ניסיון הכפייה של חברת בדאח התהפך עליה בביהמ"ש: ניסתה לאלץ את עיריית טירת הכרמל להצטרף פרויקט התחדשות, תוך מצג עובדתי חסר בנוגע לשליטה במתחם, וצירוף עשרות דיירים לעתירה, ללא הסכמתם
"עניינה של עתירה מנהלית זו הוא בניסיונן של חברות יזמיות לכפות על העירייה לחתום על תוכנית להתחדשות עירונית" – פסק דין יוצא דופן חושף מקרה חמור שבו חברות יזמיות ניסו לכפות על עיריית טירת הכרמל לחתום עליו ולהצטרף אליו כמגישה תוך שהן מציגות לה מצג עובדתי מטעה. השופט אחסאן כנעאן קבע כי היזמים טענו שהם שולטים בכל הבניינים במתחם, אך בפועל התגלה כי יזם אחר – "הבית ירושלמי" – מחזיק בזכויות בחלק מהם – מה שהפך את התוכנית כולה לבלתי ישימה ללא תיאום מחדש. השופט הבהיר באופן נחרץ כי העירייה "אינה חותמת גומי" של אינטרסים כלכליים, וחובתה לעצור את הפרויקט כדי להבטיח שתשתיות השכונה וצרכי הציבור לא ייפגעו מתכנון לקוי. חומרת התנהלות היזמים הגיעה לשיאה כשנחשף כי עורכי דינם צירפו לעתירה עשרות דיירים כ"עותרים" ללא ייפוי כוח מתאים, פעולה שבית המשפט הגדירה כגזילת זמן שיפוטי יקר והובילה למחיקתם מההליך ולדחיית העתירה כולה.
היזמיות: העירייה נסוגה מהבטחה שלטונית מחייבת
המאבק נסוב סביב מתחם עגנון-גיורא בטירת כרמל, שאותה מקדמות החברות היזמיות בדאח בנייה והשקעות בע"מ וחברת "פינוי בינוי עגנון גיורא טירת הכרמל". החברות, ועוד כמאה בעלי דירות במתחם, הגישו עתירה מינהלית לבית המשפט המחוזי, בבקשה להורות לעירייה לחתום על התכנית.
לפני כשלוש וחצי שנים, בסוף 2022, החליטה מועצת עיריית טירת כרמל להצטרף ליזמיות כמגישת תכנית ההתחדשות. היזמיות טוענות כי עיריית טירת הכרמל נסוגה מהבטחה שלטונית מחייבת שניתנה להן בשנת 2021, ולפיה העירייה תתמוך בקידום תוכנית הפינוי-בינוי בתנאי שהן יבצעו עבודות דחופות לחיזוק מבנים מסוכנים והסרת צווי פינוי. על סמך הבטחה זו, נטען כי החברות השקיעו כ-6 מיליון ש"ח בעבודות חיזוק ותכנון בשטח.
לטענתן, לאחר חילופי גברי בעירייה וכניסתו של ראש העיר החדש, דודו כהן, החלה הרשות להתנער מהתחייבויותיה והציבה דרישות חדשות, ובהן הרחבת התוכנית ותיאום תכנוני ממושך עם יזם שכן – "הבית ירושלמי". העותרות מוסיפות כי דרישת העירייה כיום להמתין להשלמת "תוכנית שלד" לכל האזור (מתחם 10) מהווה פגם מנהלי חמור והפרה של חובת ההגינות, שכן הן שינו את מצבן הכלכלי לרעה בהסתמך על מצגי העירייה לאורך השנים.
העירייה: היזמית הציגה מצג שווא
העירייה טענה כי לא ניתנה כל הבטחה שלטונית מחייבת העומדת במבחני הפסיקה, וכי העותרים הסתירו מבית המשפט עובדות מהותיות, ובהן החלטת הוועדה המחוזית לדחות את התוכנית ואי-עמידתם בדרישות מהנדסת העיר. לטענתה, היזמית הציגה מצג שווא לפיו היא מחזיקה בזכויות בבניינים ברחוב גורדון 22-20, בעוד שבפועל יזם אחר – "הבית ירושלמי" – הוא שמקדם שם את הפרויקט. עוד נטען כי הסעד המבוקש תיאורטי, שכן הוועדה המחוזית כבר קבעה כי לא ניתן לדון בתוכנית ללא אישור מוקדם של "תוכנית שלד" לכלל המתחם. העירייה הדגישה כי מעולם לא הסירה את תמיכתה, אך טענה כי היזמית לא עמדה בתנאים שהוצבו לה, ובראשם הדרישה המקצועית לתכנון משותף עם היזם השכן, דבר שבלעדיו לא ניתן להבטיח מענה ראוי לתשתיות וצורכי ציבור לתושבי השכונה.
ההכרעה: "מצג עובדתי חסר מצד היזמיות"
השופט אחסאן כנעאן החליט, כאמור, לדחות את העתירה. "התחייבות העיריה ככל שהייתה, נגעה לחתימה על תכנית ספציפית באותו מתחם כאשר בדאח היא היזם של כל המתחם", נכתב בפסק הדין. "משהתגלה כי הבניינים ברחוב גורדון נמסרו לטיפול בית ירושלמי, העלתה העיריה ובצדק דרישה לתיאום תכנון, בשים לב להיקף הבניה, לצורך תמיכתה בתכנית. אולם משלא הגיעו צדדים אלו להסכמה לא ניתן לכוף על העיריה תמיכה בתכנית בינוי להתחדשות עירונית במתכונת אחרת, על סמך התחייבות שניתנה למצג מסוים ולא נכון".
השופט ציין בפסק הדין כי בדאח החליט בשלב מסוים לקדם את התכנית לבד ללא חתימת העיריה, במקביל לבית ירושלמי, שגם היא הגישה תכנית.
תכנית בדאח לא עברה את דרישות תנאי הסף, הכוללות את הדרישה כי העיריה תחתום עליה. מנגד, קיום התכנית של בית ירושלמי הותנה באישור תכנית שלד לכלל מתחם 10. "בהתחשב בכך, עמידת העיריה על כך, כי תחילה תאושר תכנית השלד למתחם 10 כתנאי להצטרפותה לתכנית מטעם העותרות, אינה חסרת תום לב או סתמית או מנותקת מהמציאות", קבע השופט.
עוד נקבע כי החלטת מועצת העיר להצטרף כמגישה אינה עומדת בתנאים של התחייבות שלטונית. בפסק הדין נקבע כי החלטת מועצת העיר התקבלה על בסיס מצג שהעבירה חברת בדאח, לפיה היא מקדמת התחדשות ברחובות ש"י עגנון, גיורא וגורדון.
השופט כנעאן קבע כי "התברר בהמשך שהמצג של בדאח, שעל בסיסו ניתן האישור העקרוני (שמבחינת העותרים הוא ההבטחה השלטונית), ולפיו הבניינים ברחוב גורדון 20 ו- 22 נמסרו לה, לא היה נכון, ולמעשה בנינים אלו נמסרם לבית הירושלמי. לא מדובר בהבדל של מה בכך אלא בשוני מהותי", נקבע.
השופט הבהיר כי ההסכמה העקרונית לחתום על התכניות היא בעבור מתחם שכלל את הבניינים ברחוב גורדון. "משנכנס לתמונה הבית ירושלמי, עלו הצורך והדרישה כי יהיה תכנון אחיד ומתואם בין שני יזמים אלו. דרישה זו היא דרישה סבירה , נועדה לטובת הכלל ולא נפל בה פגם", נקבע.
השופט ציין עוד כי "התחייבות העיריה שניתנה על סמך מצג עובדתי של בדאח, לפיו הבניינים בגורדון הם באחריותה, לא יכולה לעמוד עוד במתכונת כפי שאושרה במליאת מועצת העיר משהתגלה שהמצב העובדתי אינו כזה. לכן העיריה דרשה והתנתה בשלב הראשוני תיאום בין היזמים ומשמהלך זה לא צלח, שלא באשמת העיריה. השלב השני היה הצבת תנאי לפיו יש להמתין לתכנון ואישור תכנית שלד למתחם 10. במובן זה היה בידי העיריה כל הצידוק לשנות מהתחייבותה לחתום ולהצטרף לתכנית".
השופט דחה את טענת היזמיות טענת העותרים, לפיה הבטחת העירייה לתמוך בתכנית ניתנה בתמורה להתחייבות בדאח לבצע עבודות חיזוק. "ההתחייבות לבצע חיזוקים למבנים שבאחריותה של בדאח ניתנה כלפי הדיירים, שהם הגורם שהיה אמור להסיר את הסכנה ולפעול לביצוע החיזוקים הנדרשים, ויש להניח כי בדאח הביאה בחשבון עלות זו בתחשיבי הרווח וההפסד בפרויקט", נכתב.
בסיכום פסק הדין, קבע השופט כי: "אף שניתן אישור עקרוני ראשוני, הוא התבסס על מצג עובדתי חסר מצד היזמיות בנוגע לשליטתן המלאה במקרקעין. משנחשף כי במתחם פועל יזם נוסף, קם צידוק חוקי ענייני לדרישת העירייה לתיאום תכנוני כולל, דרישה שאף זכתה לגיבוי מקצועי מצד הוועדה המחוזית. העירייה, בהיותה צד שווה ומרכזי בתכנון, אינה פועלת על תקן חותמת גומי וכי עמידתה על המתנה לאישור תוכנית שלד למתחם 10היא דרישה תכנונית סבירה", נכתב.
הביקורת: ליקויים בייצוג העותרים
נושא בולט נוסף בפסק הדין הוא מחיקת עשרות עותרים – בעלי דירות – מכתב העתירה. בית המשפט מצא כי באי כוח העותרים צירפו לרשימה בעלי זכויות ללא ייפויי כוח מתאימים, מהלך שהוגדר כלא תקין אשר "גזל ובזבז מזמנו של בית המשפט".
סוף דבר: בית המשפט קבע כי האינטרס הציבורי בתכנון כולל ומתואם גובר על אינטרס ההסתמכות של היזם, במיוחד כאשר חלו שינויים בנסיבות התכנוניות ובמצבת הזכויות במתחם, וחייב את העותרים בהוצאות משפט בסך 10,000 שקל.
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
מכירים מישהו שצריך לקרוא את הפוסט? שתפו אותו. ?
