שכר המארגנים הוכרע ויחול גם על תוכניות שבדיונים - ראיון מיוחד עם גילי בלולו השמאי הממשלתי הראשי

השמאי הממשלתי הראשי, גילי בלולו, יוציא בתוך כשבועיים הנחיות חדשות המסדירות את שכר המארגנים, ואשר יחולו גם על תוכניות שנמצאות כעת בדיונים. בראיון כרמלה קופר, עורכת "מגדילים", מסביר בלולו מה עומד מאחורי ההחלטה, איך היא תשפיע תוכניות שנמצאות בתהליך ולמה ההנחיה החדשה תייצר ודאות בתחום ההתחדשות העירונית.  בלולו יעמיד את שכר הטרחה על 1-2 אחוז, שאת לאחר שבדיקת השוק הראתה כי זה השכר הנהוג בתוכניות המובילות במשק. "בשבועות הקרובים אני מתכוון להוציא הנחיה, אחרי תהליך ארוך, שאומרת שבמסגרת השומות לפי תקן 21, יש להכיר בשכר טרחת המארגנים, כמו שהוא מקובל היום בשוק, זה אומר סביב אחוז  עד שני אחוז בדרך כלל מהתמורות ליזם, ככה השוק מדבר היום", הוא מסביר.

איזה כללים ייקבעו במסגרת ההנחיה?
"לצורך רישום ההנחיה ייקבעו כללים ברורים, אנחנו נרצה לראות את הכל, מי שיבקש שנכיר לו בשכר טרחת המארגן, אנחנו נדרוש לראות את ההסכם, התקשרות בין היזם לבין המארגן, ואנחנו גם נקבע הנחיות פרטניות, מדויקות. נרצה להבין מה הוא השירות שאותו מארגן נתן, האם זה רק ארגון דיירים, או תוספות אחרות ואם זה באמת מארגן רציני, ולא סתם איזה אוסף חתימות". 

למה החלטת להוציא את ההנחיה?
"ההנחיה הזאת מתקנת את ההנחיה הקודמת שלי, שבמסגרתה אימצתי או למעשה יישרתי קו עם ההנחיה שנקבעה במסמך העמדה של מנכ"ל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית דאז.  אלא שהרשות הממשלתית הוציאה הנחייה שהיא יותר הנחיה במובן של זה שהם רצו 'לחנך' את השוק, כי הם חשבו ששכר הטרחה של המארגנים הוא לא נכון, שהם סוחטים את היזמים, ואז הם רצו לתקן איזה עיוות. מבחינתי בסוף אני לא מחנך את השוק, אני, תפקידי, לשקף את השוק". 

אז לפי מה קבעת את הקריטריונים?
"לפי הסכם, קודם כל אני רוצה לראות הסכם בפועל. אני אומר שעד שני אחוז זה משהו סביר. מעל שני אחוז, זה כבר לא סביר. זה מתבסס על נתוני השוק שבדקתי. בדקתי עשרות חוזים מהשנה האחרונה מול החברות הכי רציניות. 

"זאת אומרת, זו לא בדיקה בעלמא, זו לא תחושה. ראיתי חוזים וניתחנו אותם, אני והצוות שלי, מדובר בעשרות עשרות חוזים מול כל חברות והיזמים שעושים התחדשות עירונית – החברות הכי רציניות במדינת ישראל. ובדקנו מה מקובל לשלם בשוק". 

למה בכלל החלטת להתערב בנושא הזה, מה האינטרס שלך?
"האינטרס שלי בסוף הוא לשקף את העלויות בתקן 21, מעבר לזה שקיבלתי פניות סביב האירוע הזה, אבל אלו פניות מוצדקות, כי בסוף יש סעיף של הוצאות של היזם ואם זו הוצאה של היזם שהיא לא מוכרת אז זה בא על חשבון הרווח היזמי, וזה עלול להפיל את הפרויקט. בטח  במצב של שוק הנדלן נכון להיום. 

תחשבי שיש לך איזה רווח יזמי ויש איזו הוצאה, שהיזם הוציא אותה – והיא תהיה הוצאה מסודרת. הרי מארגנים במדינת ישראל זה חוק, זה מקצוע שהוא מוסדר. הם מארגנים, יש להם אחריות, כל החקיקה שלהם מוסדרת לפי חוק. בסוף יש שכר טרחה של מארגן, שהוא חלק מתחשיב אבל נכון להיום הוא לא מוכר ליזם או שהוא מוכר בצורה סמלית בלבד, את זה אנחנו מסדירים".

מי הגזים בחישוב שכר הטרחה, היזמים או המארגנים?
"את שואלת אותי אם האחוז וחצי שמאגרנים מקבלים הוא הוגן? אני אומר שהם באו והציגו לי המון המון אקסלים להראות לי את התחשיב שלהם, והם לגמרי לא הגזימו. 

על כל פרויקט יש להם הוצאות, החל משלב החתימה ועד ארגון הדיירים והכנסים ובחירת היזמים והעזרה בפינוי הדירות ועד שהם מקבלים את הדירות – הם האבא והאמא של הפרויקט, והראו לי כל מיני תחשיבי אקסל אבל אני אומר לך את האמת, אותי זה פחות מעניין. כמו שלא מעניין אותי שבסעיף ההוצאות אתה לוקח עלויות תיווך של שני אחוז, ואני לא נכנסתי אף פעם לראות אם זה מוצדק, שהם מקבלים את השכר טרחה הזה, או שהשמאים מקבלים את השכר טרחה שלהם או כל בעל מקצוע אחר. 

"התפקיד שלי הוא לשקף את העלויות האמיתיות. עכשיו, אם יש בעיה וחושבים שהם סוחטים את היזמים אז שיתכבד הרגולטור, ויתקין תקנות בנושא הזה וייקבע מה מותר ומה אסור, מה כן ומה לא. אבל אני אומר כל עוד זה קיים – אני חייב להתחשב בזה ואין היום פרויקט התחדשות עירוני שהוא בלי מארגן. נגמרו הימים שהיזם שולח מטעמו אנשים והם אוספים חתימות. היום יש מארגן, בעיקר במסלול מיסוי – יזמים. במסלול רשויות בדרך כלל מי שמארגן את זה, זה המנהלות העירוניות. אז היום המציאות היא שיש לך מארגן, כשהוא נכנס, קודם כל הוא אוסף את החתימות. גם השוק משוכלל, לא כל מי שדופק לך בדלת חותמים לו, בדרך כלל המארגן יש לו התחייבויות וככה מתחיל התהליך". 

עד כמה שכר הטרחה של המארגנים משפיע על הרווח היזמי?
"יש לו משקל בכללי, זה לא על הרווח היזמי. בהחלט יש לזה משקל. יש מצד אחד את ההוצאות, מצד שני את ההכנסות. היחס בין שניהם זה הרווח היזמי. עכשיו בסוף אם יש פה עלות, תעשי את המתמטיקה, תיקחי ככלל אצבע של אחוז וחצי, תכפילי את זה מהתמורות זה יכול להיות כמה מיליונים טובים בכל פרויקט כזה. כמובן תלוי באיזה אזור, תלוי כמה תמורות, יש לזה הרבה פרמטרים. אגב, אני גם לצד השני, אני לא חושב שנכון להכיר בתמורות שיזמים מבטיחים אשר לא עולות בקנה אחד עם מדיניות מוסדות התכנון, אנחנו לא מתחשבים בזה בתקן 21, אבל במה שמקובל, אנחנו חייבים להתחשב. 

לפי דעתי, ככל שנתחשב יותר בהוצאות אנחנו יותר נקדם את הוודאות, ובכך יותר נקדם את ההתחדשות העירונית. כי בסוף שכר טרחת מארגנים הוא חלק מההוצאות ואם ואנחנו לא נכיר בו, זה יעבור על חשבון הרווח של היזם, ועלול לגרום לכך שלא תהיה התחדשות עירונית". 

ההנחיות יהיו רטרואקטיביות?
"בסוף אני מפקח על השמאים שהם נציגים מטעמנו במוסדות התכנון, שאמורים לאשר את השומה לפי תקן 21. זה פוגש אותנו בשלבי התכנון,  כאשר מוסד התכנון רוצה לקבל החלטה לגבי המכפיל התכנוני, והוא צריך אינדיקציה לראות אם יש התכנות כלכלית או אין התכנות כלכלית, או איזה מכפיל תכנוני יאפשר התכנות כלכלית". 

אז זה יחול גם על תוכניות שבדיונים?
"כן, אז אני מניח שזה יחול, זאת אומרת זה יחול בתוכניות שנמצאות כרגע בשלבי תכנון, אבל אנחנו ניתן לזה הוראות מעבר. ברור שהתוכניות שאושרו כבר ונסגר הכל, אנחנו לא נפתח את הכל, לא נחזיר את זה אחורה, אבל כרגע, מרגע שאני אוציא את ההנחיה, ואני עומד להוציא את ההנחיה בתוך שבועיים – שלוש, אז אני אומר לך – מרגע שנוציא את ההנחיה הזאת, אז אנחנו רצים על זה. ההנחיה תהיה לשמאים מטעמנו שיושבים במוסדות התכנון. ההנחיה הזאת תיצור סוג של סטנדרט חדש בכל השומות לפי תקן 21". 

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן