האדריכל רון שפיגל, מסכם את 2019, מתייחס להיבטים המורכבים של תמ"א 38 ומדבר על המגמות, הרעה החולה של הבירוקרטיה והפתרונות לפריפריה
אדריכל רון שפיגל // צילום: יחצ
מאת האדריכל רון שפיגל, בעלי המשרד שפיגל אדריכלים
על פניו, המדיניות העתידית נראית במובנים מסויימים כמבורכת מכיוון שמסתן שהיא תפעל לחיזוק המבנים, אך בפועל היא עתידה ליצור בעיות רבות. באופן טבעי אם יש אפשרות לתכנן מוצר חדש, כמובן שזה עדיף ועם זאת, הדבר חייב להיות מגובה במתן זכויות מספקות על מנת שאותם פרוייקטים יהיו כלכליים. הבעיה היא שבתכנית החדשה מדובר על איחוד של מספר חלקות, מה שיכול ממש לעצור את תהליך התמ"א. גם עתה, כשנדרשת הסכמת הדיירים של בניין אחד נתקלים בלא מעט התנגדויות כך שלהערכתי המצב יחמיר פי כמה וכמה כשמדובר בהסכמת כמות גדולה בהרבה. ההחלטה נשמעת טוב אך בפועל נראה כי יישומה יהיה כמעט בלתי אפשרי, כך שיצאו מספר פרויקטים אך להערכתי לא רבים.
קבלני החתימות מצידם פוגעים בתהליך. הם מגיחים רק להחתמה עקרונית וזאת מבלי לבדוק את המצב התכנוני. אנחנו רואים הרבה הצעות של קבלני החתמות שהקשר בין ההצעה לדיירים לבין מה שעתיד לקרות בפועל הוא מקרי בהחלט, דבר שמייצר הדיירים רף גבוה שכאשר בה יזם עםהצעה קונקרטית וריאלית, קשה להם לוותר על החלום, מתוך מחשבה שהם באמת יכולים לקבל יותר.
באשר לחלופות למימון פרויקטי התחדשות, אפשרות קלאסית היא מימון על ידי הבנק, אך נכנסו לשוק זה המון שחקנים חדשים, בעיקר קרנות שמממנות את הפרויקטים וזאת מכיוון שהבנקים מאוד זהירים ומשיתים עלויות גבוהות על היזמים עצמם. בפועל הקרנות הרבה יותר גמישות בדרישותיהם לאורך התהליך ומאפשרות לבצע פרויקטים שבפועל הבנקים לא מוכנים לממן.
באשר להליכי הרישוי והתכנון של פרויקט התחדשות, לצערנו הליכי הרישוי הופכים מיום ליום לארוכים ומסואבים יותר. חסרה מדיניות וקיים חוסר רצון של הרשויות לקדם פרויקטים מכיוו שאין בהם היטלי השבחה ובמקביל דורשים התמודדות עם המון גורמים בתהליך הרישוי, שכל אחד מהם יכול לעצור אותו בכל רגע נתון. לכן, עד שלא יהיה שיפור משמעותי בריכוז הליכי הרישוי וקביעת מדיניות שתחייב את כלל הרשויות לקדם פרויקטים, הם ימשיכו להתקדם בזחילה.
בכל הנוגע לפריפריה, הדבר היחיד שיכול להניע את ההתחדשות העירונית בפריפריה הוא מתן זכויות נוספות שיהפכו את הפרויקטים לכלכליים, בפרט בישובים שיש בהם עתודות קרקע שיכולות להוות שטחים חלופיים לבניה. יש חשיבות יתרה להתערבות הממשלה בנושא ובתוך כך להקים מחלקות התחדשות עירונית בפריפריה שיניעו בפועל את המהלך. מכיוון שבמצב הקיים אין לרוב התכנות התכנות כלכלית ואין דחיפה של הרשויות, לא נוצר בפועל תוואי להתחדשות. כל אלא חייבים לבוא מהרשות עצמה, אחרת הסבירות שמשהו יקרה היא נמוכה.
באשר לנושא הבירוקרטיה בישראל, ובפרט בתחום הבניה- מדובר ברעה חולה ואחת הסיבות העיקריות למשבר הדיור החמור. לוחות הזמנים להקמת שכונה חדשה בישראל הם בלתי נתפסים ואורכים בין 5 שנים ועד 20 שנה החל משלבי התכנון הראשונים וזאת הודות לבירוקרטיה. לשם השוואה, שכונות במדינות רבות במערב מאושרות תוך פרק זמן של בין חצי שנה לשנה. חוסר ההחלטיות האסטרטגית וריבוי הגורמים המעורבים בכל אישור והחלטה מאוד בולטים. לעיתים דברים נתקעים למשך חודשים ושנים רק בשל קבלת החלטה של ועדה אחת שנוגדת את האינטרסים של ועדה שניה. הגופים בישראל נשענים על תפישות מיושנות וצריך לזכור שהעיכוב מגולם בסופו של דבר גם בעלות הסופית של הדירה. בכדי לעמוד בכל התלאות היזם צריך כיסים מאוד עמוקים כדי לסיים את הפרויקט ברווח. הסיכונים שהוא לוקח הם עצומים ומי שבסוף משלם את המחיר הם רוכשי הדירות עצמם.
מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
