מה גורם לצעירים להסתער על הדירות החדשות ומדוע הם מחפשים דווקא דירות על הנייר? אוהד אסרף: "מדובר בעסקה משתלמת"
ברבעון הראשון של 2024 נמכרו למעלה מ – 10,000 דירות חדשות, סכום כפול מהדירות שנמכרו ברבעון הקודם וגידול של למעלה מ – 30% ביחס לרבעון הראשון של השנה הקודמת. את הגידול בעסקאות מייחסים במשרד האוצר ( על פי הסקירה של הכלכלן הראשי באוצר לחודש מרץ 2024 ) לעסקאות המימון המשתלמות שמציעים היום יזמים במסגרת מבצעי פריסייל ועל פי הנתונים יותר מ – 40% מהדירות החדשות שנרכשו בחודש האחרון נמכרו כדירות "על הנייר", עוד נתון מעניין שעולה מהסקירה הוא שמרבית הרוכשים הם זוגות צעירים ואפילו רווקים. אז מה גורם לצעירים להסתער על הדירות החדשות ומדוע הם מחפשים דווקא דירות על הנייר? כל התשובות במדריך שלפניכם.
מה זה פריסייל ?
הפריסייל היא מכירה מוקדמת שיוזמות חברות הבניה לפני היציאה הרשמית של פרויקט חדש למכירה. המטרה של הפריסייל היא להציג לגוף המממן את הפרויקט ( בנק או גופים חוץ בנקאיים ) מכירות ראשוניות בפרויקט על מנת לקבל את המימון. המשמעות היא שהחברה צריכה למכור מספר דירות לא קטן בתקופה קצרה ולכן התנאים שהיא מציעה הם תנאים טובים במיוחד הן מבחינת המחיר והן מבחינת תנאי המימון. בפרויקטים מבוקשים הפריסייל נערך רק בקרב " משפחה וחברים" בלי פרסום וכאשר הקהל הרחב כלל לא מודע למבצע ויכול להצטרף לפרויקט רק לאחר עליית המחיר הראשונה שמתרחשת בסוף הפריסייל.
מה מאפיין את הפרי סיילים של התקופה האחרונה?
הרכישה במסגרת פריסייל תמיד הייתה משתלמת אבל כיום היא משתלמת במיוחד. בגלל עליית הריבית המשק. מאז אפריל 2022 היזמים הבינו שהירידה בביקושים לדירות חדשות נובעת מעלויות המימון הגבוהות שכרוכות בעליית הריבית של המשכנתאות ומהחשש של הרוכשים שהריבית תוסיף לעלות לכן הם מציעים הטבות מימון שמנטרלות את הצורך לקחת היום הלוואת משכנתא בריבית גבוהה ומאפשרות לרוכשים לשריין לעצמם דירה עם הון עצמי מינימלי של כ- 10% ממחיר הדירה ואת היתרה לשלם רק כאשר הדירה מוכנה בעוד כ- 3 עד 5 שנים. בנוסף מרבית הקבלנים מציעים היום הטבה נוספת של פטור מהצמדה לתשומות הבנייה.
מדובר בעסקה משתלמת גם לצעירים שיכולים לקנות דירה מבלי לשלם דמי שכירות ומשכנתא במקביל וגם למשקיעים שיכולים לבצע השקעה משתלמת עם הון עצמי התחלתי נמוך וללא משכנתא.
מה המשמעות הכספית של הטבות המימון?
המשמעות של הטבות המימון מבחינת היזם היא שלמעשה היזם הוא שמשלם לבנק את עלויות המימון וסופג עלייה אפשרית במדד תשומות הבנייה מדובר בפועל בהנחה של 10% עד 15% ממחיר הדירה, ורוכשים מתוחכמים שמבינים את המשמעות האמיתית של ההטבה ממהרים לבצע עסקאות. בגלל העלייה בביקושים ייתכן שהטבות המימון המפליגות שהיזמים מציעים היום לא ימשכו לאורך תקופה וככל שהשוק יתעורר גם המחירים יחזרו לעלות.
מה עליית הערך הצפויה עד לאכלוס?
מלבד ההטבות הכספיות שמוצעות במסגרת הפריסייל ועליית המחיר הראשונית שצפויה לאחר שהיזם ימכור את כמות הדירות הנדרשת לקבלת מימון, מרבית הרוכשים בונים היום על עליית מחירי הדירות בשנים הקרובות ממספר סיבות: הירידה בהתחלות בנייה כתוצאה מהמלחמה והמחסור בעובדים, עלייה במספר העולים לישראל כתוצאה מגילויי האנטישמיות בעולם, עלייה בעלויות הבנייה כתוצאה מהמחסור בחומרי גלם וכדו… כלומר הצפי הוא שמחירי הדירות ימשיכו לעלות בשנים הקרובות והרכישה בפריסייל מאפשרת לצעירים לקבע את המחירים של היום לעוד 3 עד 5 שנים והמשקיעים רואים את ההזדמנות למכור את הדירות לקראת או אחרי השלמתן ברווח משמעותי.
האם עסקאות בפרי סייל עדיפות על המבצעים הממשלתיים
אחד הנתונים המעניינים בסקירת הכלכלן הראשי, הוא שמי שקונה את הדירות במבצעי הפריסייל הם צעירים ואפילו רווקים. אותם צעירים מעדיפים היום לרכוש דירות עם מועד מסירה רחוק. הם למעשה רוכשים דירה עם הון עצמי מינימלי ומשריינים להם את המחיר של היום, בחלק גדול מהמקרים ההורים הם אלו שמסייעים בגיוס ההון העצמי הנדרש וכך משריינים דירה עתידית לצעירים. אנחנו רואים שהרבה מאותם זוגות וצעירים הם כאלו שנואשו מההגרלות לדירות במסגרת המבצעים הממשלתיים כאשר הרכישה הנוכחית מייצרת להם מספר יתרונות – הם בוחרים איפה יגורו. הם בוחרים את הדירה שהם רוצים, יש להם ודאות שאין במסגרת ההגרלות. ההון העצמי הנדרש נמוך יותר ולא נדרשת משכנתא מהיום הראשון כמו במבצעים הממשלתיים, בנוסף, אין הצמדה למדד תשומות הבנייה ואין צורך לשלם שכירות במקביל למשכנתא. אלו יתרונות שבמקרים מסויימים שווים יותר מההנחה המוצעת במסגרת דירה בהנחה בעיקר שבתוכניות האחרונות צמצמו את ההנחות.
איך מממנים עסקת פריסייל?
לכאורה עסקת פריסייל מחייבת תשלום הון עצמי לא גבוה, אבל חשוב לדעת כי הטבת המימון כרוכה בקבלת הלוואה מהבנק שאת הריבית אמנם משלם היזם אבל הבנק בודק את יכולת ההחזר העתידית של הרוכשים. לכן יש לקחת זאת בחשבון ובמידת הצורך להתייעץ עם יועץ משכנתאות טרם הרכישה ולבצע בדיקות מקדימות על מנת שלא יהיה מצב שהרוכש סגר עסקה ויש לו הון עצמי אבל הבנק לא יאשר את ההלוואה.
איפה כדאי לקנות דירות?
בעיקרון יש היום עסקאות פריסייל בכל הארץ והבחירה הראשונית של זוגות שקונים לשם מגורים צריכה להעשות כמובן לפי המקום שבו רוצים לגור והתקציב, עם זאת יש מספר גורמים שצריך לקחת בחשבון. מחירי דירות חדשות שנבנות בשכונות גדולות שנמצאות בתחילת הבנייה לרוב עולות יותר מפרויקטים הנמצאים באזור בנוי שכן הביקושים עולים ככל שהשכונה מתקדמת ונבנים בה מוסדות חינוך וציבור חדשים. מחירי דירות שממוקמות ליד תחנות רכבת קלה או כבדה או בשכונות עם נגישות תחבורתית גבוהה צפויים לעלות יותר לאור התחזיות לגידול המשמעותי בעומס בכבישים בשנים הבאות.
איך מאתרים עסקאות פריסייל
אין היום אתר או מקור מידע שמרכז את כל מבצעי הפריסייל. בנוסף, חלק ממבצעי הפריסייל מוצעים מראש רק למקורבים ולא לקהל הרחב. לכן מומלץ להצטרף לקבוצות ווטסאפ או לקבוצות פייסבוק שמיידעות על מבצעי פריסייל משתלמים ולנסות לקבל מידע מוקדם ככל האפשר.
*הכותב, אוהד אסרף, הינו מנכ"ל ובעלים קבוצת ארי מגורים לשיווק נדל"ן, המתמחה בשיווק פרויקטים חדשים בכל רחבי הארץ. הקבוצה הקימה קהילת רוכשים, שבה תוכלו לקבל עדכונים על הפריסיילים השווים ביותר בענף לפני כולם
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
