על אף שהחוק קובע פיצוי לכל דירה לפי חלקה היחסי, בתי המשפט עדיין נמנעים מלהכריע בסוגיה // פרשנות
ביה"מ העליון דן בשאלה האם נתונה למפקחת על הבתים המשותפים סמכות לדון בעניינו של יזם הפועל לפי חוק החיזוק. השאלה כיצד נדרשת המפקחת לבחון התנגדות של בעל דירה לחתום על הסכם תמ"א בטענה כי ההסכם מפלה אותו לרעה – ע"פ מבחן "כמותי-מהותי" או ע"פ מבחן "כלכלי" – היא בהחלט שאלה בעלת השלכות רוחב החורגות מעניינם הפרטני של הצדדים. ואולם, ההכרעה בשאלה זו אינה נדרשת במקרה הנדון ויש להותירה למקרה המתאים לכך.
מדובר בבקשת רשות ערעור* על פס"ד של ביה"מ המחוזי שהוגשה על ידי בעלת דירה כנגד 11 בעלי הדירות האחרים בבית המשותף אשר התנגדה לביצוע פרויקט לפי תמ"א 38 וסירבה לחתום על ההסכם עם היזם. הבר"ע היא על פסק דינו של ביהמ"ש המחוזי בו נדחה ערעור המבקשת על פסק דינה של המפקחת על רישום המקרקעין במסגרתו התירה המפקחת את מימוש הפרויקט. לטענת המבקשת, השאלה האם למפקחת על רישום המקרקעין סמכות לדון בעניינו של יזם הפועל לפי חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה) היא שאלה משפטית עקרונית אשר טרם ניתנה לה תשובה מכרעת בפסיקה. עוד טוענת המבקשת כי שגה בימ"ש קמא עת קבע כי עקרון השוויון בין בעלי הדירות אינו מחייב כי לכל דירת מגורים תתווסף תוספת שטח אחידה. גם הפעם נמנע בית המשפט העליון מהחלטה על אף שהסוגיה הגיעה לפתחם של בתי המשפט לא מעט פעמים.
במה דברים אמורים: איך מחלקים התמורה החדשה בהסכם תמא או בהסכם פינוי בינוי בבניין שיש בו דירות שונות, קטנות וגדולות, עורפיות וחזיתיות, משופצות ומורחבות ואף מוזנחות?
לכאורה יש כמה אפשרויות:
א. כולם מקבלים באופן זהה- בתמא/38 הריסה ובנייה ואולי אפילו בפינוי/בינוי, כל דירה תגדל באופן שווה ומי שקיבל פחות יפוצה בכסף או במשהו אחר. הנימוק החוקי לזה, הוא שככה קובעת התמא הרי- הגדלה שוויונית וזהה לכלל הדירות. וזאת אגב, רובה המכריע של הפסיקה.
ב. כולם מתחלקים לפי החלק ברכוש המשותף- הזכויות החדשות יחולקו לפי חלקיהם היחסיים ברכוש המשותף, לפי התקנון בבית המשותף. קיימת פסיקה בודדת של מפקח בטאבו שפסק כך, למרות שלמעשה זו לשון חוק החיזוק לגבי הבעלות בדירות החדשות- שהן שייכות לדיירים הקיימים לפי חלקיהם ברכוש המשותף (כלומר- בעל ההצמדה של זכויות הבנייה איננו זוכה בזכויות התמא).
לגבי תמא הריסה ובנייה, סעיף 5 א' (ב) קובע:
דירה שנוספה לבניין בעת בנייתו מחדש בהתאם להוראות סעיף זה תהיה בבעלותם של מי שערב ביצוע העבודה כאמור בסעיף קטן (א) היו בעלי דירות בבית המשותף, לפי החלק ברכוש המשותף הצמוד לכל דירה.
לגבי תמא חיזוק, סעיף 5 (ד) קובע:
דירה חדשה שהוחלט על בנייתה בהתאם להוראות סעיף זה תהא בבעלותם של מי שערב ביצוע העבודה היו בעלי דירות בבית המשותף, לפי החלק ברכוש המשותף הצמוד לכל דירה.
ג. אפשרות שלישית היא שכל אחד מקבל לפי הלכת מרכזים (רי-פרצלציה אמיתית) כך שהזכויות החדשות יתחלקו לפי מבחן כלכלי, כמו ברי פרצלציה או לפי הלכת מרכזים שמשמעותה השווי הכלכלי של כל דירה , לפני הריסת הבניין.
כאמור, עד כה כל בתי המשפט לא התמודדו עם סוגיית חלוקת הזכויות ולא נימקו, אלא רק כתבו על מניעת וטו או עושק המיעוט, וכיוצ'ב.
בתי המשפט שכחו, שיש שווי כלכלי לכל מ"ר שנותנים לפלוני ולא לאלמוני, ותמהני מדוע שופטי העליון לא דנים בשאלה חשובה שכזאת.
*הכותב, עו"ד דוד בסון, הינו שותף במשרד עו"ד הרטבי, בורנשטיין, בסון ושות העוסק במקרקעין ומלווה פרויקטים של התחדשות עירונית
*בית המשפט העליון רע"א 5108/23
בידקו מי הם הטובים ביותר בהתחדשות העירונית בישראל
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
