מגמה חדשה בירושלים - בוטלה החלטת העירייה לאשר היתר תמ"א 38

ועדת הערר המחוזית ביטלה החלטה של הוועדה המקומית ירושלים לאשר פרויקט תמ״א 38 במגרש בו יש מספר מבנים המהווים בית משותף מורכב. ועדת הערר העבירה ביקורת על החלטת הוועדה המקומית שבחנה את הבינוי המוצע כעומד בפני עצמו במנותק מההשפעה שלו על יתר המבנים בחלקה.

הרקע לערר הוא החלטה של הוועדה המקומית לאשר בקשה להיתר בנייה במקרקעין המצויים ברחוב מקור חיים בירושלים. הבקשה הוגשה במסלול של הריסה ובנייה מחדש מכוח הוראות תמ"א 38. במסגרת הבקשה התבקשה הריסת מבנה מגורים קיים בן קומה אחת ותחתיו הקמת מבנה חדש בן ארבע קומות מעל קומת מרתף, הכולל שתי יחידות דיור. 

המקרקעין שבגינם הוגש הערר נמצאים על חלקה דמויית מלבן, המשתרעת על שטח כולל של כ-970 מ"ר. החלקה רשומה בפנקס הבתים המשותפים, ועליה בנויים בפועל שלושה מבנים חד-קומתיים נפרדים הרשומים כבניין משותף: מבנה צפוני (שעבורו הוגשה הבקשה הבקשה), מבנה מרכזי (בו מתגוררים מגישי הערר) ומבנה דרום-מזרחי קטן. 

הוועדה אישרה ביולי 2025 את הבקשה לאחר שדחתה התנגדויות שהוגשו נגדה, ביניהם של השכנים בחלקה. במסגרת החלטתה, הוועדה המקומית החליטה לצמצם את שטחי האחסנה והשטחים הטכניים שהתבקשו במסגרת ההיתר. על החלטה זו הוגשו עררים הן של מגישי הבקשה והן של השכנים בחלקה. מבקשי ההיתר עררו נגד החלטת הוועדה המקומית לצמצום שטחי השירות בבקשה. מבקשי ההיתר, טענו כי שטחי השירות ומהווים חלק בלתי נפרד מהתכנון המפורט של המבנה החדש. השכנים בחלקה הגישו ערר כנגד עצם אישור הפרויקט, שבו הועלו טענות בדבר היעדר תימוכין קנייניים, פגיעה בפרטיות, חריגה מזכויות בנייה ואי עמידה בתנאי הסף של תמ"א 38.

ועדת הערר, בראשותה של עו"ד שרית אריאלי בן שמחון, קיימה דיון ראשון בערר לפני כארבעה חודשים. בהחלטת הוועדה נכתב כי בסיום הדיון התברר כי קיימים פערים משמעותיים בנתונים שהוצגו בפני הוועדה, בפרט בנוגע לחישוב זכויות הבנייה, המקור החוקי להן והתייחסות מחלקת תכנון עיר למגמות התכנון במגרש הכולל מספר מבנים. "ועדת הערר התרשמה כי בסיס הנתונים אשר עמד בפני הוועדה המקומית לעת קבלת החלטתה היה חלקי, ללא שנתנה דעתה למבנים נוספים בחלקה ולהיתרים קודמים שניתנו בחלקה לעוררים, זאת גם בשים לב למורכבות אישור בקשה להיתר במבנה נפרד המהווה חלק מבית משותף בחלקה אחד, על כל ההיבטים התכנוניים הנובעים מכך", נכתב בהחלטה.

במהלך הדיון, ציינה ועדת הערר כי התכנון המוצע מתייחס למבנה אחד בלבד בתוך חלקה הכוללת מספר מבנים, הוא מצב המנוגד להנחיות התכנוניות המקובלות, לפיהן לא מקובל לקדם תוכניות כאשר הקו הכחול תוחם רק חלק ממגרש ללא ראייה כוללת של זכויות הבנייה וקווי הבניין בכלל החלקה. ועדת הערר התייחסה לעובדה שמדובר בהליך רישוי מכוח תכניות החיזוק, אולם הבהירה כי בכך להתעלם מיתר תת החלקות והבינוי הקיים במקרקעין.

לצד זאת, התגלו ליקויים נוספים, ביניהם בחישוב זכויות הבנייה בחוות דעת מהנדס העיר. המהנדס התבסס על חלוקה שוויונית של 20 אחוז לכל תת-חלקה, מבלי שניתן הסבר תכנוני או קנייני לבחירה בנתון זה, למרות החלק היחסי הרשום בטאבו העומד על 15 אחוז. בנוסף, הבקשה להיתר לא כללה הצגה של הבינוי המאושר והקיים ביתר חלקי החלקה, דבר שמנע בחינה של המרחקים הממשיים והשפעות ההדדיות בין המבנים.  

להגשת הבקשה להיתר בוועדה המקומית קדם הליך בפני המפקח על המקרקעין, שבו נקבע המבנה של מבקשי ההיתר מהווה "אגף נפרד בבית משותף מורכב", קביעה המאפשרת עקרונית קידום פרויקט חיזוק לפי חוק החיזוק גם ללא הסכמת כלל בעלי הדירות בחלקה. ועדת הערר ציינה כי החלטת המפקח על המקרקעין היא נקודת הפתיחה אשר אינה בהכרח מלמדת על נקודת הסיום. "על הוועדה המקומית היה ליתן דעתה, בשים לב למדיניות תכנית האב והתחדשות העירונית בתלפיות, ובשים לב לבינוי הקיים בחלקה כיצד יש ליישם את הוראות תכניות החיזוק במגרש המהווה בית מורכב הכולל מספר מבנים, כאשר היוזמה לחיזוק (או להריסה ובנייה מחדש) מתייחסת למבנה אחד בלבד מתוך המכלול", נכתב בהחלטה.

הוועדה ציינה עוד כי קידום הבקשה להיתר על ידי אחת המשפחות בהיבט הקנייני בחלקה נפרדת בבית משותף מורכב מקובלת, אך עם זאת, הסמכות הקניינית לראות במבנה "יחידה נפרדת" אינה פוטרת את מוסדות התכנון מהחובה לבחון את הבקשה בראייה תכנונית כוללת. "על מוסד התכנון לאזן בין האינטרס הציבורי בחיזוק לבין זכויות הקניין של יתר הדיירים במתחם. הפרדה קניינית לצורך חישוב הרוב הדרוש להגשת הבקשה אינה גוררת בהכרח הפרדה תכנונית המאפשרת התעלמות מזכויות הבנייה היחסיות של יתר השותפים בחלקה", נכתב.

ועדת הערר החליטה, איפוא, לקבל את ערר השכנים, באופן המחייב את החזרת הדיון לוועדה המקומית, ואילו את הערר שהגישו מבקשי ההיתר דחתה. "הסוגייה המרכזית העומדת בלב הכרעתנו נוגעת לאופן שבו יש לתכנן התחדשות במגרש מרובה מבנים, וכפי הנטען ע"י העוררים היעדר ראייה תכנונית כוללת ופגיעה בפוטנציאל ההתחדשות של החלקה".

הוועדה הסכימה עם הקביעה כי מבחינה קניינית פורמלית, המבנה של מבקשי ההיתר הוכר כ"אגף נפרד", אך הוסיפה: "קביעה זו של המפקחת על המקרקעין נועדה להסיר חסמים של זכות וטו מצד שכנים, ואין בה כדי לפטור את מוסד התכנון מחובתו לבחון את המגרש כמכלול". עוד נכתב בהחלטה כי "בחינת הבקשה להיתר מושא הערר נעשתה בחלל ריק, כאילו מדובר במבנה העומד בפני עצמו בחלקה אחת ללא התייחסות או התכתבות עם יתר המבנים בחלקה או השפעת הבינוי בחלקה על אפשרויות יישום עתידות ליתר המבנים בחלקה ליישום זכויותיהם". 

טענה נוספת שעלתה בהחלטת הוועדה היא שמבקשי ההיתר ביקשו לנצל זכויות כאילו היו בעלים של 20 או 25 אחוז מהשטח, למרות שבפועל הם בעלים של 15 אחוז בלבד. בכך, נכתב, מבקש ההיתר עלול לנגוס בפוטנציאל הזכויות של שותפיו. 

ועדת הערר מתחה ביקורת על הוועדה המקומית, וציינה בהחלטה כי "כאשר מדובר בבית מורכב או בחלקה הכוללת מספר מבנים, שיקול הדעת התכנוני אינו יכול להצטמצם לדל"ת אמותיו של המבנה הבודד המבקש היתר. עקרונות התכנון הראוי מחייבים בחינה הוליסטית של המגרש כולו. התעלמות מהמצב התכנוני והפיזי של מבנים גובלים באותה חלקה, או אי-התחשבות בזכויות הבנייה שנוצלו או עתידים להיות מנוצלים על ידם, מהווה פגם תכנוני". הוועדה החליטה, כאמור, להשיב את התיק לדיון בוועדה המקומית, שעליה הוטלו הוצאות בסך 5,000 שקל. 

עו"ד בנימין זלמנוביץ, שותף מייסד במשרד עו"ד קמנקוביץ זלמנוביץ ולשעבר יו"ר ועדת הערר המחוזית: "החלטה זו מצטרפת לשורה של החלטות שניתנו לאחרונה על-ידי ועדות הערר, כמו גם על-ידי ועדות מקומיות ומחוזיות שונות, ומשקפת מגמה תכנונית ברורה ומתעצמת. מגמה זו מבטאת שינוי תפיסתי, שלפיו מוסדות התכנון אינם רשאים עוד לבחון פרויקטים במבט צר ומקומי, המוגבל לגבולות הבניין או המגרש הבודד, אלא נדרשים לאמץ ראייה רחבה, מערכתית וכוללת, המתייחסת למרחב התכנוני בכללותו ולכיווני ההתפתחות העתידיים שלו. 

"במובן זה, ההחלטה מהווה מסר חד-משמעי הן למוסדות התכנון והן ליזמים. מחד גיסא, על מוסדות התכנון לגלות אחריות תכנונית רחבה ולפעול באופן יזום ומתואם עם מגמות התכנון המסתמנות, לרבות בחינה בזמן אמת של הצורך בהרחבת תחומי התכנון, בהרחבת הקו הכחול או בצירוף מבנים נוספים, מקום שהדבר נדרש מבחינה תכנונית. מאידך גיסא, ההחלטה מבהירה ליזמים כי עליהם לפעול מתוך מודעות מלאה למגמות התכנון ולמרחב התכנוני הכולל, ולכלכל את צעדיהם בהתאם. החלטה זו מחזקת את עקרונות הוודאות התכנונית, ההגינות המנהלית והאחריות המערכתית של מוסדות התכנון, ותורמת ליצירת סביבה תכנונית יציבה, צפויה ויעילה יותר, לטובת כלל הגורמים הפועלים בתחום ולטובת הציבור בכללותו".

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן