המדריך לחילוץ פרויקט התחדשות עירונית תקוע: 8 נקודות קריטיות

תקופת מלחמת "חרבות ברזל" והטלטלות שחוללה בשוק הנדל"ן, יצרו מציאות שבה אתרי בנייה שוממים וטענות ל"כוח עליון" הפכו לשגרה יומיומית. עבור בעלי דירות הנמצאים בתוך פרויקט התחדשות עירונית – בין אם במסגרת תמ"א 38 (שפקעה בחלק מהערים ותחתיה הגיעו תוכניות בענייניות) ובין אם בפינוי-בינוי – מדובר בתקופה של חוסר ודאות קיצונית.

בנקודת שבר זו, הניהול האסטרטגי של הפרויקט חשוב לא פחות מהסעיפים המשפטיים היבשים. המלחמה אינה "צ'ק פתוח" להפרות חוזיות, כפי שעולה גם מהפסיקה הישראלית שמצמצמת באופן עקבי את הגנת הסיכול. דווקא עכשיו נדרשת הצבת גבולות ברורה, תוך שימוש מושכל בכלים של ניהול משא ומתן וניהול סיכונים.

נקודה ראשונה – מבחן הסיכול (סעיף 18): לא הגנה אוטומטית
יזמים רבים נתלים בסעיף 18 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א–1970, וטוענים ל"סיכול חוזה" עקב המלחמה. חשוב להבין: הפסיקה הישראלית צמצמה מאוד את היקף הגנת הסיכול, גם כשמדובר בנסיבות קשות.

בפסק הדין המנחה ע"א 715/78 כץ נ' נצחוני מזרחי, קבע בית המשפט העליון כי "בענייני מלחמה, הבלתי-צפוי הוא לעולם בגדר הצפוי עבור אדם מישראל". פסיקה זו חוזרת ומאוששת גם בפרשות שלאחריה: בת"א 2975/82 לרר נ' עיריית חולון, שעסק בעיכובים שנבעו ממלחמת שלום הגליל, נקבע כי מלחמה בישראל היא אירוע צפוי שאינו מקים הגנת סיכול. 

נקודה שנייה – ארגז הכלים של הערבויות: הכוח האוטונומי
מעבר לערבות חוק המכר המגינה על שווי הדירה, קיימות ערבויות ביצוע, מיסים ורישום. הכלי העוצמתי ביותר בניהול משבר הוא הערבות האוטונומית לשכר דירה – התחייבות בנקאית עצמאית המאפשרת לדיירים לקבל את דמי השכירות ישירות מהבנק, ללא צורך בהוכחת נזק מורכבת ומבלי להסתבך בהליכים מול היזם. בשל הקשיים שנוצרו מאז פרוץ המלחמה, יש לוודא שהערבויות שבידיכם אכן אוטונומיות במהותן ושתוקפן לא פג.

נקודה שלישית – דילמת החלפת היזם: הצלה או עיכוב נוסף?
החלפת יזם היא  סוג של אירוע "ניתוח לב פתוח" לפרויקט. הוראות הדין קובעות לוחות זמנים מינימליים ברורים: ביזם פינוי-בינוי, יש להשיג 50% חתימות תוך 24 חודשים, ו-60% תוך 48 חודשים – כשל בעמידה בהם מקנה לדיירים זכות ביטול מפורשת. מהלך החלפת יזם עלול לעכב ביצוע שלוש עד חמש שנים – תוצאה של הצורך בתכנון מחדש, הסרת הערות אזהרה והתחשבנות מול היזם היוצא. ואולם, עבודה עם יזם שאיבד יכולת ביצוע, או הפועל בחוסר תום לב בצל המלחמה, היא הימור מסוכן יותר לאורך זמן. ההחלטה חייבת להתקבל על בסיס ניתוח כלכלי קר, ולא מתוך שיקולים רגשיים.

נקודה רביעית – פתרון סכסוכים (ADR): בוררות במקום בתי משפט
הגשת תביעה לבית משפט בתקופה של עומס מוסדי כבד עלולה לקבור פרויקט לשנים. כחלק מניהול המשבר, מומלץ להציע מנגנוני גישור או בוררות מהירה – שבה הבורר הוא מומחה נדל"ן מנוסה. יתרון מרכזי של נתיב זה הוא מהירות ההכרעה ומומחיות הבורר בתחום. המלצה מעשית: יש לסכם מראש – כבר בחוזה המקורי או בנספח משברי – על זהות הבורר או המגשר, כדי למנוע "סכסוך על זהות פותר הסכסוך" בזמן אמת.

נקודה חמישית -סעיפי יציאה: הצבת תנאים וגבולות בתוך המשבר
ניהול משא ומתן בזמן משבר דורש "שיניים". בעקבות המלחמה, יזמים רבים פונים לדיירים בבקשה לפתוח הסכמים ולהפחית תמורות שהובטחו להם. כל ויתור מצד הדיירים צריך להיות מותנה בחיזוק הבטוחות, בהגדלת הערבויות, או בקביעת סעיפי יציאה (Exit Clauses) אוטומטיים למקרה של הפרה נוספת. כחלופה, ניתן לדרוש הטמעת מנגנון חלוקת רווחיות עתידי – כך שאם הפרויקט יחזור לרווחיות ראויה בשנים הבאות, גם בעלי הדירות ייהנו מכך.

נקודה שישית – כתב ההחרגה מהבנק המלווה: השקט הנפשי שלכם
בפרויקטים עם ליווי בנקאי סגור, חיוני לוודא שבידי הדיירים קיים "כתב החרגה". מסמך זה מבטיח כי זכויות הדיירים בקרקע ובדירות החדשות קודמות לחובות של היזם כלפי הבנק המלווה. ללא כתב החרגה, במקרה של קריסת יזם – תופעה שהחלה להתגבר בצל לחצי המלחמה – עלולים הדיירים למצוא את עצמם במאבק מול הבנק על הנכס שלהם.

נקודה שביעית -פיקוח ובקרה: מניעת "פרויקט רדום"
במקרים רבים היזם אינו קורס, אלא פשוט "יושב על הגדר" ומנצל את חוסר הוודאות. הוראות החוק מחייבות את יזם תמ"א 38 להגיש בקשה להיתר בנייה תוך 18 חודשים ממועד החתימה הראשונה; אי-עמידה בכך מהווה עילת ביטול. חשוב להגדיר בחוזה אבני דרך (Milestones) קשיחות גם לתקופות משבר, כשאי-עמידה בהן מפעילה סנקציות ברורות – לרבות אפשרות להפקעת ייפויי הכוח שניתנו ליזם.

נקודה שמינית -המייצגים שלכם: עת לאקטיביות נחושה
אם עורך הדין של הדיירים או מפקח הבנייה נוקטים בגישה פסיבית מדי, זהו הזמן לבחון את תפקודם. ניהול משבר דורש נחישות: הוצאת מכתבי התראה בזמן, עמידה קפדנית על הארכת הערבויות לפני פקיעתן, ועירנות לשינויים במצב הפיננסי של היזם. לפי הרשות להתחדשות עירונית, ניתן לפנות אל הממונה על פניות הדיירים בנסיבות של התנהגות בלתי הוגנת מצד יזמים. הזרמת "דם חדש" בייצוג הדיירים יכולה לעיתים להיות הגורם שמניע מחדש פרויקט שקפא.

*הכותבים הינם עורכי הדין שחר לוינזון ודן סביון, ממשרד יוסף ישורון, המתמחים בהתחדשות עירונית ותכנון ובנייה. 

**אין במאמר זה ייעוץ משפטי או חוות דעת משפטית; לכל מקרה פרטני יש לפנות לקבלת ייעוץ מותאם

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן