על אזור כ"מתחם לשיקום", אילו הטבות מימון ומיסוי מחכות לכם, ומהן נקודות התורפה בלוחות הזמנים הקשיחים שאסור לכם לפספס?

החוק החדש לשיקום נזקי מלחמה הוא לא רק כלי לשיקום פיזי, אלא מנוע כלכלי רב עוצמה המיועד להאיץ הליכי התחדשות עירונית באזורים שנפגעו. כדי שתוכלו לפעול ביעילות ובמהירות, ריכזנו עבורכם את הנקודות הקריטיות מתוך המדריך המעשי של משרד  HAS 

מהו "אזור לשיקום והתחדשות"? הכירו את המסלולים
כדי להיכנס למסלולי החוק, על האזור לענות על אחת משתי הגדרות מרכזיות:

• מסלול א' – בניין הרוס: מספיק בניין אחד שנגרם לו נזק מלחמה ומהנדס הרשות קבע כי נהרס או שיש להרסו, כדי לבסס הכרזה על אזור שלם.
• מסלול ב' – נזק משמעותי ללא הריסה: ניתן להכריז על אזור אם קיימים לפחות 3 בניינים עם 12 דירות לפחות, שספגו נזק פיזי הפוגע ביציבותם ובבטיחותם, ושיקומם צפוי לארוך זמן רב.

חשוב לדעת: גבולות האזור יכולים לכלול גם בניינים שלא נפגעו כלל (עד 25% מסך הבניינים), מגרשים ריקים ומגרשים ציבוריים גובלים, ובלבד שיש לכך נחיצות תכנונית מובהקת.

מרוץ נגד השעון: ציר הזמן הקריטי
החוק החדש מתאפיין בלוחות זמנים קשיחים ביותר. כל עיכוב עלול להוביל לביטול ההכרזה ולאיבוד זכויות:

• עד 60 ימי עבודה מהנזק: הממשלה מכריזה על האזור. זהו המועד להתחיל לפעול מיידית.
• ימים 50–95: חלון ההזדמנויות להגשת בקשת אישור כ"יזם שיקום". חובה להציג התקשרות עם רוב מיוחד של דיירים.
• עד 95 ימי עבודה: חתימה על "הסכם יציאה מוגדל" המעניק עדיפות ומעמד מוגן.
• יום 110 – נקודת האל-חזור: אם לא אושר יזם שיקום עד למועד זה, ההכרזה בטלה וכל הזכויות שנרכשו מתאפסות.

הזדמנויות מרכזיות: מימון, מיסוי ורישוי
החוק מעניק ליזם "ארגז כלים" משמעותי להאצת הפרויקט:

• מימון מדינה לרכישה: יזם מאושר יכול לבקש מקרן הפיצויים (מס רכוש) מימון מלא או חלקי לרכישת דירות מבעלי נכסים שמעוניינים בכך, כאשר ההחזר למדינה יתבצע רק עם קבלת תעודת הגמר.
• היטל השבחה מופחת: בתוכניות שיקום ישולם רבע מההיטל בלבד (לעומת מחצית בפינוי-בינוי רגיל), ולרשות המקומית יש סמכות לבטלו כליל.
• רישוי מהיר: תוכניות שיקום של עד 6 דונם זוכות למסלול רישוי מהיר במיוחד, המקצר משמעותית את הליכי התכנון.
• עוצמה מול סרבנים: החוק מאפשר הגשת תביעה בבית משפט מחוזי נגד סרבנים, כולל מינוי ממונה שיחתום בשמם.

איפה לשים לב? נקודות הזהירות שלכם
לצד ההזדמנויות, ישנן מלכודות שעלולות לעצור את הפרויקט:

• קשישים ונכים: חובה להציע חלופות מותאמות לדיירים מעל גיל 70 או בעלי מוגבלויות. כשל בהצעה כזו חוסם את היכולת לפעול משפטית נגד סרבנים.
• דיווח חובה: כל עסקה חייבת בדיווח מיידי למנהל הרשות. ללא דיווח, ההסכם לא ייספר במניין הרוב הדרוש.
• שמאי מוקדם: חוות דעת מוקדמת על כדאיות כלכלית מהווה חזקה משפטית בבית המשפט. מומלץ להשקיע בשמאי פינוי-בינוי מנוסה בשלבים המוקדמים ביותר.

לסיכום, חוק שיקום נזקי מלחמה 2026 מייצר מסלול מהיר ומתגמל להתחדשות עירונית, אך דורש מהיזם מיומנות, דיוק בלוחות הזמנים ורגישות חברתית גבוהה. משרד HAS עומד לרשותכם לבחינת הפרויקט הספציפי שלכם לאור הוראות החוק החדש.

*הכותבת, עו"ד ורו"ח חיה אביסרור שמעוני, הינה בעלת משרד עורכי דין משרד HAS , המתמחה במיסוי: דיני מיסים – מיסוי מקרקעין, מס ערך מוסף, מס הכנסה וביטוח לאומי.

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן