עו"ד נורית כהן קצב // יחצ

אף אחד לא נותן את הדין על התחדשות עירונית במגזר החרדי

אי כדאיות כלכלית של היזמים לבניית פרויקטים בקהילות החרדיות, מעלה לסדר היום סוגיה כבדת משקל, שטרם זכתה להתייחסות מגורמי הממשלה. עו"ד נורית כהן קצב עם טור אישי על האתגרים והמענים להתחדשות עירונית במגזר החרדי

מגדילים 28.11.2018

תמונה: נורית כהן קצב // יחצ

מאת: עו"ד נורית כהן קצב

"לַכֹּל זְמָן וְעֵת לְכָל חֵפֶץ תַּחַת הַשָּׁמָיִם….עֵת לִפְרוֹץ וְעֵת לִבְנוֹת… עֵת לִשְׁמוֹר וְעֵת לְהַשְׁלִיךְ… עֵת לֶאֱהֹב וְעֵת לִשְׂנֹא, עֵת מִלְחָמָה וְעֵת שָׁלוֹם… (מגילת קהלת, פרק ג, פסוקים א'-ח').

המטרות המרכזיות של פרויקטים של התחדשות עירונית הן חידוש פני העיר, חיזוק מבנים ובעיקר הגדלת היצע הדיור. אומנם אנו עדים לפרויקטים רבים של התחדשות עירונית בערים רבות ברחבי הארץ, אולם דווקא בערים בהן קיים הצורך הרב ביותר להתחדשות עירונית, בערי הפריפריה והערים החרדיות, פרויקטים כאלו כמעט ואינם מוקמים ואנו לא עדים למיזמים מסוג זה באוכלוסיות הפריפריאליות בכלל והחרדיות בפרט.

היצע דיור נמוך וביקושים גבוהים בערים החרדיות
דווקא בערים החרדיות בהן הביקוש לדיור גבוה ואף קצב גידול האוכלוסייה מוגבר ביחס לאוכלוסיה הכללית – ההיצע לדיור מתאים הוא נמוך, ככך שמתקיים יחס הפוך בין ההיצע לבין הביקוש. מדינת ישראל הבינה את צורכי האוכלוסייה החרדית ומשכך הוקמו לאורך השנים ערים חרדיות דוגמת אלעד, מודיעין עילית וביתר עילית, אולם הקמת ערים אלה לא הביאה לפתרון של ממש לאוכלוסייה החרדית בערים הוותיקות, כמו ירושלים, טבריה ובני ברק.

על אף שהקמת פרויקטים של התחדשות עירונית בערים חרדיות היא פתרון מיידי לביקוש דיור בערים החרדיות ועל כן היינו מצפים לראות פרויקטים רבים של התחדשות עירונית בערים חרדיות, בפועל, פרויקטים אלו אינם מוקמים בערים אלו כמעט בכלל וזאת נוכח האתגרים אותם מציבה הקהילה החרדית בפרויקטים מסוג זה. האתגרים האמורים נוגעים, בין היתר, לצרכים הייחודים שיש לחברה החרדית כגון: מבני ציבור – כדוגמת ביתי כנסת, מקוואות, מרפסות סוכה, בניינים שאינם גבוהים, מעלית שבת, אכלוס ושיכון בקומות הנמוכות, עצת הרב וכו'.

קבלת "הכשר" מהרב להסכם מול היזם
בכל הנוגע לבנייה לגובה במגזר החרדי, קיימת בעיה הנוגעת לחלק נרחב מהציבור החרדי אשר נמנע מלהשתמש במעליות שבת משיקולים הלכתיים. דבר זה מהווה קושי של ממש עבור בעלי הדירה, מאחר וככל ותוקצה להם דירה בקומה הגבוהה של הבניין החדש ומצריך עליה וירידה של קומות רבות ברגל, בעוד במרבית הפרויקטים בעלי הדירות שואפים לקבל את דירתם בקומות הגבוהות יותר. צרכים מיוחדים אלו מציבים בפני היזם אתגרים אשר עומדים למול הכדאיות הכלכלית שבפרויקט וכן קשיים תכנוניים של ריבוי מבנים נמוכים במתחם צפוף ממילא.
עניין נוסף הנוגע לעצת הרב, הוא למעשה קבלת "הכשר" להסכם מול היזם, שכן לרוב, הקהילות החרדיות נועצות ברבני הקהילה בטרם קבלת החלטות וחתימה על הסכם.

עם זאת, ניתן למצוא חלופות שונות, אשר יצדיקו את ההשקעה והכדאיות הכלכלית של היזם וגם יתנו מענה לצרכים המיוחדים של הקהילה החרדית והתאמתם  לקהילה שומרת תורה ומצוות ולאנשיה.

פתרון השימושים המעורבים
אפשרות ראשונה לפתרון הינה בניית פרויקט "שימושים מעורבים" – הקמת מבנים בהם הקומות הראשונות ישמשו למגורים והקומות שמעליהן ישמשו לתעסוקה, מסחר ומשרדים – חלופה זו מאפשרת מגורים ללא צורך במעלית שבת על ידי פינוי שטחי המסחר בקומות התחתונות והעברתם של שטחי המסחר מהקומות התחתונות לקומות העליונות. אפשרות נוספת הינה שימוש בכלי תיכנוני של ניוד זכויות בנייה. באמצעות ניוד זכויות בנייה ניתן להתגבר על אי כדאיות כלכלית של היזם לבניית פרויקטים בקהילות החרדיות והצרחת אחוזי הבנייה הנוספים אל מקרקעין שבהם תקום כדאיות כלכלית ליזמים.

ההסדר של ניוד הזכויות מוסדר בס' 20א לתמ"א 38 בו נקבעו ההוראות המחייבות לגבי ניוד זכויות בנייה, גם כאשר אין כדאיות כלכלית לחיזוק הבניינים. כדוגמה לכך אנו למדים מתכנית תא/2650/ב, תוכנית השימור של תל אביב, שאישרה ניוד זכויות ממגרש למגרש על מנת שבעל הבניין לשימור לא יפגע מהתוכנית ויתומרץ כלכלית לביצוע הליך השימור.

באמצעות חלופות אלו, ייתכן שניתן להביא את בשורת ההתחדשות עירונית גם למגזר החרדי וזאת ללא צורך בשינוי אורחות החיים וצביון הקהילה הייחודי מחד גיסא, ושמירה על כדאיות כלכלית ותכנונית של הפרויקט מאידך גיסא.

*הכותבת הינה שותפה ומנהלת מח' התחדשות עירונית במשרד CBA שרקון, בן עמי, אשר ושות' & נאמן, קינן ושות

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות