עו"ד ענת בירן: "המון תכניות לא מתאימות להוצאת היתר על ידי מורשה להיתר"

מהפכת הרישוי העצמי כבר כאן – אבל עו"ד ענת בירן ממשרד "ענת בירן עורכי דין", אחד מהמשרדים המובילים בתחום הנדל"ן, מבהירה בכנס שולחן עגול שערך "מגדילים" כי בדרך למימוש הרפורמה יש לא מעט אתגרים. "המציאות מעוררת שאלות, כי המון תכניות לא מתאימות להוצאת היתר על ידי מורשה להיתר, מכיוון שהחוק  כי החוק מגביל את סמכויותיו".

בקשה להיתר על ידי מורשה יכולה להיות מוגשת במקרים שבהם הבקשה תואמת לתכנית, אינה כוללת הקלות וזוכה לתמיכה של מאה אחוז מבעלי הזכויות. מציאות זו מביאה עמה לא מעט אתגרים. אחד האתגרים שבהגשת היתר על ידי מורשה הוא במקרה של תכניות הכוללות נושאים שבהם יש שיקול לוועדה המקומית. עו"ד בירן: "אם אני מסתכלת על תכניות שאנחנו עובדים איתם במרכז הארץ, ומוצאת שיש נושאים שהם בשיקול דעת הוועדה המקומית, אז המורשה לא יכול להיכנס. הדוגמה לכך היא תכניות התחדשות עירונית מכח סעיף 23 לתמ"א 38. רוב התכניות הללו, שמקודמות על ידי הרשות להתחדשות עירונית, כוללות סעיף שהן בסמכות הוועדה המקומית, וכוללות הליך של פרסום, ואז מורשה להיתר לא יכו לעבוד איתן. צריך לעשות תיקון גורף לתכניות הללו".

עוד מגבלה בהגשת בקשה באמצעות מורשה הוא במקרה שתכניות מחייבות הקלות. בירן: "יש מקומות כמו הרצליה, שבהם יש תכנית שנותנות זכויות לבתים צמודי קרקע בהליך דמוי הקלה. זה אומר שאם אתה רוצה לתכנן בית ללקוח, ולא מסתפקים בזכויות הבנייה ללא הקלות, ואז לא יכולים לתת למורשה לתכנן בית צמוד קרקע. לפעמים לא חשבו על זה כשדחפו את נושא הוועדה המקומית". דוגמה נוספת לתכניות שמחייבות בקשת הקלה, דבר המונע הגשת בקשה באמצעות מורשה, היא במקרה של תוספת מרתף. בירן: "אף אחד לא בונה מרתף בגובה 2.20 מטרים. כדי לבנות מרתף גבוה יותר, צריך הקלה, ועם הדברים האלה אנחנו מתמודדים". 

בלא מעט תכניות, מוסיפה בירן, יש עמימות שמקשה על מורשה לקדם בקשה להיתר. בירן: "בתכנית ח/619 בחולון (תכנית כוללנית להתחדשות), נתנו סמכויות נתנו למוסד תכנון. ואני שואלת – מה זה מוסד התכנון? אני יכולה לקבוע שהמורשה הוא מוד התכנון? לא ברור למי יש סמכויות לשיקול דעת. כשאומרים לי שאני מוסד תכנון ויש לי שיקול דעת, אבל תיק המידע מחייב אותי, אז אני בבעיה. אני רואה המון תיקי מידע, ולא תמיד יש שם תשובות. המידע די עמום".

בירן מציגה מקרה נוסף, שבו רשות מקומית ממליצה לפרסם הודעה לפי סעיף 77-78 על הכנת תכנית והגבלת הוצאת היתרי בנייה. "לקוח שלי קיבל תיק מידע לבניית בריכה. בתיק נכתב שהוועדה המקומית מתכננת להעיר כביש בחלקה, ואז צריך להתחייב להרוס את הבריכה. מה זה התיק הזה? יש תכנית? אז דוחפים את העז הזאת, ומה אמורים לעשות עם המידע הזה? ברגע שהוועדה המקומית מחליטה שיש המלצה ל-77-78, מבחינתה כבר יש הודעה, גם אם לא אושרה במחוזית. זאת החלטה ללא תוקף משפטי, אז מה אמור מורדה ליתר לעשות במקרה כזה? אחת הבעיות בתיקי מידע שאין איך להעמיד אותם במבחן. אין סמכות לדון בתיקי מידע, לא בבתי משפט או ועדות ערר. אבל כשיש מורשה להיתר, אין לך כיזם למי ללכת לבקש לקבוע שהפרשנות שלך היא הנכונה כשאתה לא מסכים לתיק מידע. אין למי לפנות, לא בשלב תיק מידע".

המצב הסטטוטורי, מציינת עו"ד בירן, הוא לא חד משמעי. "יש הרבה מקום לפרשנות, וצריך לחשוב על כך. לוועדות ערר צריכה להיות סמכות לקבוע שבמקרים שבהם יש סטיות מינימליות תהיה להם סמכות לאשר את ההיתר, אחרת תהיה סכנה. כל פעם רשות מקומית משנה את ההנחיות המרחביות שלה, ואז מה קורה אם רוצים לסטות מהמדיניות? פוגש אותנו בהרבה  נקודות, ובהרבה מקרים זה מאתגר להוציא היתר. המורשה לא יודע אם הוא יפגוש את ועדת הערר בסוף המסלול".

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן