זהירות, משפרי הדיור הולכים להפסיד בגדול!

כ 90% מתקציב מדינת ישראל מקורו במסים, כאשר להכנסות המדינה ממסי נדל"ן (בעיקר מס שבח ומס רכישה) תרומה נכבדת, אלא שהמצוקה התקציבית אליה נקלעה המדינה בעקבות המלחמה המתמשכת גורמת למשרד האוצר לחפש להשלים את הגרוש ללירה במקום להתאמץ ולייצר צעדים שיסייעו לצמיחה ומתוקף כך לגידול בהכנסות ממסים.

דוגמא לאיוולת היא תזכיר החוק שמקדם משרד האוצר בימים אלה לפיו פרק הזמן בו רשאים משפרי דיור להחזיק שתי דירות יתקבע מ־24 חודשים ל־18 חודשים (כידוע, על פי החוק מי שיש ברשותו דירה אחת זכאי לפטור ממס שבח ורוכשי דירה ראשונה נהנים מהטבות בדמות מס רכישה מופחת).
מעבר לתוספת ה'אדירה' של כ־20 מיליון שקל בשנה (הערכות האוצר) לקופת המדינה, במשרד האוצר מאמינים שהבדל של חצי שנה יאיץ את מכירת הדירות ויגרום למשפרי דיור להוריד מחירים.

לטעמנו מדובר בצעד שגוי במובנים רבים. במקום לגעת בשורש הבעיה, שוב בוחרים בצעד "כאילו" שהרי לא ניתן לייצר שינוי משמעותי בשוק מורכב באמצעות תיקון טכני אחד קטן. אם החוק בעייתי – בטלו אותו. אבל אין טעם לצמצם אותו מתוך תקווה שהוא ישפיע, בזמן שכולם יודעים שלא.

יש לציין כי חלקם של משפרי הדיור מהווה כרבע מעסקאות הנדלן בלבד ולכן מדובר בצעד בעל תועלת שולית בלבד שאינו צפוי להשפיע באופן משמעותי על מחירי הדיור או על היצע הדירות מכיוון שמי שמוכר דירה לרוב קונה אחרת, מדובר במשחק סכום אפס וההשפעה תהיה שולית בלבד. 

משפרי דיור לא מחזיקים דירה כפולה כדי ליהנות מ"הטבת מס". הם עושים זאת כי הם אנשים אחראים – קודם רוכשים דירה חלופית שמתאימה לצרכיהם, ורק אז מוכרים את הקיימת. וזה הגיוני. במיוחד כששוק הנדל"ן תנודתי: עלייה פתאומית במחירי הדירות עשויה להשאיר את המשפרים – שמכרו מתוך לחץ – ללא יכולת לקנות את הדירה שרצו.
התקופה של 24 חודשים למכירת הדירה היא סבירה ומאפשרת מספיק זמן למשפחות להיערך למעבר דירה.

אמנם קיצור התקופה עלול להוביל לכך שמשפרי דיור שלא יספיקו למכור את דירתם הישנה בזמן ייאלצו לשלם מיסים גבוהים, ואף ריבית והצמדה, ולכן עלולים להעדיף למכור את דירתם במחיר נמוך כדי להימנע מתשלום המיסים. אז אולי מחירי דירות יד שניה ירדו אבל אי הודאות תגבר שכן החוק הנוכחי דוחק במשפרי הדיור לפעול הפוך – קודם למכור ואחר כך לקנות וזאת תחת אילוץ של זמן. כך נוצר סיכון אמיתי: מי שמכר כדי "לשפר" עלול לגלות שהוא לא מסוגל לממן את הדירה הבאה שלו – ולמעשה נדחק אחורה.
כך המדינה תיצור בעיה חדשה ותרחיק עוד יותר משפחות צעירות מהחלום לרכוש דירה. אי אז שוב המדינה תצטרך לשפוך עשרות מיליארדים על תכניות שכביכול יסייעו למשפחות צעירות אבל בפועל מתדלקות את המחירים (ע"ע מחיר למשתכן) וחוזר חלילה. 

בנוסף, השוק כיום לא סובל ממחסור בדירות קבלן – להפך. יש עודף של מלאי לא מכור בפרויקטים חדשים. עודף דירות יד שנייה לא יועיל, אלא יכביד. וכשאין מספיק קונים אמיתיים – בעיקר זוגות צעירים שלא מצליחים להגיע לדירה ראשונה – השוק לא מתמרץ ירידת מחירים.

אם במשרד האוצר רוצים לעורר את השוק כדי ליהנות מהכנסות ולהעשיר את הקופה המדוללת, אז במקום מקלות צריך לתת גזרים- תמריץ כלכלי אמיתי בדמות הטבות מס דיפרנציאליות. למשל:  מכירה עד 18 חודשים תזכה בפטור מלא ממס שבח ואילו עד 24 חודשים ישולם מס מופחת של 5%. מי שיחזיק דירה נוספת יותר משנתיים ישלם תוספת של 5% בכל חצי שנה, עד למיסוי מלא של 25%. כך מעניקים למשפרי דיור ודאות, גמישות ותמרוץ – ולא לחץ ואילוץ.

חשוב לזכור כי כמעט אף אחד במדינה לא רוצה שהמחירים יירדו. משפרי דיור, בעלי דירות להשקעה, קבלנים, בנקים, משכירים – כולם רוצים שהמחיר יעלה או יישאר לפחות יציב. גם זוג צעיר שרכש דירה – ברגע הרכישה עבר למחנה של אלו שמעוניינים בשמירה על ערך הדירה. לכן, ההנחה שמכירת דירות תוביל להורדת מחירים – אינה עומדת במבחן המציאות.
לסיכום, אם רוצים רפורמה אמיתית – צריך להפסיק לרדוף את משפרי הדיור, ולהתחיל לטפל בשורש: תכנון, היתרים, תמריצים – ודיור בר־השגה אמיתי.

*הכותב, שייקה נפחא, הוא בעלים ומנכ"ל של חברת סלעית העוסקת ביזמות בניה

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן