מנהלת הקרקעות של ישראל פורשת: אטי בן עטר מסכמת 32 שנים כמנהלת תחום הסדר קרקעות ברמ"י

לאחר 32 שנים ברשות מקרקעי ישראל, אטי בן עטר, מנהלת אגף בכירה בתחום הסדר קרקעות, רישום ובעלות פורשת מתפקידה. רגע לפני שהיא מסיימת את תפקידה בשירות הציבורי ופונה למגזר הפרטי עם תכניות לעבוד כעורכת דין בתחום הנדל"ן, היא מסכמת את פעילותה: על ההתמודדות עם חסמי רישום, הסדר קרקעות מול הבדואים, על תהליכי התחדשות, המעבר לרישום זכויות תלת מימדי והתכניות לעתיד.

בן עטר החלה את דרכה ברמ"י כסטודנטית, ובמהלך שנותיה ברשות הייתה שותפה להקמת יחידה ארצית לפרצלציות, ובהמשך התקדמה עד שמונתה לפני 15 שנים למנהלת אגף הסדר רישום. "התהליכים שהובלתי במסגרת הזאת הביאו לשינויים מהפכניים בתחום הרישום. אחד התחומים היה איתור חסמים בתחום רישום בתים משותפים כבר בשלב התכנון. הבעיה היא שיש כאן צורך בהרבה תיקוני חקיקה. מדובר בתהליך טורי שמתחיל ברישום פרצלציה, אחר כך רישום בתים ושותפים, אי אפשר להתקדם בתהליך אם אתה לא עובר את כל השלבים. הרעיון שלי היה לשלב את הליכי התכנון עם הרישום. הצעתי להתייחס כבר בשלב התכנון לנושא הרישום, לתת הערות לגבי איך להכין את התוכנית, כדי שהיא תסתיים ברישום. מתוך העבודה שלי ברשות גיליתי הרבה תוכניות ישנות, שאושרו ואפילו בנו בניינים, אבל אי אפשר לרשום אותם, כי לא עשו הליך של היתכנות רישום ולא בדקו אם התוכנית הזאת יכולה להירשם בסוף היום. מדובר בכ-300 תוכניות, עם ערך 50,000 יחידות דיור, שידענו שאי אפשר לרשום אותן אם לא נעשה שם תכנון מחדש, והדיירים בסופו של דבר יישארו בלי רישום".

על פי הצעתה של בן עטר, כבר במהלך הליכי התכנון יבוצעו הליכי הרישום. "גם אפשר לגלות חסמים ולפתור אותם, ולא להגיע לסוף ההליך ולגלות את הבעיה. ככה מקצרים לוחות זמנים. שלחנו את ההמלצות למחלקת ייעוץ וחקיקה, כי יש צורך בתיקוני חקיקה. בפועל אנחנו עשינו פיילוט בנושא על כ-25 תוכניות, והוכחנו שהתהליך עובד טוב, אבל יש צורך בתיקוני חקיקה. המלחמה קצת טרפה את הקלפים והכול מתעכב, אבל מדובר במהפכה. הרבה רשויות מקומיות פנו אלינו וביקשו להיכנס לפיילוט. בסך הכל, זה לחשוב מחוץ לקופסה".

סוגיית רישום בתים משותפים קשורה לתחום נוסף שבו עסקה בן עטר – תהליכי התחדשות עירונית. לא מעט קבלנים, היא אומרת, סירבו לבצע רישום של הבניין כבית משותף. דבר המקשה על קידום פרויקטים של התחדשות בבניין שלא נרשם כמשותף. בן עטר: "כשאנחנו חותמים חוזה עם קבלן או יזם, החוזה מטיל עליו את החובה לרישום בתים משותפים. הבעיה היא שבמהלך השנים היו חברות קבלניות שזלזלו בנושא הרישום. וכך יש הרבה בתים שפשוט לאורך השנים לא נרשמו. אנחנו התחלנו בהליך של הגשת תביעות משפטיות נגד אותם קבלנים, שאנחנו קוראים להם סרבני רישום. בית המשפט מברך על המהלך הזה, ובכל התביעות שהגשנו, בית המשפט הלך איתנו וחייב את אותם קבלני לבצע רישום. החלטנו להטיל סנקציות על אותם קבלנים שמוגדרים אצלנו סרבני רישום, והם לא יכולים לגשת למכרזים של הרשות".

כאמור, היעדר רישום בתים משותפים מקשה על ביצוע תהליכי התחדשות. בן עטר: "אנחנו מגלים שבעצם יש כאן בתים שלא רשומים על שם הדיירים, ואין למי לפנות. היזמים שמקדמים את ההתחדשות פונים אלינו, וגם אנחנו הרבה פעמים לא יודעים מה לעשות, כי הקבלן נעלם".

סוגיה נוספת  שבה עסקה בן עטר היא הסדר קרקעות בנגב, מול הבדואים. היום יש כחצי מיליון דונם שאינם מוסדרים, בעיקר ברמת הגולן ובנגב, והבעיה משמעותית בעיקר מול הבדואים. תביעות הבעלות שלהם גורמות לעיכובים בפיתוח יישובי קבע בנגב. בן עטר: "בהליך של הסדר קרקעות, כל צו שרואה את עצמו באמת בעל זכויות, צריך להוכיח בעלות. הוא צריך להוכיח שיש לו מסמכים שמעידים על הבעלות. הם טוענים בדרך כלל על החזקה במשך שנים. אנחנו נאלצים פעמים רבות להגיע איתם לפשרות. אנחנו מנסים לרכז את האוכלוסיה הזו ביישובים גדולים בנגב, ואנחנו פשוט מציעים להם קרקע במחיר נמוך יותר כפיצוי על מנת שיפנו את האזורים שהם תופסים. אנחנו פועלים בשיתוף פעולה עם החטיבה לשמירה על הקרקע. זה לא תהליך פשוט, אבל אנחנו מפנים אותם, גם אם אנחנו נאלצים במקרים מסוימים להגיע לפשרות".

אחת הרפורמות שבה בן עטר גאה היא רישום בתלת מימד. בשנת 2018 תוקן חוק המקרקעין כך שאיפשר ליצור חלקות תלת-ממדיות כדי לנצל באופן מיטבי את שכבות הקרקע השונות לעומק ולרום וליצור מלאי קרקעות נוסף לתכון ושיווק. החוק מאפשר "לחתוך" את הקרקע לשכבות באופן אנכי וליצור מגרשים תלת ממדיים ביעודי קרקע שונים ובכך לנצל את תת ורום הקרקע לצרכים שאינן רק תשתיות, כמו: מנהרות כבישים ורכבות אלא גם לצרכים ציבוריים כמו: בית הקברות התת קרקעי בהר המנוחות.

בן עטר: "הנושא של תלת-מימד מתחיל לתפוס תאוצה. כיום אין כמעט תוכניות שאין שם באמת איזשהו מגרש אחד או שניים עם תלת מימד. אנחנו רוצים להגדיל את מלאי הקרקעות במדינת ישראל, ואז אנחנו מייצרים בעצם שתי שכבות של קרקע, שכבה אחת היא שכבה של שטח ציבורי, ומתחתיה אפשר לנצל את זה לחניה, וזה דבר שלא היה עד היום. תלת-מימד מאפשר באמת לנצל את תת-הקרקע ופני הקרקע. עד היום כשהקצינו קרקע, החוק אמר שאתה רוכש את כל הזכויות מהעומק  ועד הרום. אבל המדינה אמרה, למה להרצות את כל הקרקע? המדינה רצתה אפשרות להשתמש בתת הקרקע או ברום הקרקע לצרכים עתידיים. לא מזמן, באוגוסט 2025, התקבלה החלטת הנהלה שאומרת שהמדינה בחוזים שלה תכניס סעיף שמגביל את הזכויות שהיא משווקת בעומק וברום. אנחנו קוראים לזה שיווק בקופסאות. רוכש קרקע יקבל קופסה עם נפח מסוים, עם גובה, עם עומק, עם נפח, וכל הזכויות שמעל הקופסה הזאת ומתחת לקופסה הזאת יישארו בידי המדינה לצורך תכנון עתידי".

וכעת בן עטר עומדת לפרוש, ומתכוונת לפרק הבא בחייה. "אני יוצאת עכשיו להתמחות במשפטים, והכוונה לעבוד בתחום. רוב הפעילות שלי הייתה מול עורכי דין, וראיתי את חוסר הפרקטיקה של עורכי הדין. הם לא מבינים באמת איך זה עובד בשטח. ומתוך זה חשבתי לעצמי, למה לא להיות בצד שלהם ולנסות לסייע מתוך הניסיון הרב שלי".

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן