"נטרול החלום": זינוק בסכומי היטל ההשבחה שישלמו יזמים לרשויות המקומיות עבור קרקע חקלאית

החלטה עקרונית של ועדת הערר במחוז מרכז: יש לנטרל ציפיות לשינוי ייעוד כאשר עורכים שומה לקרקע חקלאית בגין תכנית משביחה. ההחלטה התקבלה בדיון במספרים עררים שהגישו לוועדה שתי חברות יזמיות כנגד החלטת שמאים מכריעים בגין אישור תכנית שכונת האתרוגים ביישוב אליכין. 

הוועדה, בראשותה של עו"ד מאיה אשכנזי, קבעה בהחלטתה כי "לא נפל פגם בעצם ההבחנה שערכו השמאים המכריעים בין שווי קרקע חקלאית הכוללת ציפיות לשווי קרקע חקלאית שאינה כוללת חלום לשינוי ייעודה למגורים", וציינה כי יש לנטרל בחישוב השומה עסקאות שאינן משקפות שווי חקלאי נקי מציפיות או מהשפעות אחרות. משמעות ההחלטה היא השבחה גבוהה יותר, מכיוון שערך קרקע חקלאית ללא ציפיות להפשרה נמוך יותר בשיעור ניכר מקרקע חקלאית ללא ציפיה לשינוי ייעוד, ולכן הפער בינה לבין ערך הקרקע לאחר אישור התכנית המשביחה גבוה יותר.

תכנית אתרוגים, שאושרה בשנת 2018, מציעה הקמת שכונת מגורים בת 450 יח"ד על שטח של 209 דונמים ביישוב אליכין שבשרון. בעקבות מכירת קרקע בבעלותן בתחום התכנית, הונפק לעוררות היטל השבחה מטעם הוועדה המקומית שרונים. בין הוועדה לבין העוררות התעוררה מחלוקת סביב ערך הקרקע במצב הקודם, כקרקע חקלאית. בעוד ששומת הוועדה המקומית הייתה ערך של 300 שקל למ"ר, שומת העוררות הייתה פי שניים – שומה שנעה בין 600 ל-670 שקל למ"ר. מדובר בארבע שומות, ועקב המחלוקת מונו שמאים מכריעים לפסוק בסוגיה. השמאים המכריעים אשררו את שומת הוועדה המקומית, וקבעו כי ערך הקרקע במצב הקודם הוא 300 שקל למ"ר. על השומה המכרעת הגישו העוררות ארבעה עררים, שאוחדו לדיון אחד.

לטענת העוררות, בהתאם להלכה המשפטית, בקביעת השווי במצב הקודם יש להביא בחשבון את הציפייה להשבחת המקרקעין. הוועדה המקומית, מנגד, טענה כי מרבית העסקאות שעליהן הצביעו העוררות כמשקפות שווי של 600 שקל למ"ר, הן עסקאות ספקולטיביות, שנערכו על ידי חברות עסקיות שמכרו שטחי קרקע בציפייה לשינוי ייעוד עתידי. עסקאות מסוג זה, טענה הוועדה המקומית, אינן משקפות שווי שוק של קרקע חקלאית.

ועדת הערר התייחסה לעסקאות ספקולציה בקרקע חקלאית, שנמכרת לציבור ככזו הצפויה להיות מופשרת למגורים. עבור עסקאות מסוג זה פורסם תקן 22, שהוא הוא תקן שמאי מחייב של מועצת שמאי המקרקעין, שמטרתו להגן על רוכשי קרקעות שאינן זמינות לבנייה. התקן מחייב שקיפות מלאה לגבי סיכויי הפשרת הקרקע, שוויה הנוכחי (כחקלאית), והערכת זמן ועלויות להפשרה, כדי למנוע הטעיה בשיווק. בהחלטת הוועדה נכתב כי "המחירים המשולמים בעסקאות המתייחסות לנתחים זעירים של קרקע חקלאית משקפים במידה רבה את הציפיה לשינוי ייעוד עתידי, ולא את שוויה של הקרקע החקלאית בייעודה הנוכחי… לא אחת נמצא, כי שטחים חקלאיים גדולים משווקים פּיסוֹת – פּיסוֹת לאנשים פרטיים, שחולמים לזכות ביח"ד למגורים. עסקאות אלו, נערכות ברמות מחירים שאינן מאפיינות קרקע לעיבוד חקלאי רגיל, אלא קרקע חקלאית עם חלום שביום מן הימים היא תופשר למגורים".

הוועדה קבעה כי תקן 22 נועד להזהיר את הקונים של קרקע חקלאית ספקולטיבית. העוררות טענו בדיון כי עצם החובה להציג בפני קונה שומת מקרקעין לפי תקן 22 משמעה שקרקע חקלאית ספקולטיבית נמכרת במחיר של קרקע חקלאית לעיבוד חקלאי. "ההיפך הוא הנכון", קבעה הוועדה שדחתה עמדה זו של העוררות. "חובה זו שקולה לחובה לסמן במדבקה אדומה מוצרים ארוזים המכילים כמויות גבוהות של סוכר, נתרן או שומן רווי. מטרת החובה: לגרום לכך שקונה יֵדַע וייקח בחשבון את הסיכון בעת שהוא מתקשר בעסקה".

הוועדה שבה והבהירה כי "לא נפל פגם בעצם ההבחנה שערכו השמאים המכריעים בין שווי קרקע חקלאית הכוללת ציפיות לשווי קרקע חקלאית שאינה כוללת חלום לשינוי ייעודה למגורים". הוועדה קבעה כי יש לנטרל השפעות תכנוניות על ערך הקרקע החקלאית, כגון השפעת תכנית האב לאליכין, במטרה לקבוע את שומת הקרקע החקלאית. הוועדה הבהירה כי  "דרך טובה לנטרל את השפעת תוכנית האב הינה לא להביא בחשבון עסקאות שהושפעו ממיקומן בשטח שיועד למגורים בתוכנית האב".

מנגד, הוועדה קיבלה טענה של אחת העוררות, שלפיה השמאי המכריע לא התייחס בשומה לקרבת המגרש שנמכר לבית העלמין. הוועדה ציינה כי השמאי המכריע לא החיל מקדם הפחתה בגין קרבה לבית עלמין, ובכך דחה במשתמע את הטענה, אולם מבלי לנמק את הדבר. "הכרעה בנושא הפחתת שווי קרקע בשל קרבה לבית עלמין היא הכרעה שמאית מקצועית באופן מובהק, וספק רב אם ועדת ערר הייתה מתערבת בהכרעה בעניין שכזה, לו נומקה כנדרש", נכתב.

הוועדה החליטה, איפוא, לדחות את העררים בגין שלוש מהשומות, והורתה לשמאי המכריע להשלים התייחסותו לטענה בעניין הפחתת שווי המקרקעין במצב החדש בשל קרבה לבית עלמין.

כאמור, משמעות ההחלטה לדחות את הערר ולקבוע ערך קרקע חקלאית נמוך יותר וללא השפעת ציפיות להפשרה היא השבחה גבוהה יותר. זאת מכיוון שערך קרקע חקלאית ללא ציפיות להפשרה נמוך יותר בשיעור ניכר מקרקע חקלאית ללא ציפיה לשינוי ייעוד, ולכן הפער בינה לבין ערך הקרקע לאחר אישור התכנית המשביחה גבוה יותר.

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן