עו"ד נעמה שיף // צילום: סטודיו תומס

תחזית 2020: ריבוי עסקאות קומבינציה וקבוצות רכישה במרכז

עו"ד נעמה שיף עם תחזית לעשור הבא בענף הנדל"ן: ריבוי של עסקאות קומבינציה והסכמי ביצוע על קרקעות פרטיות באזור המרכז, במסגרתן יבנו עשרות אלפי דירות חדשות

מגדילים 29.12.2019

עו"ד נעמה שיף // צילום: סטודיו תומס

עו"ד נעמה שיף, שותפה במשרד עוה"ד שוב ושות'

העשור הבא בענף הנדל"ן יתאפיין בריבוי של עסקאות קומבינציה והסכמי ביצוע על קרקעות פרטיות באזור המרכז, עסקאות אשר במסגרתן יבנו עשרות אלפי דירות חדשות.

העילה למבול העסקאות הצפויות היא תוכניות ענק המקודמות היום על קרקעות פרטיות ונמצאות בשלבי אישור שונים. בעלי הקרקעות יכולים לקצר את הדרך למימוש השקעתם באמצעות התאגדות עם בעלי הקרקעות הסמוכים וקידום פרויקטים כקבוצה.

ענף הנדל"ן הישראלי נמצא באחת התקופות המרתקות ביותר שלו, שבו מספר רב של מתחמים באיזורי הביקוש המרכזיים ביותר בישראל המוחזקים על ידי בעלי קרקעות פרטיים נמצאים בתהליכי תכנון שונים, חלקם בשלבים מתקדמים של אישור התוכניות המפורטות. בין המתחמים ניתן לציין את תוכנית 3700 לבניית כ- 12,000 יחידות דיור בצפון מערב תל אביב , תוכנית 3388 ליד שדה דב שבה ניתן לבנות כ- 1000 יחידות דיור, מתחם פי גלילות,  מתחם חוף התכלת בהרצלייה שבו פוטנציאל לבניית אלפי יח"ד , מתחם ח- 500 בחולון עם פוטנציאל לאלפי דירות, מתחם שדה-דב ועוד…

התחזית שלנו היא שבמהלך העשור הקרוב התוכניות המפורטות יאושרו ואז הפרויקטים יצאו לדרך. אולם את ההכנות לקידום עסקאות קומבינציה או קידום הבנייה על ידי הבעלים צריך להתחיל כבר בשלב אישור התוכנית הכוללנית ולפני אישור תוכניות האיחוד וחלוקה הידועות כתוכניות הפרטניות. במהלך התכנון המפורט, ועדות התכנון מקצות לכל בעל קרקע זכויות בתוכנית בהתאם לזכויות המקוריות שלו. הבעיה היא שללא התאגדות מוקדמת הוא יכול לקבל זכויות במגרש אחד עם עוד הרבה בעלי קרקע שאין לו הכרות איתם או שיתוף פעולה ואז הדרך למימוש הקרקע לכדי פרויקט מתארכת.

במידה ובעלי הקרקע אינם מגיעים לכדי הסכמה, לכל אחד מהם יש זכות ליזום הליך של פירוק שיתוף ממושך שיכול להגיע לכדי מצב שבו הקרקע תימכר ובעלי הקרקע יקבלו רק את חלקם בכסף.

עם זאת במידה ובעלי הקרקע יתאגדו טרם הקצאת הזכויות הרי שיוכלו להגיע להליך כקבוצה מאוחדת לקבל יחד מגרש משותף ואז לצאת כקבוצה להליך של בנייה ( שתבנה את הפרויקט באמצעות קבלן ותקבל את הדירות ) או במסגרת עסקת קומבינציה עם יזם במסגרתה הוא רוכש את הקרקע ובונה את הדירות עבור בעלי הקרקע.

אם ניקח לדוגמא את מתחם הגוש הגדול בתל אביב, התוכניות המפורטות אושרו לפני למעלה מעשור, קבוצות של בעלי קרקע שהתאגדו מראש כבר מימשו לפני שנים את הקרקע והפרויקטים נבנו, בעוד שיש במתחם מגרשים שעד היום נמצאים בהליכים משפטיים.

גם בשכונת פארק הים בבת ים קבוצות בעלי קרקעות שהתאגדו מראש כבר נמצאות היום בשלבי בנייה מתקדמים של פרויקטים.

בגלל המגמה של ועדות התכנון לאשר יותר מתמחים עם שימושים מעורבים, על בעלי הקרקע לקחת בחשבון שלעיתים לא יוקצו להם זכויות עם ייעוד למגורים אלא זכויות עם ייעוד למחסר או משרדים ואפילו מלונאות. גם כאן יש משמעות להתאגדות לצורך מו"מ נכון יותר מול יזמים המתעניינים בבניית פרויקטים מסוג זה.

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות