ועדת הערר נזפה בעיריית רחובות: עיכבה במשך 13 שנים תכנית להקמת בניין מגורים

פיתוח מתחמי – לא בכל מחיר. ועדת הערר במחוז מרכז קיבלה השבוע ערר שהוגש נגד עיריית רחובות, שעיכבה במשך יותר מ-13 שנים תכנית להקמת בניין מגורים, מתוך כוונה לקדם תכנון כולל לאזור, וקבעה בהחלטתה כי "אין הצדקה לעכב את התכנון הנקודתי המוצע עד לקידומה של התכנית הכוללנית לעיר".

הרקע לערר הוא תכנית שמקודמת ברחוב סירני 30-32 במזרח העיר, לצורך איחוד בין שתי החלקות במטרה להקים בניין מגורים בן 17 יח"ד על מגרש שבו נמצאים שני בתים צמודי קרקע. התכנית הוגשה לראשונה בשנת 2013, אך הוועדה המחוזית מרכז דחתה אותה, וקבעה כי עיבוי הבינוי באזור, המתאפיין בבנייה נמוכה, ייעשה במסגרת תכנון כולל לאזור, אשר יתייחס למכלול ההיבטים התכנוניים הנדרשים, ולא במסגרת תכנון נקודתי המהווה, כדברי הוועדה, טלאי על טלאי. בהמשך, קידמה הוועדה המקומית מדיניות תכנונית לעיר רחובות (מדיניות 2023), שעל פיה הבנייה ברחוב היא בגובה של עד 9 קומות. 

לפני כשמונה חודשים, באוקטובר 2025, הגישו יזמי התכנית בשנית את התכנית לוועדה המקומית, אך זו סירבה לדון בהפקדתה, בטענה כי "קיימת סבירות לתכנון מתחמי ועל כן צוות מנהל ההנדסה ממליץ לסרב לתכנית בשלב זה".  בסופו של הדיון בתכנית, החליטה הועדה המקומית לדחות את התכנית בלא להפקידה.

על החלטה זו הוגש הערר. לטענת העוררות, החלטת הועדה המקומית לדחות את התוכנית בלא להפקידה, אינה סבירה, מתעלמת משינויים תכנוניים שחלו בסביבת המקרקעין, ומסבה להן עוול קנייני מתמשך ובלתי מידתי. הוועדה המקומית, מנגד, ביקשה לדחות את הערר. לטענתה, החלטתה אינה מהווה סירוב סופי וסתימת הגולל על פיתוח המקרקעין, אלא החלטה המכוונת את התכנון למסלול הנכון והראוי – מסלול התכנון הכוללני והמתחמי, שכן בהתאם להלכה הפסוקה, קיימת עדיפות מובהקת לתכנון כולל על פני תכנון נקודתי.

הוועדה, בראשותו של עו"ד יוני שורץ, החליטה לקבל את הערר. "בנסיבות ענייננו – שעה שהתכנית הכוללנית הינה בשלב ראשוני והתחלתי בלבד, אין הצדקה לעכב את התכנון הנקודתי המוצע עד לקידומה של התכנית הכוללנית לעיר", נכתב בהחלטתה. 

עוד קבעה הוועדה כי קיימת אפשרות שהתכנית המוצעת לא משפיעה על האפשרות לתכנון מתחמי. מסיבה זו, נכתב בהחלטה כי מהנדס הוועדה המקומית נדרש לבחון הן את קיומה של האפשרות לתכנון מתחמי, והן את השפעתה של התכנית המוצעת על התכנון מתחמי. "סירוב לתכנית על בסיס חוות דעת מהנדס הוועדה המקומית – המצביעה על היתכנות לתכנון מתחמי, יהיה ראוי רק אם חוות הדעת מפרטת גם כיצד התכנית המוצעת, פוגעת באפשרות למימוש תכנון מתחמי עתידי", נכתב. 

לגופו של עניין, הוועדה ציינה כי כל שנקבע בהחלטת עיריית רחובות היה כי קיימת סבירות לתכנון מתחמי ועל כן צוות מנהל ההנדסה ממליץ לסרב לתכנית. "מעבר לעובדה שחוות הדעת לא מפרטת את גודלו של המתחם המיועד לתכנון מתחמי, והיא אף לא מציגה ניתוח פיזי, קנייני, או כלכלי, המבסס את אותה היתכנות תיאורטית לקיומו של פוטנציאל מתחמי, הרי שהיא נעדרת התייחסות להשפעתה של התוכנית המוצעת על האפשרות לתכנון מתחמי, וממילא אין בה כדי להראות כיצד התוכנית המוצעת עלולה לסכל או לפגוע באפשרות התכנון המתחמי, ואף לא בתכנית הכוללנית המקודמת", נכתב בהחלטה. לפיכך, נקבע כי חוות הדעת של מהנדסת הוועדה המקומית אינה מהווה מחסום לבחינת קידומה של התכנית.

עוד ציינה הוועדה כי בהתאם לפסיקה, קיימת עדיפות מובהקת לתכנון כוללני ולתכנון מתחמי על פני תכנון נקודתי, אולם עדיפות זו אינה חזות הכול: "אין מדובר בכלל קשיח ומוחלט, שלפיו כל אימת שמועלית האפשרות לתכנון כוללני – אף אם ראשוני ולא מגובש, יש לדחות תכנית נקודתית" נכתב. בנוסף, הוועדה הוסיפה כי דחיית תכניות נקודתיות מזה, לצד אי השלמת תכנון כולל מזה, עלולה להפוך להתנהלות מנהלית החורגת ממתחם הסבירות. "קיימת עדיפות מובהקת לתכנון כוללני על פני תכנון נקודתי. ברם, בחלוף זמן סביר, תינתן עדיפות לקידום תכנון נקודתי, גם כאשר מקודמת תכנית כוללנית, ובמקרים המתאימים ניתן לקדם פתרון ביניים מאוזן, לפיו, תקודמנה תכניות נקודתיות לאורו של התכנון הכוללני המתגבש".

בהתייחסה לתכנית שהוגשה לעירייה, קבעה ועדת הערר כי אין מקום לעיכוב התכנון הנקודתי עד לקידומו של תכנון כולל. "ניתן בענייננו לקדם את התכנית המוצעת לאורו של התכנון הכוללני המתהווה", קבעה הוועדה, שהוסיפה כי במשך הזמן שחלף מתחילת קידום התכנית על הקרקע הינו קיצוני וחריג – מעל 13 שנים. "אין לפנינו מצב שבו רשויות התכנון עמדו בלוח זמנים סביר אך טרם השלימו מלאכתן. התכנית הכוללנית המקודמת לעיר רחובות הותנעה רק בחודש אוקטובר 2025 והיא מצויה בשלבים התחלתיים בלבד: טרם הוגשה, טרם הופקדה, וטרם גובשה לכדי מסמך סטטוטורי שניתן לבחון את השלכותיו הקונקרטיות על המקרקעין", נקבע.

עוד קבעה הוועדה כי "תכנון עתידי נועד להצמיח את העיר, לא להקפיא את חייה. אין בכוחו של חזון עתידי ערטילאי כדי לגזור שיתוק על ההווה, ואין ברצון ראשוני והתחלתי לקידום תכנון כוללני – שטרם הבשיל לכדי גיבוש סטטוטורי, כדי להקים מחסום בפני יוזמות נקודתיות התואמות את מדיניות הרשות".

לפיכך, ועדת הערר הורתה לעירייה להפקיד את התכנית. בסיכום הדברים, נכתב כי "על הוועדה המקומית לאמץ אמות מידה מאוזנות ומידתיות בבואה לבחון תוכניות נקודתיות בתקופת הביניים שעד להבשלת התוכנית הכוללנית, שכן קיומו של הליך תכנון כוללני המצוי בשלביו הראשוניים, אינו יכול להצדיק, כשלעצמו, יצירת קיפאון תכנוני גורף ועיכוב של יוזמות נקודתיות העולות בקנה אחד עם מסמכי המדיניות הקיימים של הוועדה המקומית עצמה".

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן