בוועדה המחוזית הודו שהתכנית לא כלכלית ולא ישימה אבל העדיפו את השיקול התכנוני. מייצגת היזם, עו"ד ענת בירן: "התכנית לא תצא לפועל – דבר שלא מתקבל על הדעת במציאות הנוכחית"
על אף היעדר כלכליות, אישרה השבוע הוועדה המחוזית דרום את התכנית להתחדשות עירונית במרכז אורן בשיכון ד' בבאר שבע, המציעה 691 יח"ד, בתום סבב שני של התנגדויות. הוועדה ציינה בהחלטתה כי התכנית אינה כלכלית למימוש ללא מסגרות מימון משלימות, אך הבהירה כי השיקול התכנוני הינו השיקול המוביל, והוסיפה כבר כעת מוצע בקיבולת וביכולת נשיאה מרביים. בתגובה נמסר ממשרד עו"ד בירן המייצג חברה יזמית הפועלת במתחם: "תכנית שאינה כלכלית לא תצא אל הפועל. המשמעות בפועל היא שהתכנון יישאר על הנייר בלבד".
התכנית אושרה להפקדה בינואר 20224 , זאת למעלה משנה לאחר שהוחלט להפקידה. מדובר במתחם שהינו מוקד עירוני היסטורי ובעל חשיבות במורשת העיר באר שבע ובעל תפקיד מרכזי בזהות המקומית העירונית. המתחם, ששטחו 32 דונמים, ממוקם בכניסה ומשמש כשער הכניסה לעיר.
התכנית מציעה הריסת המתחם הכולל את המרכז מסחרי (הכולל זכויות מאושרות ל-314 יח"ד) ו-3 מבני מגורים הכוללים 42 יח"ד, והקמת 18 מבנים חדשים ב-3 מתחמי פינוי בינוי שונים, בהתאם לשוני במצב הנכנס.
במקור, התכנית הציעה 641 יח"ד, אך לאחר סבב ההתנגדויות הראשון הוגדל הבינוי ל-691 יח"ד (תוספת של 335 יח"ד), מתוכן 139 יח"ד קטנות ובתוספת אפשרית ל-69 דיוריות, במגדלים של עד 30 קומות, לצד בנייה מרקמית של 7-10 קומות. בסך כל, התכנית מציעה 84,259 מ"ר למגורים, 6,013 מ"ר למסחר, 4,925 מ"ר לתעסוקה ו-2,482 מ"ר למבנים ומוסדות ציבור.
התכנית עלתה השבוע לסבב שני של התנגדויות לפי סעיף 106, בעקבות שינויים שנערכו בה. הוועדה המחוזית דנה בהתנגדויות שהוגשו, ביניהן של חברת אאורה שזכתה במכרז דיירים במספר בניינים במתחם. החברה, שיוצגה על ידי עו"ד ענת בירן ועו"ד מור אגיב קשרי ממשרד ענת בירן, טענה בהתנגדות כי התכנית אינה רווחית. לדבריה, התכנית מציגה רווח יזמי של כ-6.5 אחוזים כאשר הדו"ח הכלכלי בעת הדיון בהתנגדויות הראה שיעור רווחיות של כ-14 אחוזים. לטענת החברה, בפועל הרווח פחות אף מאחוז אחד. עוד נטען כי בחוות הדעת הכלכלית נלקח בטעות שיעור מע"מ של 17 אחוז במקום 18 אחוז. החברה הוסיפה כי על מנת לאפשר את מימוש התכנית נדרשת העצמת זכויות.
על כך השיבה הוועדה המחוזית: "אין חולק על כך שהתכנית בעת הנוכחית אינה כלכלית למימוש ללא מסגרות מימון משלימות וכי שינוי זה בשיעור המע"מ אף מפחית במעט את כלכליותו של המתחם". עם זאת, הוועדה ציינה כי "השיקול התכנוני הינו השיקול המוביל וכי כבר כעת התכנון מוצע בקיבולת וביכולת נשיאה מרביים, בייחוד לאחר מימוש כלל האפשרויות לתוספת כלכליות במתחם". הוועדה החליטה, איפוא, לאשר את התכנית, בכפוף לתיקונים טכניים.
בתגובה מסרו עורכות הדין ענת בירן ומור אגיב קשרי, המייצגות את היזמית: "החלטת הוועדה המחוזית לאשר את התכנית, חרף התנגדויות מבוססות ועל אף נתונים כלכליים ברורים המצביעים על רווח יזמי שלילי, היא החלטה מצערת המצביעה על המרחק הגדול בין תכנון דירות על הנייר לבין סיכויי המימוש בפועל. חוות דעת שמאי התכנית עצמה מצביעה על כדאיות שלילית של כ-6%- ואף פחות מכך (נוכח העלאת המע״מ)– לא מדובר בתכנית גבולית אלא בתכנית שאינה ישימה כלכלית.
עם כל הכבוד לשיקולים התכנוניים ולעקרונות תכנון ראויים, תכנית שאינה כלכלית לא תצא אל הפועל. המשמעות בפועל היא שהתכנון יישאר על הנייר בלבד, בעוד התושבים ימשיכו להתגורר במבנים ישנים, בלתי מחוזקים וללא מיגון ראוי. ככל שהתכנון אינו מצדיק לדעת הועדה תוספת דירות, על המדינה לפתח מנגונים כספיים לפיצוי היזמים באופן שיהפוך את הפרויקט לבר ביצוע.
"דווקא בעת הזו, על רקע המצב הביטחוני המורכב והצורך המיידי והקריטי במרחבים מוגנים, ישנה חשיבות עליונה לקידום תכניות התחדשות עירונית ישימות ולא תיאורטיות. לא ניתן להתעלם מהפער בין הרצוי למצוי, ולא ניתן לצפות כי שוק הנדל״ן בבאר שבע יחווה עליות מחירים משמעותיות בשנים הקרובות שיצדיקו בדיעבד תכנית שאושרה כשהיא רחוקה שנות אור מכדאיות כלכלית. אם לא יחול שינוי בגישה – בין אם באמצעות התאמות תכנוניות ובין אם באמצעות כלים משלימים שיבטיחו היתכנות כלכלית – המשמעות היא דחייה נוספת של חיזוק ומיגון מבנים, דבר שאינו מתקבל על הדעת במציאות החיים הנוכחית במדינתנו".
התוכנית הינה ביוזמת עיריית באר שבע, ונערכה על ידי משרד גושן אדריכלים.
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
מכירים מישהו שצריך לקרוא את הפוסט? שתפו אותו. ?
