השמאים קבעו שמאות מנוגדת – השופט רתח והורה למנות שמאי מכריע נוסף

שני שמאים קבעו שמאות מנוגדת עבור אותה תכנית משביחה. עם הסוגיה הזו התמודד בית המשפט המחוזי מרכז, שביטל שמאות של שמאי מכריע בנוגע לתכנית בעיר יהוד. הסיבה: לאותה תכנית הוענקו 3 מקדמים שונים, ומכאן גם שיעור שונה של היטל ההשבחה. לאחר ששמאי מכריע שמונה על ידי ועדת הערר כדי לבחון את ההשבחה שנגרמה בחר לדבוק במקדם שקובע את ההשבחה הגבוהה ביותר, הגישו תושבי העיר ערעור על השמאות המכריעה, ובית המשפט הורה להשיב את הסוגיה לוועדת הערר. 

"הדעת אינה נותנת, כי אזרח שאתרע מזלו ונפל חלקו אצל שמאי א' – ייקבע בעניינו כי מדובר בתכנית משביחה בהיקף ניכר, ואילו אזרח שהאיר לו מזלו ונפל חלקו אצל שמאי ב' – ייקבע לו כי התכנית אינה משביחה כל עיקר ואין להשית עליו היטל השבחה כלל", כתב השופט אבי גורמן בפסק הדין.

פסק הדין ניתן בערעור שהגישו 5 בעלי זכויות על נכס ברחוב ארלוזורוב ביהוד, כנגד החלטת ועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה במחוז מרכז. בהחלטה נדחה הערר שהגישו המערערים כנגד קביעותיו של שמאי מכריע שמינתה הוועדה. ועדת הערר אימצה את קביעותיו של השמאי, והמערערים חויבו לשלם היטל השבחה כפי שנקבע בשומה המכרעת. השומה המכריעה ניתנה בנוגע לתכנית 865א' משנת 1982, והמחלוקת העיקרית בין הצדדים נעוצה בשאלה האם התכנית השביחה את המקרקעין באופן המצדיק השתת היטל השבחה, אם לאו.

על המקרקעין שבגינן הוגש הערעור חלה תכנית ישנה בשם ממ 865 (קומפילציה של כל התכניות המפורטות שאושרו ביהוד), שאושרה בשנת 1971. תכנית ממ/865א' (קביעת הוראות בניה ביהוד), שניצבת בלב המחלוקת, אושרה בשנת 1982. סביב אותה תכנית התעוררו מחלוקות האם היא השביחה את המקרקעין בדרך של הגדלת זכויות הבנייה המותרות, או שמא כל שנעשה במסגרתה הוא מתן הבהרה אודות היקף זכויות הבניה שהיה מותר כבר בתכנית הקודמת.

פסק דין שהתקבל באחרונה קבע כי התכנית אמנם לא הגדילה את היקף זכויות הבניה – בהשוואה לאלו שהיו כבר לפי התכנית הקודמת, אולם תרמה לשווי המקרקעין בהשוואה למצב קודם בזכות מרכיב של ודאות. לצד זאת, נותרה מחלוקת ביחס לערך הכלכלי שהוסיף רכיב זה של קידום מרכיב הוודאות. הערך הכלכלי הזה מוגדר על ידי השמאים באמצעות מקדם אי ודאות: מקדם בשיעור 0 מייחס אי ודאות מלאה, שאותה הסירה התכנית, ואילו מקדם בשיעור 1 משקף העדר כל אי ודאות, ולמעשה קובע כי אין לתכנית כל תועלת כלכלית.

במהלך השנים האחרונות פורסמו 3 הערכות שונות לגבי התרומה של התכנית להשבחת המקרקעין, והמקדמים שהוענקו לה על ידי השמאים היו: 0.5 (המקדם שהעניק לתכנית את התרומה הגבוהה ביותר), 0.74, ו-0.94, שלמעשה אינו מייחס כלל השבחה לתכנית. 

בסוף 2020 מונה שמאי מכריע כדי לקבוע את ההשבחה עבור המקרקעין של המערערים. השמאי המכריע החליט לאמץ את המקדם של 0.5, שמעניק לתכנית את התרומה הגבוהה ביותר להשבחת המקרקעין. כנגד החלטה זו הגישו המערערים ערר לוועדת הערר. 

במקביל, הוועדה המקומית הגישה ערר כנגד החלטת השמאי שהעניקה לתכנית את התרומה הנמוכה ביותר (מקדם 0.94). ועדת הערר החליטה להעמיד את המקדם על 0.74, שמעניק לתכנית תרומה גבוהה יותר להשבחה. ערעור שהוגש לבית המשפט המחוזי הביא לביטול הכרעת ועדת הערר. בית המשפט קבע כי יש להותיר את החלטתו של השמאי המכריע על כנה – ולא לגבות כל היטל השבחה. בית המשפט הבהיר כי יש למעט בהתערבות בהחלטות מקצועיות של שמאי מכריע, ולכן לא היה מקום כי ועדת הערר תתערב בהחלטתו. בעקבות פסק הדין, ועדת הערר החליטה לדחות את הערר שהגישו המערערים, וציינה כי היא פועלת בהתאם להנחיות בית המשפט, כי אין להתערב בהכרעות שמאי מכריע. 

על החלטה זו הגישו בעלי המקרקעין ערעור לבית המשפט. המערערים טענו כי יש לאמץ את השמאות שקבעה את המקדם שהעניק לתכנית את התרומה הנמוכה ביותר. השופט לא קיבל עמדה זו, אך מנגד הורה להשיב את התיק לוועדת הערר על מנת שזו תשוב ותבחן את סוגיית המקדם שיש לקבוע.

השופט גורמן כתב בפסק הדין כי הדבר הביא למעשה לתוצאות מנוגדות מבחינת מיסוי: "תוצאת הדברים היא כי נקבע כי יש לאמץ את עמדות השמאים המכריעים (כל אחד בעניינו), ומבחינה זו תוצאת הדברים שווה. אלא שמבחינת תוצאת המס – לפנינו תוצאות הפוכות: בגין אותה תכנית עצמה, 865א', בעניין אחד נקבע כי אין להשית היטל השבחה כלל, ואילו בעניינם של המערערים הושת היטל השבחה תוך אימוץ המקדם הגבוה ביותר שנקבע בשומות השנים האחרונות – מקדם בשיעור 0.5".

השופט ציין כי אימוץ הכרעתו של השמאי שמונה, בין אם כשמאי מכריע ובין אם כשמאי מייעץ, מהווה שוויון פורמאלי, אך בפועל תוצאת ההליכים – ביחס לאותה שאלת מיסוי בדיוק – הפוכה ורחוקה זו מזו באופן קוטבי, וכך בעוד שבהליך בעניין אחד נקבע כי אין להשית כל היטל השבחה, בהליך בעניינם של המערערים נקבע כי יש להשית היטל השבחה, בגישה המחמירה ביותר מבין אלה שנשמעו בסוגיה זו בשנים האחרונות.

השופט מתח ביקורת על הפערים שהתגלו בשמאויות השונות: "אומנם לשמאים שמור שיקול דעתם המקצועי, אולם אני סבור כי לצד זה, ראוי ונחוץ לשקול אף שיקולי צדק חלוקתי וכללי מיסוי ראויים, אשר אינם יכולים לקבל שונות כה דרמטית בשומות ובמס בו אזרחים שונים נדרשים לשאת – בגין אותה השבחה עצמה וללא כל שונות רלוונטית ביניהם… מצב זה של שונות, ודאי כה משמעותית, פוגע בחלוקת הנטל, ופוגע באופן ברור באמון הציבור במלאכה השמאית – וממילא בהגינותו של ההיטל המושת. אלה הם שיקולים כבדי משקל, אשר לאחר שנים רבות של שונות בשומות, דומה כי ראוי לנסות ולהביא מצב דברים זה לכדי סיום". 

עוד נכתב כי "השמאים המכריעים (וכך גם המייעצים) מבצעים למעשה עבודה שיפוטית, במסגרתה הם מכריעים בדבר גובה ההשבחה שיש לייחס לתכנית 865א, אם בכלל. הכרעתם מביאה להשתת מס – בשיעור של 50%. הדעת אינה נותנת, כי אזרח שאתרע מזלו ונפל חלקו אצל שמאי א' – ייקבע בעניינו כי מדובר בתכנית משביחה בהיקף ניכר (השקול לדחייה של שנים ארוכות במתן ההיתר או לחשש שמא מחצית מזכויות הבנייה כלל לא היו ניתנות לו), ואילו אזרח שהאיר לו מזלו ונפל חלקו אצל שמאי ב' – ייקבע לו כי התכנית אינה משביחה כל עיקר ואין להשית עליו היטל השבחה כלל".

לצד זאת, השופט מתח ביקורת על ועדת הערר, אשר אפשרה מציאות שבה עבור אותה תכנית מוצאות שמאויות שונות כל כך: "ועדת הערר לא יכלה להתעלם מהשונות בתוצאה, וחובה עליה היה לכל הפחות להשיב את השומה לבחינת השמאי המכריע, ולדרוש ממנו כי יבחן שוב את עמדתו לנוכח שונות זו. יתירה מזו, בנסיבות אלה – ומתוך מודעות לתפקידה המנהלי – לצמצם את השונות בין השומות היוצאות מתחת ידיה – באותו עניין עצמו ובמידת האפשר למנוע שונות זו".

השופט הורה להשיב את התיק לוועדת הערר, כדי שזו תמנה שמאי מכריע נוסף, כדי לבחון את גובה ההשבחה הטמונה בתכנית 865א והמקדם שראוי לקבוע בעניינה.

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן