מכה לעיריית תל אביב: לא תוכל לגבות היטל השבחה בגין הגבהת קומה בפרויקט תמ"א 38

הגבהת קומה במסגרת פרויקט תמ"א 38 איננה משביחה ולכן לא ניתן לגבות בגינה היטל השבחה. כך קבעה ועדת הערר המחוזית בהחלטה שבה נדחה ערר שהגישה עיריית תל אביב. הוועדה מתחה ביקורת על העירייה שניסתה לגבות את ההשבחה בגין הגבהת הקומה, וקבעה בהחלטתה כי "כשתמ"א 38 מעניקה תמריץ בניה שמימושו טעון הפעלת שיקול דעת תכנוני מסוים – כגון קביעת הגובה של קומת הגג או הקומה המפולשת, כי אז שיקול הדעת של הוועדה המקומית אינו מקנה לה זכות לגבות היטל השבחה".

החלטת ועדת הערר ניתנה בעקבות ערר שהגישה העירייה נגד קביעת שמאי מכריע, בנוגע להיטל השבחה בגין פרויקט תמ"א 38 ברחוב מתתיהו שלם בשכונת רמות צהלה בצפון תל אביב. התכנית כללה הריסת מבנה מגורים ישן בן 3 קומות – שתי קומות מגורים מעל לקומת עמודים, שבו 4 דירות. במקומו אושרה הקמת בניין חדש ובו קומת מרתף ומעליה 4 קומות מגורים וקומת גג חלקית, הכולל סה"כ 12 יח"ד.

שומת ההשבחה נערכה לתוספת שטח העולה על השטח הפטור מהיטל השבחה, ול-2 הקלות שפורסמו: הקלה להבלטת מרפסות מעבר לקווי הבניין, והקלה להגבהת קומת עמודים מגובה של 2.30 מ' לגובה של 3.05 מ' לצורך הקמת דירות בקומת הקרקע. ההקלה בגין הגבהת קומת העמודים. סוגיית הגבהת הקומה עמדה בלב המחלוקת.

העירייה הוציאה לחברה היזמית, צהלה פרידלנד התחדשות, שומת השבחה, בין השאר בגלל הגבהת הקומה, וכן עקב הקלות נוספות. עקב המחלוקת, הסוגיה הועברה לשמאי מכריע, שקבע כי הגבהת הקומה אינה משביחה. על החלטה זו, הגישה העירייה ערר לוועדת הערר המחוזית של מחוז תל אביב, בראשות עו"ד הדר מנצורי דוד.

העירייה טענה כי על הבניין חלות הוראת תכנית 1740, אשר אושרה בשנת 1973, ומהווה שינוי להוראות תכנית ל' (שטחים מעבר לירקון), משנת 1953. מטרתה של תכנית 1740 היא להתיר בנית קומת עמודים מפולשת באזורי המגורים. סעיף 5 בתכנית מתיר בניית קומת עמודים מפולשת באזורי מגורים שגובהה לא יעלה על 2.30 מטר. קומה זו תשמש אך ורק לחניה ובה לא תבוצע כל בניה פרט לגרעין חדר המדרגות. מדובר בקומה המיועדת לשטחי עזר בלבד, וגובה מוגבלת ל-2.30 מטרים, ומעליה ניתן להקים את קומות המגורים המותרות. 

הבקשה להיתר, שבגינה נשלחה שומת ההשבחה, מתייחסת למבנה בן 4 קומות מגורים מלאות – קומת קרקע, קומה א', קומה ב', קומה ג' – ומעליהן קומת גג חלקית. ההקלה להגבהת קומת העמודים מתייחסת לקומת הקרקע של המבנה, שהיא קומת מגורים מלאה. בשומת הוועדה המקומית נכתב ש"ההקלה משפרת את תכנון הדירות וסחירותן של דירות אלה ביחס לדירות בגובה סטנדרטי של 2.5 מטרים".

השמאי המכריע, שדחה את שומת העירייה בגין ההגבהה, כתב בשומה המכריעה כי קומת הקרקע בתכנית איננה קומת העמודים המותרת על פי תכנית 1740. השמאי קבע כי לא מדובר בקומת עמודים מפולשת המיועדת לצרכי חניה כהגדרתה בתכנית 1740, שאז ניתן להבין את מגבלת הגובה של 2.30 מ'. 

ועדת הערר אשררה את קביעתו של השמאי המכריע, וקבעה בהתייחסה לקומת הקרקע: "מדובר באחת מקומות המגורים העיקריות במבנה (שטחי החניה מוצעים בקומת מרתף תת קרקעית), ולא ניתן לתכנן אותה בגובה של 2.30 מ' שכן היא נדרשת לעמוד בגובה המינימלי שהוא 2.5 מטרים". על רקע זה קבעה הוועדה כי ההוראה המגבילה את גובה קומת העמודים איננה רלוונטית לקומת הקרקע.

מנגד, הוועדה דחתה את עמדת העירייה. הוועדה המקומית סברה שהמקור התכנוני של קומת הקרקע היא אותה קומת עמודים שהותרה בתכנית 1740, אשר הופכת להיות קומת מגורים במבנה המאושר. בהמשך לכך, טענה העירייה שתכנון הקומה בגובה שעולה על הגובה המותר בתכנית 1740, לצורך הקמת דירות מגורים, מהווה סטיה מהוראות התכנית ובצידה השבחה. ועדת הערר ציינה כי היא אינה איננו מקבלים את הגישה הזו.

ועדת הערר קבעה כי סגירתה של קומת עמודים מפולשת והפיכתה לקומת מגורים, בגובה המתאים לשימוש למגורים, היא הטבה תכנוניות שתמ"א 38 מעניקה על מנת לתמרץ חיזוק של המבנה. הטבה זו, קבעה הוועדה, אינה חייבת בהיטל השבחה. "מאחר שתוספת הזכויות לצורך סגירה של קומה מפולשת והפיכתה לקומת מגורים היא הטבה תכנונית הפטורה מהיטל השבחה, הרי שהשינויים התכנוניים הנדרשים לצורך מימוש הטבה זו, קרי: תכנון הקומה בגובה מותאם ומקובל למגורים, הם חלק בלתי נפרד מהטבה זו", קבעה הוועדה.  

העירייה טענה כי הוראותיה של תכנית 1740 ממשיכות לחול במקרקעין, בין אם הקומה מפולשת ובין אם לאו. ועדת הערר דחתה עמדה זו: "הטענה אינה מתיישבת עם התקינה המחייבת גובה מינימלי לקומת מגורים, והיא אף עומדת בסתירה לאחד מהעקרונות הבסיסיים שעליו מושתתת תכנית המתאר הארצית, והוא עליונותה של תמ"א 38 על תכניות אחרות". הוועדה הבהירה כי מכיוון שהוראות תמ"א 38 גוברות על מגבלת הגובה בתכנית 1740, תכנון קומת הקרקע בגובה העולה על 2.30 מ' אינו מהווה סטיה מתכנית ואינו נדרש להקלה ולהיטל השבחה.

ועדת הערר ציינה בהחלטה כי אין מקור תכנוני הקובע מגבלה לגובה המירבי של קומת הקרקע, והדבר נתון לשיקול דעתה של הוועדה המקומית. ועדת הערר מתחה ביקורת על העירייה, וכתבה בהחלטה כי "הוועדה המקומית מבקשת לעשות שעטנז בין הוראות תכנית 1740 ובין הוראות תמ"א 38 על מנת ליצור מגבלה כזו. אנו סבורים שאין בסיס לפרשנות מאולצת זו, וספק בעינינו אם היא נוצרה רק לשם גביית היטל השבחה".

ועדת הערר ציינה עוד כי הוועדה המקומית הפעילה את שיקול דעתה והחליטה לאשר קומת קרקע בגובה של 3.05 מ', שהוא גובה סביר ומקובל בבניין חדש. הוועדה הוסיפה ביקורת על העירייה, וכתבה בהחלטתה: "כשתמ"א 38 מעניקה תמריץ בניה שמימושו טעון הפעלת שיקול דעת תכנוני מסויים – כגון קביעת הגובה של קומת הגג או הקומה המפולשת – כי אז שיקול הדעת של הוועדה המקומית אינו מקנה לה זכות לגבות היטל השבחה, ואין  מקום להלביש על אותו תמריץ את המגבלות שנקבעו בתכניות התקפות ובכך לחייב, בדלת האחורית, בהיטל השבחה".

הערר, כאמור, נדחה, ועל העירייה הוטלו הוצאות בסך 8,000 שקל.

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן