זיו כספי // צילום: סם יצחקוב

העשור הבא: אדמות המושבים והקיבוצים יגדילו את היצע הדירות

עו"ד זיו כספי ועו"ד אלירן דדון עם תחזית לעשור הקרוב: "שינוי יעוד של קרקעות חקלאיות לבניית מגורים הוא אחד הפתרונות המרכזיים למצוקת הדיור בעשור הקרוב הנראה לעין. הפתרון נעוץ, בין היתר, בהחלטת המדינה לעשות שימוש בהחלטות מועצת מקרקעי ישראל להשבת הקרקעות החקלאיות"

מגדילים 31.12.2019

זיו כספי // צילום: סם יצחקוב

מאת: עו"ד זיו כספי ועו"ד אלירן דדון, משרד עו"ד גינדי כספי 

בשנים האחרונות רשות מקרקעי ישראל הפסיקה כמעט לחלוטין את שיווק הקרקעות למגורים עבור ה"שוק החופשי", והחלה לשווק את רובן במסגרת תוכניות ממשלתיות שונות. בשל כך, נוצר חסר עצום בשוק של קרקעות למגורים שמיועדים למשפרי דיור ולמשקיעים, שמהווים חלק בריא ואינטגראלי משוק הנדל"ן, ואף את החלק הארי בו. כפועל יוצר מכך, הביקוש מצד יזמים לקרקעות המשוחררות ממגבלות תוכניות הממשלה זינק, והזכות לרכישת מגרשים בפטור ממכרז הפכה להיות מוצר נדיר שיזמים מוכנים לשלם עליו פרמיה כספית לא מבוטלת. 

שינוי יעוד של קרקעות חקלאיות לבניית מגורים הוא אחד הפתרונות המרכזיים למצוקת הדיור בעשור הקרוב הנראה לעין. הפתרון נעוץ, בין היתר, בהחלטת המדינה לעשות שימוש בהחלטות מועצת מקרקעי ישראל להשבת הקרקעות החקלאיות, שכוללות לא רק שחרור מיידי של קרקעות חקלאיות, אלא גם פיצוי מידתי יותר מבעבר (מאז בג"צ הקשת המזרחית) לחוכרים. 

כפי שניתן לזהות, החל ממחצית שנת 2016 קיימת עלייה ניכרת בעסקאות ההשבה עם חוכרים פרטיים, קיבוצים ומושבים, והצפי הוא שבעשור הקרוב נראה עלייה מתמדת בעסקאות מסוג זה. העלייה בעסקאות אלו נובעת, בין היתר, מהסמכויות המנהליות הרחבות שהוענקו לרמ"י לצורך אכיפת השבת הקרקעות החקלאיות. למעשה מי שמחזיק בקרקע חקלאית שחל עליה חוק הוותמ"ל והחלטות המועצה בעניין פדיון קרקע, ולא חותם על עסקת ההשבה במועד, יכול לאבד את זכויות הקניין שלו בקרקע, ואף לקבל צו פינוי ממנה, מבלי שיזכה בתמריצים הקבועים בהחלטה – שהנם משמעותיים יחסית לגובה הפיצוי הבסיסי. 

סיבה נוספת לעלייה בעסקאות מעין אלו היא אותה "זכות ייזום" המדוברת, קרי, אותה זכות של החוכר לרכישת מגרשים בתחום התכנית ללא מכרז, אף שזו נרכשת במחיר מלא ("האופציה"). בשנים האחרונות נראה ששוק הנדל"ן צבר ניסיון חיובי במכירת האופציה שהוענקה לחוכר לרכישת מגרשים בפטור ממכרז, כך שהתמורה בגין האופציה היוותה תמריץ כלכלי ראוי לחוכר להשיב קרקעותיו, הקהה במידת מסוימת את הפגיעה בקניינו, ושיפרה במעט את מצבו הכלכלי בעקבות הפיצוי הזעום שקיבל בעד השבת הקרקע (ביחס לשווי של קרקעות חקלאיות דומות במגזר הפרטי). 

השבת הקרקעות פועלת לצד תמריצים שניתנים לחקלאים שחוכרים אותן, שכוללים מתן פיצוי כספי והענקת זכות ייזום – קרי, זכות לחוכר (או מי מטעמו) לרכוש מגרשים בפטור ממכרז. במסגרת הפיצוי הכספי נקבע כי השבת קרקע חקלאית תאפשר פיצוי כספי קבוע בהתאם למטרת החכירה או לפי שומה פרטנית. הפיצוי הקבוע לא נקבע לסוג הגידול בפועל דווקא, אלא ניתן לפי מטרת החכירה, בהתאם להסכם שנחתם עם החקלאי, ועומד על פיצוי משוקלל (כולל הצמדה) בגובה של כ-55 אלף שקל לדונם נכון להיום. 

תמריץ נוסף שמאפשרת המדינה במסגרת השבת קרקעות הוא הענקת זכות ייזום לחוכר. הזכות הנ"ל  מקנה לחוכר זכות לרכוש בפטור ממכרז, ובתשלום דמי חכירה מהוונים מלאים, מגרשים בתחום התוכנית, בשיעור של 20% (או 25% באזורי עדיפות לאומית) מהשווי היחסי של מקרקעי החוכר במצב הקודם של התכנית – ערב ההשבה. זכות זאת, כמובן, לא מתייחסת דווקא למגרשים שנמצאים באותו מיקום גיאוגרפי של הקרקע החקלאית שהושבה, אלא מתוך כלל המגרשים הסחירים שאושרו בתוכנית ומצויים בתחומי "הקו הכחול" שלה. 

יש לציין כי סוגיית מס הרכישה הכפול שדורשת רשות המסים מעיבה (עדיין) על הכדאיות הכלכלית של מכירת זכות הייזום, ואף גורמת למספר לא מועט של חוכרים לוותר על זכותם זו בשל חוסר רצון להתחכך עם רשות המסים ולהיות במצב של אי-ודאות. ובכן, נראה שככל שתתקבל עמדתה המחמירה של רשות המיסים בעניין זה, לפיה על החוכרים לשלם מס רכישה כפול בעת מכירת זכות הייזום (שהנה רק אופציה במקרקעין מבחינת דיני המס), אז הרי שהמרוויחה הגדולה מתהליך ההשבה והייזום תהייה קופת המדינה (רשות המיסים). עמדה מחמירה זו של רשות המיסים, שגובלת באבסורד של ממש, הינה רעיונית ומלאכותית, והיא עלולה להחזיר את הקיפאון התכנוני ששרר בשוק קרקעות המדינה מאז בג"צ הקשת המזרחית, ושהמדינה כה חוששת ממנו.

יצוין, כי לאחרונה מסתמן ריכוך בעמדתה הנצית של רשות המסים, וזו מאפשרת כיום העברת האופציה לרכישת המגרשים ללא גביית מס רכישה גם מהחוכר שמכר אך ורק את הזכות לרכוש את המגרש ללא מכרז, ולא את הזכות במגרש עצמו. וזאת, כמובן, רק ככל שהקצאת המגרש נעשתה לראשונה ישירות על שם מי מטעמו של החוכר (היזם), ולא הוקצתה ישירות לחוכר עצמו. כי אז, עמדת רשות המסים בעינה עומדת כמובן, והצדק עמה בנושא זה.

התמריצים והזכויות שהמדינה נותנת, לצד סוגיית המיסוי, מחייבת ליווי משפטי רציף ומקיף של החוכר החקלאי. ובחינת התמריצים והאפשרות למקסם את הזכויות הנוספות מחייבים בחינה מדוקדקת של בעלי מקצוע המעורים בדין. 

שאלה מעניינת שעולה כבר כיום ביתר שאת, היא מה יהיה גורלו של פרויקט השבת הקרקעות של רמ"י לצורך הגדלת היצע הדיור לאחר חליפתו של חוק הוותמ"ל, אשר הוארך עד אשר תוקם ממשלה יציבה בישראל? האם אז ישוב על מכונו הקיפאון ששרר בשיווק הקרקעות למגורים ותעסוקה, ובהתאמה, ריבוי ההליכים המשפטיים של רמ"י וכנגדה – או – שמא תבוסס בקרב החקלאים הפנמה שעיבוד קרקעות המדינה שברשותם הוא זמני בלבד?!

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות