עו"ד נטלי עברון עם שאלות ותשובות לשעת חירום: "שעת המבחן האמיתית"
בחודש האחרון חווינו על בשרנו כמה שברירית יכולה להיות תחושת הביטחון בישראל. אזעקות, נפילות, פגיעות ישירות בבניינים – כל אלה לא נותרו רק בכותרות, אלא הפכו למציאות יומיומית עבור כלל האוכלוסיה.
וברגעים כאלה, כשהשגרה מתערערת, ההבנה מתחדדת – התחדשות עירונית אינה רק השבחת הנכס, עיצוב, קומות חדשות. התחדשות עירונית הנה ביטחון פיזי, משפטי וכלכלי.
כשהמדינה במצב חירום, גם הדיירים במצב חרום ובמצב זה עולות השאלות הברורות-
מה יקרה אם הקבלן יקרוס? האם יש לי ערבות? באיזה גובה? האם מספקת? מי ערב לדירה שהובטחה לי? השאלות קריטיות, והן מקבלות משנה תוקף דווקא בזמנים של חוסר ודאות ביטחונית וכלכלית.
המאמר הבא דן בבטוחות שצריכות לעמוד לרשות הדיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית – כי דירה חדשה אמורה להיות התחלה חדשה – לא סיכון חדש.
מדריך קצר ותמציתי למגוון הערבויות המקובלות:
ערבות חוק מכר על שווי הדירה החדשה– ערבות בנקאית בנוסח חוק מכר. מטרתה להגן על רוכשי דירות מפני פשיטת רגל, פרוק, אי יכולת של הקבלן להשלים את הבנייה. נמסרת כנגד פינוי הדירה ויכולה להכיל גם עילות מימוש נוספות מעבר לאלה הקבועות בחוק המכר.
ערבות שכירות- ערבות בנקאית אוטונומית שנועדה להבטיח כי בעלי הדירות יקבלו דמי שכירות בעת פינוי דירותיהם עד לקבלת דירות התמורה. תקופתה- למשך כל תקופת הבנייה וחלק מתקופת הגרייס (או כולו). הערבות נמסרת לבעלים כנגד פינוי הדירה.
ערבות מיסים- להבטחת חיובי מס שעשויים לחול בעסקת ההתחדשות העירונית נהוד להעמיד ערבות בנקאית אוטונומית להבטחת תשלומי המיסים. הערבות בתוקף עד לקבלת כלל אישורי המיסים בעסקה. סכום הערבות נקבע בהתאם לחוות דעת מומחה מיסוי בהתאם לגובה החשיפה.
ערבות בדק- ערבות בנקאית אוטונומית להבטחת תיקון הליקויים ביחידות (ולעיתים אף נמסרת בנוסף ערבות לתיקוני ליקויים ברכוש המשותף).הערבות מבטיחה את תיקון ליקויים בדירות החדשות לאחר מסירת המפתח.
ערבות לניהול הליכים משפטיים– ערבות בנקאית אוטונומית שנועדה להבטיח את ההוצאות והעלויות במקרה שהיזם לא יעמוד בהתחייבויותיו מול הבעלים כך שבעלי הדירות יוכלו לנהל הליכים משפטיים נגד היזם.
ערבות לרישום בית משותף– ערבות בנקאית אוטונומית שנועדה להבטיח את רישומו של הבית המשותף בלשכת רישום המקרקעין עם התמורות וההצמדות. הערבות נמסרת עם קבלת הדירה החדשה על ידי הבעלים.
ערבות להבטחת תשלומי היטל השבחה- במקרה שבו היזם עושה שימוש בפטור לפי התוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, במעמד קבלת הדירה החדשה תמסר ערבות בנקאית אוטונומית להגנה מתשלום ההיטל השבחה במקרה שבו הבעלים לא יגורו בדירה החדשה במשך ארבע שנים, כפי שהם מחויבים בפטור שהיזם עשה בו שימוש.
*הכותבת, עו"ד נטלי עברון, הינה בעלים נטלי עברון משרד עורכי דין
*כל הערבויות צמודות למדד המחירים לצרכן למעט ערבות חוק המכר שהצמודה למדד תשומות הבנייה.
*יצוין כי מדובר בסיכום קצר ותמציתי של מגוון הערבויות ללא הרחבה ופירוט. אין מדובר ברשימה סגורה וממצה וכל פרוייקט עשוי להכיל גם פחות ערבויות בהתאם לסיכומים עם היזם.
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
