נדחה ערעור של הימנותא על היטל השבחה: "יש לנטרל את השפעת התכנית הארצית והמחוזית על ערך הקרקע"

בשווי המקרקעין במצב הקודם יש לנטרל את השפעת אישורן של התכנית הארצית והתכנית המחוזית. כך קבע בית המשפט המחוזי בחיפה, שדחה ערעור של חברת הימנותא נגד היטלי השבחה שהוטלו עליה, בעקבות שינוי ייעוד קרקע חקלאית שהייתה בבעלותה לצורך הקמת שכונת מגורים באור עקיבא. השופט רון סוקול אשרר בפסק הדין את החלטת ועדת הערר המחוזית, שאימצה את החלטת השמאית המכריעה, וקבעה כי על החברה לשלם כ-16.5 מיליון שקל דמי השבחה.

הימנותא, חברה בת של קרן קימת לישראל, היא בעלת זכויות בשתי חלקות מקרקעין המצויות בסמוך ליישוב אור עקיבא. מדובר בקרקע שהייתה מיועדת לשימוש חקלאי. בשתי תכניות מתאר שאושרו ושנכנסו לתוקף בשנת 2000 נקבעו הוראות המשנות את ייעוד המקרקעין להקמת שתי שכונות מגורים במזרח אור עקיבא, המציעות כ-1,900 יח"ד: נחל עדה א', שכונה בת 1,600 יח"ד, ונחל עדה ב', בת 1,285 יח"ד. בעקבות אישורן של התכניות, פנתה הימנותא לוועדה המקומית המרחבית לתכנון ולבניה יישובי הברון, בבקשה לשומות השבחה.

בין הצדדים התגלעו מחלוקות בעניין שווי חלקות המקרקעין במצב הקודם, שלפני אישור התכניות המשביחות. הימנותא טענה כי בהערכת השווי במצב הקודם יש להביא בחשבון את השפעת תכנית המתאר הארצית תמ"א 35, ותכנית המתאר המחוזי תמ"מ 6, שסימנו את המקרקעין בייעוד של "אזור פיתוח עירוני". לעומתה טענה הוועדה המקומית יישובי הברון, כי יש להעריך את שווי המקרקעין במצב הקודם בהתאם לייעוד המאושר, דהיינו ייעוד חקלאי, וכי תכנית המתאר הארצית ותכנית המתאר המחוזית מהוות חלק מההליך התכנוני שהביא להשבחה, ועל כן יש להתעלם מהשפעתן על שווי המקרקעין במצב הקודם.

על פי חוות דעת שמאי הוועדה המקומית, עלה ערך זכויותיה של הימנותא במקרקעין בעקבות אישורה של תכנית נחל עדה א' בסך של 32,724,828 שקל, ועל כן נקבע כי היטל ההשבחה (50 אחוז מערך ההשבחה) הוא 16,362,414 שקל, ובעקבות אישורה של תכנית נחל עדה ב' עלה ערך המקרקעין בסך של 69,717 שקל, ועל כן ההיטל הוא 34,858 שקל.

הימנותא חלקה על השומות שהוכנו עבור הוועדה ופנתה לקבלת חוות דעת נגדית משמאי מטעמה. השמאי מטעמה העריך כי ההשבחה בעקבות אישורה של תכנית נחל עדה א' היא בסך 2,106,872 שקל, וההיטל הוא 1,053,435 שקל. כן העריך כי ההשבחה בעקבות אישורה של תכנית נחל עדה ב' היא 5,804 שקל וההיטל הוא 2,902 שקל.

בעקבות המחלוקת, מינתה מועצת שמאי המקרקעין שמאית מכריעה – דנה שיחור, כדי שתכריע במחלוקת. השמאית המכריעה קבעה כי יש להעדיף את גישת שמאי הוועדה, לפיה יש לשום את השווי במצב הקודם של המקרקעין לפי שווי בייעוד חקלאי ולהתעלם מהציפיות שנוצרו בעקבות אישור תכנית המתאר הארצית (תמ"א 35) ותכנית המתאר המחוזית (תמ"מ 6), שסימנו את השטח כאזור פיתוח עירוני. 

לאור זאת, השמאית המכריעה קבעה כי ההשבחה בעקבות אישור תכנית נחל עדה א' היא 32,698,772 שקל, ועל כן ההיטל הוא 16,349,386 שקל, וכי ההשבחה בעקבות אישור תכנית נחל עדה ב' היא 45,593 שקל, ועל כן ההיטל הוא 22,796.5 שקל.

הימנותא הגישה ערר על הכרעת השמאית המכריעה בוועדת הערר המחוזית. הוועדה שדחה את הערר וקבעה בהחלטתה כי לא נפל פגם בהחלטת השמאית המכריעה שהעריכה את שווי המקרקעין במצב קודם בהתאם לייעוד החקלאי. הוועדה קבעה כי תכנית המתאר הארצית ותכנית המתאר המחוזית "מתוות את המגמות ואת מסגרת התכנון העתידית. כל עוד לא אושרה תכנית מפורטת, יעוד הקרקע נותר חקלאי".

עוד קבעה הוועדה כי תכנית המתאר הארצית והתכנית המחוזית הן חלק ממהלך תכנוני כולל, שמטרתו להרחיב את היישוב העירוני אור עקיבא לכיוון מזרח ע"י הפשרת הקרקעות החקלאיות באזור זה. הוועדה קבעה עוד כי הציפיות שנוצרו בעקבות אישור תכנית המתאר הארצית ותכנית המתאר המחוזית "קשורות באופן הדוק לתכנית המשביחה, ויש לראות בהן כיוצרות השבחה החבה בהיטל השבחה, ולנטרל ולגרוע אותן משווי המקרקעין במצב הקודם".

על החלטה זו הגישה הימנותא ערעור לבית המשפט המחוזי בחיפה. לטענתה, התכנית הארצית והתכנית המחוזית שינו את ייעודם של המקרקעין וקבעו כי הם יסווגו "כאזור פיתוח עירוני ואזור מרקם עירוני", ועל כן יש להביא בחשבון שינוי זה בהערכת שווי המקרקעין במצב הקודם. לטענת הימנותא, השמאית המכריעה ובעקבותיה גם ועדת הערר שגו כאשר העריכו את שווי המקרקעין במצב הקודם לפי ייעוד חקלאי בלבד והתעלמו מהשינויים שיצרו תכנית המתאר הארצית ותכנית המתאר המחוזית. עוד טענה המערערת כי טעתה הוועדה כשהניחה כי התכניות האמורות רק יצרו ציפייה שאותה יש לנטרל, שכן לא מדובר בציפייה לשינוי תכנוני אלא בתכניות מאושרות ותקפות שכבר השפיעו על שווי המקרקעין.

השופט רון סוקול דחה, כאמור, את הערעור: "שוכנעתי כי צדקה הוועדה כשהגיעה למסקנה שיש להתעלם מהשפעת תכנית המתאר הארצית ותכנית המתאר המחוזית על שווי המקרקעין במצב הקודם", הוא כתב בפסק הדין. השופט קבע בפסק הדין כי "תכנית משביחה שאישורה גורר חבות בהיטל היא רק תכנית מתאר מקומית או תכנית מפורטת".

השופט התייחס לתכנית הארצית ולתכנית במתאר המחוזית ולחלקן בהליך התכנוני, וציין כי ההליך התכנוני אינו מתמצה רק בתכנית המשביחה, דהיינו התכנית המקומית או התכנית המפורטת שאישורן הוא האירוע המשביח מושא החיוב בהיטל. השופט ציין כי ההליך התכנוני עשוי להיות ארוך יותר ולהתחיל באישורן של תכניות מתאר במדרג גבוה יותר. "אישורה של תכנית מתאר מקומית, כמו אישורן של התכניות המשביחות מושא ההליך הנוכחי (הכוונה לשכונות נחל עדה א' ו-ב'), מותנה בקיומן של הוראות מתאימות המתוות את עקרונות התכנון בתכניות מתאר המצויות במעלה מדרג התכניות". השופט קבעה כי "התכנית הארצית (תמ"א 35) התוותה מגמות כלליות לפיתוח כל השטחים בישראל, התכנית המחוזית (תמ"מ 6) התוותה עקרונות לפיתוח בשטח המחוז, ורק לאחר מכן באו התכניות המשביחות וקבעו הוראות ברורות לעניין ייעוד כל חלקה וכל מגרש".

עם זאת, השופט הבהיר כי התכנית הארצית והתכנית המחוזית לא כללו הוראות קונקרטיות ולא היה בהן ודאות לגבי שינוי היעוד של החלקות שבבעלות המערערת. "אישורן של התכנית הארצית והתכנית המחוזית רק יצרו ציפייה כי ההליך התכנוני יימשך ובסופו של יום יאושרו תכניות מתאר שיאפשרו את שינוי הייעוד ואת הוצאת הפוטנציאל התכנוני מן הכוח אל הפועל. את השפעת הציפייה להשלמת ההליך התכנוני על שווי המקרקעין ערב אישורן של התכניות המשביחות יש לנטרל", נכתב בפסק הדין.

השופט סוקול, שדחה את הערעור, הטיל על המערערת הוצאות בסך 30,000 שקל.

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן