banner
אייל בהרי, מנכ"ל קבוצת צים בהרי // דרור סיתהכל
אייל בהרי, מנכ"ל קבוצת צים בהרי // דרור סיתהכל

דיכוי הביקושים המלאכותי גורם לקהל הרוכשים הרחב לאבד כליל את האמון

העלייה התלולה במחירי הדיור לעומת הירידה המשמעותית בנטילת משכנתאות ממחישה את התפיסה השגויה של מקבלי ההחלטות בכל הקשור לשוק הדיור // דעה

אייל בהרי 30.05.2022

נתוני חודש אפריל מלמדים על פרדוקס מעניין בשוק הדיור. מחד גיסא מחירי הדירות זינקו לשיא של כל הזמנים, 16.3 אחוזים בשנה קלנדרית אחת בלבד, כולל זינוק  של 6.8 אחוזים בתשומות הבנייה ומאידך גיסא ירידה דרמטית בנטילת משכנתאות, כ-32 אחוזים פחות מאשר בחודש מרץ ובסך הכל כ-10.5 מיליארדי שקלים באפריל.

את הירידה בנטילת משכנתאות אפשר לייחס להעלאת הריבית במשק ורק ימים יגידו אם הינה זמנית או מגמה שתמשך גם במהלך החודשים הבאים. בכל מקרה חשוב להדגיש כי גם היקף של 10.5 מיליארדים לחודש הינו עדיין ממוצע שנתי של יותר מ-120 מיליארדי שקלים המהווה כרבע מסך הכל המשכנתאות שנלקחו אי פעם בישראל.

מעניינת במיוחד העובדה שמעבר לעלייה של 16.3 אחוזים במחירי הדיור, בולטת עוד יותר העלייה במחירי דירות חדשות שחצתה במהלך השנה האחרונה את רף ה-20 אחוזים, עלייה שנתית שאין לה אח ורע בהיסטוריה הנדל"נית של ישראל. העלייה התלולה במחירי הדיור לעומת הירידה המשמעותית בנטילת משכנתאות ממחישה את התפיסה השגויה של מקבלי ההחלטות בכל הקשור לשוק הדיור. תפיסה זו גורסת כי דיכוי ביקושים באמצעות מיסים והיטלים שונים ומשונים, היא זו שבסופו של דבר תצנן את שוק הדיור הרותח.

לטעמי אין משגה גדול מזה. מחד גיסא דיכוי הביקושים המלאכותי לא רק שאינו מצליח, אדרבה, מחד גיסא הוא רק גורם לקהל הרוכשים הרחב לאבד כליל את האמון במקבלי ההחלטות ולהמשיך ביתר מרץ לרכוש דירות, כאילו אין מחר. 

ומאידך גיסא, לצד דיכוי הביקושים, נכשלו מקבלי ההחלטות כישלון חרוץ בהגדלת ההיצע, זאת מהטעם הפשוט שאותם חסמים ידועים דוגמת העדר שיווק קרקע באזור הביקוש והעדר מינוף התחדשות עירונית, נותרו בפועל על כנם.

לצערי העובדה שמחירי הדירות שזינקו  תוך שנה אחת בלבד מכ-1.5 מיליון שקלים בממוצע אשתקד לכ-1.75 מיליון, איננו סוף פסוק. אדרבה. הנתון של 1.75 מיליון מטעה, כי הוא מגלם בתוכו הרבה עסקות יד שנייה ואם נתייחס רק לעסקות של דירות חדשות, אזי הממוצע יזנק לכ-2.5 מיליון בקירוב. נתון נוסף, מטריד במיוחד, הינו כמובן הזינוק השנתי במחירי הקרקע שהיה בממוצע כ-40-50 אחוזים ובמיקומים מסוימים אף הרקיע לכ-70-80 אחוזים. נתון זה מלמד, כמובן, על התמחור העתידי של הדירות שייבנו באותם מתחמים.

לדוגמא, ביהוד מונוסון, עיר לווין טיפוסית ולא יקרה במיוחד במעגל השלישי סביב  גוש דן, משקפים מחירי הקרקע מחיר של כ-4.5  מיליון שקלים לדירת 5 חדרים, תג מחיר המשקף את מחירי שכונות היוקרה של רמת גן דוגמת הראשונים, חרוזים ושיכון ותיקים.

ושאלת השאלות, האם המשך העלאות ריבית יפתרו את המשבר בשוק הדיור? התשובה – בוודאי שלא. הן אולי יצננו באופן מלאכותי את היקף המשכנתאות וכמות העסקות, אך בינן לבין יטפול שורש מעמיק בחוליי השוק, הקשר הינו מקרי בלבד. לתשומת ליבם של מקבלי ההחלטות. 

*כותב המאמר אייל בהרי הוא מנכ"ל צים בהרי נדל"ן מקבוצת עדי צים אחזקות

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן

לכנס הנדל"ן השנתי | כל בכירי הענף במקום אחד!

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות