banner
תל אביב // Depositphotos
תל אביב // Depositphotos

"ההחלטה שהרימה את המסכה מעל טענת המיתוג של עיריית תל אביב"

הפרשנות המלאה להחלטה כי תוכנית השימור של עיריית תל אביב אינה משביחה את ערך הנכסים וגם אינה מזכה את בעלי הנכסים בפיצוי

תוכנית השימור של תל אביב אושרה בשנת 2008 והגדירה מאות מבנים כמבנים המיועדים לשימור. חלקם לשימור רגיל וחלקם לשימור מחמיר. בעקבות אישור התוכנית הגישו בעלי הנכסים תביעות בגין ירידת ערך הנכסים ותבעו פיצויים מהועדה המקומית תל אביב. הם טענו שהעלויות הכרוכות בשימור המבנה מורידות את ערך המבנה. 

הועדה המקומית בתגובה קבעה שתוכנית השימור למעשה מעלה את ערך הנכסים ולא פוגעת בערכם בגלל אלמנט של מיתוג והוציאה לבעלי הנכסים שומות גבוהות של היטלי השבחה. בגין שומות אלו התנהלו הליכים מול שמאים מכריעים בשאלה האם תוכנית השימור משביחה את הנכס או לא וכולם רוכזו אצל ועדת הערר של מחוז תל אביב להכריע בנושא. אחרי שנים של המתנה התפרסמה היום ההחלטה של ועדת הערר בראשות עו"ד בנימין זלמנוביץ, בשתי הסוגיות והותירה את שני הצדדים לא מרוצים בקבעה מצד אחד שתוכנית השימור אינה תוכנית משביחה ולכן העירייה אינה זכאית להיטלי השבחה אך מצד שני גם בעלי הנכסים אינם זכאים לפיצויים כי הם לא הצליחו להוכיח ששווי הנכסים שלהם ירד בעקבות אישור התוכנית.

עו"ד צבי שוב // צילום: itamar photo
עו"ד צבי שוב // צילום: itamar photo

עוה"ד צבי שוב וישראל אלתר ממשרד שוב ושות' המייצג בעלי נכסים שהוכרזו לשימור ציין כי: "התוצאה אליה הגיעה ועדת הערר אחרי 15 שנה של המתנה נראית כמו ההחלטה הקלה ביותר. מצד אחד הועדה קבעה ובצדק שעיריית תל אביב לא יכולה לגבות היטלי השבחה בגין הליך "מיתוגי" שכן תוכנית השימור לא הקנתה זכויות בפועל, לא היה כאן הליך תכנוני ובנוסף, גם השמאויות שבוצעו בפועל לא הראו שערך הנכסים עלה בעקבות התוכנית. 

"כלומר מדובר בסוג של "המצאה" של עיריית תל אביב שמטרתה היה לשמש הליך נגד תביעות הפיצויים שהגישו בכלי נכסים שהוגדרו לשימור. בפועל זה גם גרם לחלק מבעלי נכסים לוותר על תביעות הפיצויים תמורת ביטול השומות כך שבמידה מסוימת התכסיס של העירייה עבד בפועל. לגבי דחיית תביעות הפיצויים, טוענים בשוב ושות' כי מדובר בפרשנות שגויה של ועדת הערר וכי לא ניתן לקבוע באופן גורף כי התוכנית לא פגעה בערך הנכסים.

עו"ד ישראל אלתר // צילום: ITAMAR PHOTO
עו"ד ישראל אלתר // צילום: ITAMAR PHOTO

ברגע שהתוכנית מחייבת את בעל הנכס בעלויות שימור יקרות נרשמת פגיעה ויש לבחון כל מקרה לגופו. ניתן לראות גם שההחלטה בנושא לא התקבלה פה אחד וכי נציג הציבור התנגד לה. לכן, למרות שחלפו כ- 15 שנה מאז אישור התוכניות ולמרות שהשוק ממתין כבר יותר מעשור להכרעה בשאלה הרי שההחלטה היא לא סוף פסוק וככל הנראה היא תגיע בקרוב גם לפתחו של בית המשפט. יש לזכור כי יש להחלטה הזאת חשיבות לא רק לגבי בעלי הנכסים המיועדים לשימור בתל אביב אלא גם לערים אחרות שקידמו ומקדמות תוכניות שימור וההחלטה בתיק הזה תהווה תקדים לערים אחרות".

דקלה מוסרי טל // צילום: דקלה שי
דקלה מוסרי טל // צילום: דקלה שי

עו"ד דקלה מוסרי טל, מבעלי מוסרי, טל עורכי דין ויו"ר ועדת ערר מחוז חיפה לשעבר, מציינת כי: "החלטת ועדת הערר בתל אביב הרימה את המסכה מעל טענת המיתוג של עיריית תל אביב שמלכתחילה לא הייתה רלוונטית לנושא היטל ההשבחה מכיוון שתוכנית השימור לא יצרה שינוי בתכונות המקרקעין. היא מחזקת את הטענות שהוועדה המקומית השתמשה בטענת המיתוג ככלי להתמודדות עם תביעות הפיצויים בגין ירידת ערך שהגישו בעלי הנכסים וכעת היא מעוררת ספקות לגבי ההסכמים שנחתמו בין בעלי הנכסים לבין העירייה לאחר שהאחרונה הסכימה "לוותר" על היטלי ההשבחה בגין ביטול תביעות הפיצויים. 

"ההחלטה בנושא זכאות בעלי הנכסים לפיצויים בגין תוכנית השימור מבוססת על עיקרון שמאי דומה וטוענת כי כשם שהעירייה לא הצליחה להוכיח שערך הנכסים עלה בגלל תוכנית השימור, כך גם בעלי הנכסים לא הוכיחו כי ערך הנכסים ירד באמצעות עסקאות השוואה. עלויות השימור הופכות אולי את תוכנית השימור לתוכנית לא מוצלחת, אך הם לא גרמו לירידת ערך הנכס. כנראה שמשני הצדדים לא נאמרה המילה האחרונה, אולם להחלטה יש חשיבות לדעתי בעיקר לרשויות אחרות שמקדמות היום תוכניות שימור. ככל שהרשויות ידעו לתת תמריצים כלכליים ראויים לבעלי הנכסים במסגרת התוכנית כך יש יותר סיכוי שהתוכנית תתממש ושאלת הפגיעה בערך הנכסים תתייתר". 

עו"ד ענת בירן // צילום: רז רוגובסקי
עו"ד ענת בירן // צילום: רז רוגובסקי

עו"ד ענת בירן, מומחית לתכנון ובנייה ובעלת משרד ענת בירן – עורכי דין, אומרת כי: "אנו מברכים על החלטות ועדת הערר שניתנו כ-15 שנה אחרי אישור תוכנית השימור בעיר תל אביב ב-2008, ובעקבות כל התביעות שהוגשו בשנת 2011. סוף סוף התקבלו החלטות ששמות סוף להמתנה האינסופית בתביעות הפיצויים, וגם בנוגע לדרישה המופרכת של עיריית ת"א להיטלי השבחה כתוצאה מתוכנית השימור בת"א (תוכנית העיר הלבנה). 

"ועדת הערר דחתה בהחלטתה את כל הטענות של עיריית ת"א לחייב בהיטל השבחה בגין תוכנית השימור – כל העררים שהוגשו על עצם החיוב בהיטל השבחה התקבלו, ונקבע כי לא מדובר בתוכנית משביחה. ההחלטה למעשה פסלה את הניסיון המופרך של העירייה להגדיר את תוכנית השימור כתוכנית הממתגת את הבניינים ומשכך הם כביכול שווים יותר. אנו שמחים על ההחלטה וסבורים כי היא מוצדקת, טענו כך לאורך כל השנים האחרונות, בעררים רבים שהגיש משרדנו מאז שנת 2011 בעניין תוכנית השימור. 

"בנוסף, לצערנו ועדת הערר החליטה לדחות את כל התביעות לפיצויים במאות מיליוני שקלים שהוגשו נגד העירייה, בהחלטה שקובעת שהתוכנית לא פגעה בשווי המקרקעין. ייתכן וועדת הערר לא רצתה לפגוע בקופה הציבורית ולכן החליטה לדחות באופן גורף את כל התביעות. אנו חולקים על מסקנה זו, נבחן את ההחלטה והאם לנקוט בהליך של ערעור".

בידקו מי הם הטובים ביותר בהתחדשות העירונית בישראל

קורס מבוא להתחדשות עירונית – לפרטים ליחצו כאן

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות