כיצד תדעו האם היזם שעומד מולכם יכול לצלוח איתכם את המסע הארוך של פרויקט התחדשות עירונית? לפניכם חמש נקודות שיעזרו לכם להחליט // מדריך
מאת: משה קורן, סמנכ"ל פיתוח עסקי והתחדשות עירונית בחברת "אזורים"
אם הקמת פרויקט בנייה רגיל היא ריצת מרתון אז כשמדובר בפרויקט התחדשות עירונית שכולל הקמת מתחם חדש, מדובר בתחרות "איש הברזל". הדיירים בפרויקטים מהסוג הזה נדרשים לעמוד שדרה חזק ולסבלנות רבה ויותר מכך, הם צריכים לבחור את היזם הנכון שידע לרוץ לצידם לכל אורך המסע. פרויקטים רבים ברחבי המדינה נתקעים בגלל בחירת יזם לא נכונה וזו לא יד המקרה, בעבר פעלו בתחום יזמים רבים שהחתימו בעלי דירות, הכניסו אותם בחוזה מחייב ואחרי שעברו את השלב הראשוני הזה, פשוט לא הצליחו להמשיך בתהליך – בין אם זה בהיבט של השגת האישורים הנדרשים ובין אם זה בהיבט של מימון נדרש.
בעלי הדירות חייבים להימנע מלהסתנוור ממצגות והדמיות יפות ומרשימות, הם חייבים להתמקד בנתונים האמיתיים של היזם, ולדרוש הוכחות למצגים אלו תוך בחינה כמותית מעמיקה של הנתונים והעובדות.
חמש שאלות הזהב שיעזרו לכם להבין אם היזם שעומד מולכם יכול לצלוח איתכם את המסע הארוך ולא "להתעייף" בדרך:
כמה דירות בניתם ומסרתם בחמש השנים האחרונות?
רוב הפרויקטים הם בהיקפים גדולים ועל כן היזם חייב להוכיח ניסיון מצבר של בניית דירות ומסירתן (לא רק בהתחדשות עירונית). יזמים רבים "יוזמים" אבל בפועל לא הביאו פרויקטים לידי גמר. מספר הפרויקטים ויחידות הדיור שמסר היזם יעזרו לכל אחד להבין את יכולותיו, את קיומו של מערך שירות של היזם לאחר אכלוס ואפילו לבדוק ולקבל חוות דעת מדיירים בפרויקטים קודמים של היזם. בסופו של יום, אף אחד מאיתנו לא יעלה בדעתו לצאת לדרך לפרויקט של 600 דירות עם יזם שהשלים ביצוע של 100 דירות בחמש השנים האחרונות.
כמה תב"עות (תכנית בניין-עיר) הצלחתם לאשר עד כה במסגרת פעילות התחדשות עירונית?
הליכי התכנון הסבוכים והארוכים מהווים את אחד מהמכשולים המרכזיים לפרוייקטי התחדשות עירונית. מדובר בהליכים שדורשים התמקצעות וניסיון רב בתחום. לא מדובר רק בהליך המוכר של הוצאת היתר בנייה אלא באישור תכנית בניין-עיר חדשה, במהלכי תכנון מורכבים ,באישורים שלרוב דורשים אישור של ועדת תכנון מקומית וועדה מחוזית. היזם הנבחר חייב להוכיח שהוא בעל ניסיון בקידום תוכניות מהסוג הזה.
מה היקף ההון העצמי העומד לרשותכם?
הדירה של כל אחד היא לרוב הנכס היקר ביותר שלו. כדי שיזם יקבל ליווי בנקאי לפרויקט וערבויות לבעלי הדירות הקיימים, הוא נדרש להעמיד הון עצמי של כ- 20% מעלות הקמת הפרויקט כולו. מדובר בסכומי כסף גבוהים שלא תמיד קיימים בידי היזמים. כשאין סכומים כאלה ליזמים הם פונים לקרנות מימון וגופים שונים שמשלימים עבורם את ההון המרותק ומשלמים על כך ריביות גבוהות – מה שמעלה את רמת הסיכון שלהם. נורה אדומה בהקשר זה היא יזמים שמגיעים עם שלל פרויקטים שנמצאים בשלבים שונים (אך לא הושלמו) – העמדת ההון לכולם במקביל לא תהיה אפשרית ליזמים שאין ברשותם הון גדול מאוד. נקודה חשובה נוספת שקשורה להון ונוגעת לפרויקטים גדולים היא היכולת של היזם להקים את הפרויקט בהינף אחד – יזמים עם הון נמוך יצטרכו "לפרוס" את הפרויקט לשלבים, גם כשלא מדובר בפרויקט ענק. כמובן שלהחלטה כזו יש משמעות לאיכות החיים של הדיירים הנוכחיים בפרויקט שנים ארוכות קדימה.
מה הפתרונות המוצעים לדיירים במסגרת התהליך?
פרויקטי התחדשות עירונית נתקלים לעתים בסירובים של דיירים רבים בגלל שלכל אחד צרכים שונים, ישנו חשש מתקופת המעבר של בניית הפרויקט וכן הלאה. היזמים נדרשים לתת מגוון פתרונות שונים לאוכלוסיות שונות בפרויקט. לדוגמא, סיוע לקשישים במעבר לבית אבות, אפשרויות שנמוך של דירה וקבלת תמורה כספית למי שלא נזקק לדירה גדולה, קניית דירה קיימת וכן הלאה. ככל שהיזם יציע פתרונות מגוונים יותר כך כלל האוכלוסיות ימצאו ערך בפרויקט והסבירות שלו להצלחה תעלה.
האם הפרויקט יישאר בבעלותכם המלאה לכל אורך הדרך?
ישנם לא מעט "יזמים" שהם בעצם קבלני חתימות או מאכרים. ליזמים אלו אין יכולת אמיתית לבנות הפרויקט והם מבינים זאת מראש. המטרה שלהם, ברגע שהם אוחזים בפרויקט ומכניסים את הדיירים בחוזה מחייב, היא לחפש חברה שתקנה מהם את הפרויקט. לא פעם כוונתם לא מתממשת והפרויקט נתקע ללא יכולת לקדמו – הדיירים כבולים בחוזה והיזם לא מקדם את הפרויקט. דיירים חייבים לדרוש שהיזם לא יכניס שותפים/ ימכור את חלקו בפרויקט. מי שמתחיל צריך להיות זה שמסיים ולכן חשוב להבין שיש לו את היכולת המתאימה לסיים פרויקט מורכב שכזה.
לסיכום, אל תסתנוורו רק מגודל התוספת לדירה, אלא תבחנו בצורה מעמיקה את איכות ההצעה ומרכיביה, לרבות איכות החברה שתעשה איתכם את המסע הזה.
הצטרפו אלינו לקהילת ההתחדשות העירונית >>> לחצו כאן
מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
