בית המשפט דחה ערעור של בעלת נכס שהתנגדה לעבודות תמ"א 38/2, לאחר שדירתה קיבלה תמורה קטנה יותר מזו של דירות גדולות יותר
הוראות תמ"א 38 אינן מחייבות יזם לתת לבעלי דירות תוספת שטח שווה, תוך התעלמות מגודל הדירה המקורית. כך קבע בית המשפט העליון לאחרונה, בפסק דין שבו דחה ערעור של בעלת דירה בתל אביב על אישור תכנית תמ"א 38/2 בבניין של נמצא הנכס שלה. בערעור טענה בעלת הדירה כי ההסכם עם היזם מפלה אותה בהשוואה לבעלי דירות גדולות יותר.
במוקד הסכסוך ניצב בית משותף ברחוב זיכרון יעקב בתל אביב, ובו 12 דירות. 11 מבעלי הדירות חתמו על הסכם תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה מחדש) עם החברה היזמית משולם לווינשטיין הנדסה וקבלנות. מסגרת ההסכם התחייב היזם להרוס את הבניין הקיים ולהקים תחתיו בניין חדש העמיד מפני רעידות אדמה ובו 26 דירות חדשות, אשר מתוכן 12 תוקננה לבעלי הדירות הנוכחיים.
על פי ההסכם, כל בעל דירה יהיה זכאי לקבל דירה חדשה, גדולה ומשופרת, אשר תמוקם שתי קומות מעל דירת המוצא שלו. במסגרת ההסכם חולקו הדירות בבניין הקיים לשלושה "טיפוסים", בהתאם לגודלן: גדולות, בינוניות וקטנות, ונקבע כי לדירות הגדולות יתווספו 23 מ"ר, ולדירות הבינוניות והקטנות יתווספו 19 מ"ר. כמו כן, נקבע בהסכם כי לכל דירה חדשה תוצמד חניה וכן תכלול מרפסת בשטח של 11 מ"ר.
המערערת, שהיא בעלים של הדירה הנותרת, אשר על פי הרישום ממוקמת בקומה השלישית בבניין, ושטחה 43.95 מ"ר, סירבה לחתום על ההסכם עם הקבלן והתנגדה לפרויקט. שכניה הגישו תביעה בפני המפקחת בבקשה שתעשה שימוש בסמכותה לפי סעיף 5א לחוק החיזוק ותחייב את שכנתם לחתום על ההסכם עם היזם ולחלופין לאפשר לבא כוחם לחתום על ההסכם בשמה.
לטענת בעלת הדירה, התנגדותה לחתימה על ההסכם נעוצה בכך שההסכם מפלה אותה לרעה לעומת בעלי הדירות האחרות בבניין. לדבריה, על פי ההסכם היא זכאית לדירת תמורה עם תוספת שטח קטנה יותר מזו הניתנת לדירות הגדולות. זאת, מכיוון שדירתה משתייכת לדירות הבינוניות, ועל כן היא זכאית לתוספת שטח של 19 מ"ר, לעומת בעלי הדירות הגדולות, אשר זכאים לתוספת שטח של 23 מ"ר. כמו כן, נטען כי לפי ההסכם קטן חלקה היחסי ברכוש המשותף בהשוואה לדירות הגדולות, באופן המפלה אותה לרעה. בעלת הדירה טענה עוד כי נוכח העובדה שדירתה הנוכחית ממוקמת בקומה 3.5, היא זכאית לדירת תמורה בקומה השישית, ולא לדירה בקומה החמישית כפי שהוצע לה.
המפקחת דחתה את טענת הדיירת המתנגדת לפיהן ההסכם מפלה אותה לרעה. המפקחת קבעה כי אין להשוות את דירתה של המערערת לדירות הגדולות – שכן מדובר בקבוצות השוואה שונות. בשים לב לכך, נקבע כי לא מתקיימת כל הפליה לרעה ביחס למבקשת, שכן מתקיים שוויון בין דירת התמורה שלה לדירות התמורה שהוקצו לבעלי הדירות אשר מחזיקים בדירה מאותו טיפוס, ואין כל מקום להשוות בין דירתה של המבקשת לדירות גדולות יותר.
המערערת לא השלימה עם ההחלטה, והגישה ערעור לבית המשפט המחוזי בתל אביב נגד פסיקת המפקחת. השופטת לימור ביבי דחתה את הערעור וקבעה כי התוספת להיות שוויניות – קרי, כי לשווים תוקנה תוספת זהה. "לפיכך, במקום שבו מדובר בדירות מוצא בגדלים שונים ניתן לקבוע כי השוויון מתקיים גם במקרה שבו לבעלי דירות שונות הוקנו תוספות שטח שונות".
בעל הדירה לא השלימה גם עם פסק הדין של המחוזי, והגישה ערעור שני לבית המשפט העליון.
השופט יחיאל כשר דחה את בקשת רשות הערעור, וקבע כי: "את הבחינה לפגיעה בשוויון יש לבצע תוך השוואה בין שווים ולא בין מי שקיים שוני מהותי ביניהם. לפיכך, העובדה כי לבעלי דירות מוצא שונות ניתנות דירות תמורה עם תוספת שונה של מטראז', אין בה כדי להקים טענה להפליה לפי אף אחד מהמבחנים הנ"ל. קביעה זו מקובלת גם עליי, ועל כן אינני סבור כי יש בטענת המבקשת כדי להצדיק מתן רשות ערעור בגלגול שלישי, בנסיבות העניין דנן".
עוד כתב השופט כשר בהחלטתו כי הוראת תמ"א 38 אינה מחייבת מתן תמורה שוויונית לכל בעלי הדירות: "הוראת תמ"א 38 אליה מתייחסת המבקשת, קובעת כי התוספת המקסימלית שניתן להעניק במסגרת פרויקט כגון הפרויקט בו עסקינן, היא תוספת של 25 מ"ר לדירה. לפיכך, מהוראה זו לא ניתן להסיק דבר ביחס לטענת המבקשת, לפיה לכל בעלי הדירות יש להעניק דירות תמורה בעלות תוספת מטרים שווה, בהתעלם מגודל דירות המוצא שלהם".
בידקו מי הם הטובים ביותר בהתחדשות העירונית בישראל
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
